达安花园 业委会来了年轻人 ⑯｜静安这个居民区“磨合”两年，从100位候选人海选出了业委会

两年的时间可以做多少事？静安区达安花园的热心业主花了两年的时间在小区改选成立了新一届业委会。如今干了大半年，每到关键事项表决还是会有反对意见。这不，最近因为物业选聘方案，又有一封《告达安花园全体业主白皮书》出现在各家的信箱里，副题直指“维修基金告急！真相披露”，而这对于11位业委会参与者而言，这样的事情早已能坦然处理。

达安花园共有2937户业主，围绕物业服务大家各有诉求，这也使得业委会工作在这个小区备受关注。此前，业委会改选曾经站出来100多位候选人，如今的每一位业委会成员，都是经历一轮轮的海选淘汰后留下来的。“这两年一路走来，绕过了不少‘坑’，走错一步，就会有不一样的结果。”业委会主任陈振宇感叹。但他同时也庆幸，长时间的磨合让业委会成员增进了了解，这对业委会开展工作至关重要。

广泛参与，业委会改选花了近两年

2016年4月，达安花园第二届业委会到期卸任了，小区开始推进新一届业委会改选，彼时，大部分业主对此关注度不高。到了9月，进入候选人投票阶段，小区热心业主为了给自己支持的候选人拉票，加入了小区的亲子群、吃喝群等去做一些宣传。这些群恰好是小区年轻业主的大本营，他们入群后让年轻业主们了解到小区正在发生的事，对小区事务的态度逐渐从漠视转向积极参与。

达安花园业委会11位参与者

这个环节出现了一点“意外”——之前说过有一些业主有拉票行为，到9月23日开票时，业委会候选人中得票最高的11人都是小区传言中“亲物业”的人，有知情者把投票阶段的异常情况说了出来：业主凭两证（房产证、身份证）到居委会去领票，但投票时并不查验证件，很多业主将票领回家后，接到了物业的电话而将选票交给了物业，所以最后开票箱时，发现有不少成叠投入的选票，且这些选票中出现了323张人选完全一样的选票。

在业主们看来，小区业主组织拉票属于“小区内部竞争”，但现在跑出来的“黑马”性质已变。收集到10名以上业主被物业索要选票的证据，志愿者就去街道、房办等部门反映了“物业违规介入业委会选举”的情况。经过协商的解决办法，是在小区收集20%业主的两证（房产证、身份证），通过召开临时业主大会否定9月23日的开票结果。

达安花园小区最近处于物业选聘公开招投标阶段，图为10月7日报名竞标的企业面向业主的公开路演展示

“那可以说是小区业主最团结的时候。大家目标一致，都想要推出代表业主意愿的新名单。”为此，志愿者行动一致地开始建业主大群。那段时间，既有人站在小区大门口分发宣传单，也有人到各个楼栋去贴二维码，最后，小区不仅建立了业主大群，还建立了39个楼栋的业主群。最后，9月23日的开票结果被推翻，改选小组依旧保留。回头看，“幸好志愿者们足够理性，没有把改选小组推倒重来，否则我们会无意中给自己增加很多麻烦。”陈主任坦言，志愿者比较容易情绪化，他们有改变的诉求，但往往缺乏建设的意识。达安花园的志愿者们很早就意识到这一点，所以在与各方的沟通中，总是以解决问题为核心，给出建设性的意见。“我们向改选小组提出了一些改选流程的执行细则，包括改选流程、人员产生的方式、候选人审查、见面会等，并要求参选人的路演全程录像，做到随时可以查阅，确保参选者对自己说过的话负责。”

因为前期铺垫花费的时间很长，业委会改选在业主中有了从未有过的关注度，最后通过自荐和推荐方式产生出了100多位参选业委会的候选人。通过一轮轮的pK，100多个候选人变成50多人、19人，直至最后的11人。因为严格执行依法依规，新一届业委会成立时，已是2017年12月。

