嘉德置地 嘉德商用拟赴港第二上市 嘉德置地资本模式探析

作为一个擅长金融运营的亚洲地产大亨，嘉德置地集团显然不会放过任何一个利用资本市场的机会。3月28日，经营商业地产的嘉德地产旗舰成员嘉德商业实业有限公司宣布，已提交在香港主板市场二次上市申请，以扩大融资基础，增强资金管理的灵活性。第二次无融资需求上市将由中国国际金融有限公司和摩根大通共同发起。据外媒报道，嘉德商业已经赢得了美国投资者、中投公司、新加坡主权基金、中东主权基金、恒迪董事长李兆基和长江实业董事长李嘉诚的兴趣。商业地产公司二次上市为什么能获得如此红火的支撑阵容？事实上，嘉德地产对房地产和金融产品的微妙融合是其房地产金融模式的关键，“嘉德模式”受到投资者和房地产开发商的广泛青睐。嘉德商业进入香港资本市场，不仅为其在亚洲市场的进一步扩张提供了广阔的空空间，也为正在转型商业地产的中国房地产企业提供了近距离观察的难得机遇。目前，嘉德置地持有嘉德商业65.48%的股权，新加坡主权财富基金淡马锡持有嘉德置地近40%的股权。嘉德商业(Guardian Commercial)，2009年从嘉德地产分拆出来，在新加坡市场上市，这种所谓的二次上市，就是简单地在香港市场上市自己的部分股份，而不做售股安排，将自己的部分原股东引入香港市场，与潜在投资者形成二级市场交易。事实上，自今年年初以来，HKEx一直在研究放宽第二上市条款，以吸引更多海外公司。靠近水的守护之地，显然不想错过这个机会。事实上，由于强大的金融工具和客户资源的支持，以及稳健的金融思维，嘉德置地并没有强烈的资金需求。所以这次嘉德商业既不发行存托凭证，也不募集资金，只开放两个资本市场，为以后的发展做铺垫。毕竟新加坡股市明显不如香港股市活跃，融资功能和整体影响力不能同日而语。而且不卖股票二次上市审批更快。事实上，嘉德商业在香港上市可能只是打开了一扇门。嘉德地产及其房地产投资信托基金的融资平台位于新加坡资本市场，在中国市场有许多商业地产。一旦时机成熟，这些金融工具很可能会利用嘉德商业开启的门户攻击香港。之所以如此热衷于这些金融工具和资本平台，是因为几乎没有一家房地产企业能够像嘉德置地那样，将房地产和金融如此紧密、巧妙的结合起来，从进入到退出，完全形成一个完整的一体化商业网络。每一条资金渠道的开通，都将是嘉德置地产业部分业务快速发展的契机。事实上，嘉德置地在上个世纪的业务发展并不尽如人意，尤其是1994年进入中国市场之初，几乎每年嘉德置地的中国业务报告上都写着“亏损”二字。但随着PE、REITs等金融工具的成熟应用，嘉德置地从本世纪初开始变得更加强大，进入了快速扩张的快车道。研究嘉德地产的人几乎可以达成一个共识，其房地产价值模式主要是基于资本效率，即不同类型的物业进行划分和治理，同一类型的物业也划分为不同的风险收益阶段。经过这样的细分，每一块都配有相应的金融工具。这种模式既不同于以金融机构为主导的美国模式，也不同于“租售并举”的香港模式，形成了一种极具新加坡特色的模式或“凯德兰模式”，享誉全球。贝塔咨询工作室合伙人杜指出，这种追求“资产类型分解、投资者匹配”的匹配方程，才是嘉德模式的精髓。