工作推进，“慢”有“慢”的好

在改选中，小区业主会因为进程漫长略显烦躁。但业委会工作进行大半年之后，陈振宇甚至感谢业委会改选经历的“漫长”历程。“如果时间太短，各位候选人在尚不了解的情况下一起进入业委会，工作中再发现问题，也会产生很大的内耗。‘慢’可以筛选出三观接近的人，也能避免小区事务中出现太多漏洞而被持不同意见的业主揪住不放。”陈振宇说，小区的事务其实很难用对错去衡量，所以参加业委会的成员，需要为了小区业主的共同利益而妥协。因为意识到团队的重要性，在投票之前，有信任陈振宇的业主问他怎么选人时，他虽然不回答对方“应该如何选”，但却坦然地把自己勾选的名单告诉了这位业主。当时，他的这个举动也曾遭人质疑，表示这是一种干预，但他不以为然。“近两年的志愿者生活，真的可以了解很多事情，而选出三观一致的委员，对小区有利。”

小区地面车位安装地桩加剧了小区的停车难

“我们就是一个团队，正、副主任非常正直，我们其他委员则很认同他们为人处事的原则。”委员郭红说。而主任陈振宇强调，业委会最稳定的状态，不是一个或是几个强人，而是一个团队，“大家知根知底，又彼此分工，各自干好自己的活。”

在业委会委员们的口中，陈振宇是一位做事讲规矩的老好人，但他的主任身份很容易被各路反对者盯上，有时候光靠说理不管用，好几位业委会委员都会为他打抱不平。“参加业委会改变了他的生活，以前他是一位好父亲，小区很多业主认识他是因为他是达安论坛的版主、前亲子群的群主。”以前的陈主任，忙完自己公司的事，业余时间全都陪孩子，如今的他，业余时间都交给了业委会。

小区全景图，小区业主近3000户，这样体量的小区管理需要业主们的共同参与

副主任周颖群是出了名的人缘好，在没有成立业委会之前，他就是小区业主公认的“网购客服专员”，“小区建的吃喝群，团购了之后需要有人收货发货，都是他主动承担”。因为孩子在国外读书，他本过着优哉游哉的生活，如今因为业委会变得忙碌充实。

而像采访当天在业委会值班的沈军、李雅芳、郭红等委员，他们每一个都有专门负责的领域，并养成了“白天没事，就去业委会报到”的习惯。当然，因为业委会委员普遍比较年轻，能在微信上处理的事大多立即线上表决处理，需要线下讨论的事才开会。为了确保确定的事能及时跟进，业委会还聘用了一位秘书。

委员沈军坦言，因为业委会成员很团结，很多事都可以很好地分工协调。“业委会要做成事，需要委员们尽量完成自己的分工。所以如果知道自己没时间完成，就不能贸贸然答应，不然肯定需要由其他人顶上。”大家在日常工作中也发现，11人的设置比较合理，“人多一点，互相支持，能走得远一点。”

在业委会之外，小区的志愿者，相当于给业委会设置了一圈“防火墙”。“有些事情业委会办起来确实有困难，志愿者们会来帮忙。只要打个招呼，就有人一起做。”陈振宇介绍，小区的大群因为有比较多情绪发泄，并不适合讨论具体事务，主要功能是发通告；在此之外，小区有一个实名认证的楼栋代表群，主要由各楼栋的业主代表参与，可以及时沟通、反馈各楼群的情况。

5年任期，是一场持久战

“业委会大量的工作都是围绕业主的，小区业主数量庞大，利益诉求和交流方式都不一样，业委会的日常工作对小区的改变效果不会那么明显，只有让更多业主积极参与小区事务，了解其中的难处，小区才能真正治理好。”陈振宇始终认为，小区事务主要靠业主，业委会只是业主大会的执行方，他希望未来小区每个楼栋业主都能为了自己楼栋的事务进行充分的沟通协商，出现业主利益诉求不统一的情况，再靠业主大会表决这个终极解决办法。“所以，大家都要建立规则意识。我并不着急，哪怕一次改变一个人，一天改变一个人，5年的时间，就会有不小的改变。”

小区每月一次的三方（居委会、业委会、物业）服务日活动，三方一起接待小区业主

达安花园小区从改选至今，围绕物业去留产生的意见分歧一直在业主中存在着。业委会接到手时的“摊子”，是一份过期合同和事实管理——在业委会改选过程中，老物业（达安物业）与现在的事实管理方（科瑞物业）完成了股份交接，于2017年12月底，正式卖给了科瑞物业。业委会改选完成后，事实管理方科瑞物业希望可以续聘，但在业委会看来，如若续聘，也是和达安物业签约。业委会用半年时间和各方沟通协商之后，小区召开了业主大会，表决通过了选聘物业的方式和方法，如今已在公开招投标阶段，共有13家物业企业报名，9家入围，其中包括了科瑞和达安。

达安花园共有2937户住宅和21户商家，物业费每平方米2.5元，在业委会看来，物业公司股权交接后，对绿化、保洁、灯具维修确实有改善的意愿，但只维持了很短时间，在很多方面没有体现出系统管理的能力，出现了老问题没解决、新问题不断出现的现象。

小区停车问题一直困扰着业主，一方面，小区外来车辆多，有“达安社会停车场”之称；另一方面，老物业帮部分业主私装了地面停车桩，加剧了小区停车难。业委会上台后梳理问题，意识到地桩违规（注：因为地面属于公共面积，不能当作固定车位），会同居委、物业一起，在现有停车规约授权范围内，修订了临时停车补充办法，并且花费大量精力完成了“两证”对照登记，为符合要求停车规定的业主车辆发了“临时通行证”，但物业执业不到位，补充条款很快“名存实亡”——地桩锁的拆除工作，起了个头就没有了后文；对外来车辆的管理，随着车辆识别后续工作执行不严，再次陷入混乱。

“业委会在小区推进任何事务都不可能离开物业，所以我们决定先完成物业选聘，之后再做细节性的事务，包括备受关注的停车规约。”由于小区的车位配比(楼盘入住总户数与总车位的比例)只有1:0.3，确实难以满足业主的停车需求，业委会计划明年用半年的时间征集意见，沟通充分后再提请业主大会表决。

“我是做建筑设计的，小区事务的现状总体而言并没有超出我的预期，但因为业委会本身的权限不是很明确，有些事干着干着，会发现并不在权责范围之内，那做还是不做呢？”陈振宇举例，因为有了微信群，如今小区里涉及宠物的事、楼上楼下的邻里冲突等，业主直接就在群里发消息，要业委会处理。“包括有些事业主要求业委会去约束物业，他们觉得业委会是业主选举出来监督物业的，但我们去找物业，他们完全可能不理睬不回应，我们也没办法。业委会和物业之间就是一纸合同的关系，说到底物业就是‘做得到’和‘做不到’两个结果，现在的问题是，对于‘做不到’的物业，没有纠错机制可以制约。”一方面，在物业服务合同里，针对“服务不到位”并没有明确的惩戒条款；另一方面，物业服务难以标准化，具体的管理者因素非常突出，主管经理以及一线服务人员的个体差异，基本上决定了服务标准执行到位的程度。

“只有参与了业委会，才会意识到这是一个吃力不讨好的活。”沈军笑称，自从当了业委会委员，晚上进小区找停车位，都是自己灰溜溜地找位子，因为但凡问一下哪里有位置，就有人说：物业帮业委会找位子。副主任周颖群也因为业委会练就了好脾气。“以前我脾气急，路见不平就忍不住开口，现在业主吵翻天我也可以不吭声。”

对于想要做点事的委员们而言，已日渐习惯给自己戴上“紧箍咒”。“很多事也没办法去一一辩解，面对找茬的业主，我们业委会的委员们也很坦率：我们一定不是小区业主中能力最强的人，但我们至少愿意出来干。”在陈振宇的构想中，这一届业委会一定要坚持5年，完成小区管理几项重要规约的修改，建立起各方的信任机制，为下一届业委会留一个好一点的底子。