澳大利亚房价暴跌 过程真相详细揭秘！

南半球的澳大利亚正值金秋时节，但楼市似乎已经跌入冰室。

在过去的50年里，澳大利亚房地产是世界上投资回报率最高的资产之一。均价涨了60多倍，不少炒房的赚了不少钱。

　　但是疯狂的楼市透支了澳大利亚人的购买力，早在2016年，就有调查称澳大利亚人的住房自有率已经不足65% ，在“千禧一代”中，该数字更是只有28%。最新数据显示，澳大利亚人的住房自有率仍然在下降。然而疯狂的楼市透支了澳洲人的购买力。早在2016年，一项调查显示，澳大利亚人的住房拥有率不到65%，而在千禧一代中，这一数字仅为28%。根据最新数据，澳大利亚人的住房拥有率仍在下降。

　　如今，随着澳大利亚逐渐收紧投资和移民政策，狂欢了50多年的澳大利亚楼市也终于走到了转折点。如今，随着澳大利亚投资和移民政策的逐步收紧，已经狂欢了50多年的澳大利亚楼市终于到了一个转折点。

澳大利亚统计局公布的房价数据显示，过去一年澳大利亚整体房价水平下降了5.1%，澳大利亚最繁荣的房地产市场悉尼直接下降了13.2%。

　　即使是在当年的金融危机时期，澳大利亚房价的跌幅也不过4.6%。即使在当年金融危机期间，澳大利亚房价也仅下跌了4.6%。

其中，澳大利亚几大城市的下降幅度远高于平均水平。今年3月悉尼房价下跌0.9%，较2017年年中峰值下跌13.9%；在墨尔本，3月份房价下跌了0.8%，比峰值下降了10.3%。

澳大利亚将房地产市场的寒冬归因于外国资本的离开。

2016年，澳大利亚很多地方开始对海外买家征收额外的印花税，尤其是悉尼、墨尔本等大城市。

据统计，在墨尔本所在的维多利亚州，一个海外买家需要缴纳12.5%的基本印花税和额外印花税，而在悉尼所在的新南威尔士，则是12%。

此外，澳大利亚还限制外国买家可以持有的房产类型。比如外国人只能买期房和一手新房；留学生可以买房，但只能自己住，不能租房。如果签证到期后，他们没有身份或工作，他们必须出售财产。

2017年5月，澳大利亚政府向外国投资者推出“幽灵税”，即如果所投资的房产每年为空所有或租赁不足6个月，则每年向政府缴纳5000澳元的年费。

这让许多海外买家望而却步。据彭博社(Bloomberg Global Finance)报道，在悉尼海港大桥以北的郊区查特伍德(Chatswood)，中国居民占三分之一，房地产销量正在迅速下降，至少是峰值时的一半。

此外，据《日本经济新闻》(Nihon Keizai Shimbun)报道，尽管澳大利亚的住房供应迅速增加，但来自中国的资本流入却减少了，从而加速了房价的下跌。

房地产咨询公司戴德梁行的报告显示，2018年，中国海外房地产投资创下157亿美元的四年低点，同比下降63%。其中，对澳大利亚的投资下降了不少，投资额降至13亿美元。悉尼一位当地房地产经理表示，2018年以来澳大利亚房价下跌的最大原因是中国买家的离开。

这虽然抑制了澳大利亚房价的过度上涨，但也阻碍了外资的投资，澳大利亚本地需求低迷，导致全国住房存量过多。

2018年第四季度，澳大利亚住宅物业总存量增加了42，600套，而同期平均房价下降了15，000-650，000澳元。

对此，房地产数据研究机构CoreLogic评论说:“这是过去十年澳大利亚住房市场最糟糕的一年。”

除了限制外国投资，澳大利亚今年还收紧了移民政策。

据《卫报》3月报道，未来4年，澳大利亚将大幅减少移民数量，每年的绿卡配额将从原来的19万减少到16万。

此外，澳大利亚政府还希望移民“下乡”:根据新移民政策，至少需要安排2.3万移民在大城市以外生活工作三年，才能获得永久居民身份。当局已经指定墨尔本、珀斯、悉尼和黄金海岸为新移民不能实时定居的城市。

　　目前，技术移民和留学移民是大多数中产家庭拿到澳大利亚绿卡的主要方式。这种政策安排等于要求移民若想居住在悉尼、墨尔本等大城市，就必须要去“广大西部农村”锻炼几年，大多数家庭都将很难一步实现定居悉尼和墨尔本的规划。目前，技术移民和留学移民是大多数中产阶级家庭获得澳大利亚绿卡的主要途径。这种政策安排相当于要求想在悉尼、墨尔本等大城市生活的移民去“广阔的西部农村”锻炼几年，大部分家庭将很难一步实现定居悉尼、墨尔本的计划。

澳大利亚一直是世界各地移民的热门目的地。2018年8月，澳大利亚统计局宣布其人口首次达到2500万。从2008年到2018年的十年间，移民贡献了澳大利亚62%的人口增长。如果没有移民的涌入，澳大利亚将不得不再等33年才能达到2500万人口。

事实上，澳大利亚这种“闭关锁国”的趋势早在2018年就有所体现，当时澳大利亚接纳了162，417名永久移民，比上一年减少了10%以上。

也许澳大利亚政府限制外国投资和移民的措施抑制了房价的过度上涨，但这对建筑工人的就业产生了毁灭性的影响。

建筑工人就业受影响据《每日邮报》报道，澳大利亚招聘网站Service Seeking发布的数据显示，去年该国建筑和服务业的就业岗位数量暴跌20%。据ABC新闻报道，今年2月，澳大利亚建筑工人的招聘广告数量减少了14%。

这种趋势在几个大城市尤其明显，阿德莱德的建筑技术人员减少了23%。悉尼紧随其后，下降了19%。布里斯班、墨尔本和珀斯都处于低迷状态，建筑技术人员分别减少了16%、14%和11%。

Service Seeking网站CEO莱维特表示，房地产市场“自由落体”，对建筑技术人员影响重大。

　　澳大利亚统计局数据显示，2019年3月该国获批建设的住房量下降了0.6%澳大利亚统计局的统计数据显示，2019年3月，该国获准建设的房屋数量下降了0.6%

莱维特说:“虽然目前的项目可以消化吸收大量建筑工人，但未来新就业机会的减少会给他们未来的收入带来压力，将经济拖入衰退。”

数据显示，悉尼一些城市地区建筑技术人员的工作岗位数量下降了64%，而墨尔本和布里斯班的一些城市地区分别下降了74%和63%。

墨尔本的班诺克本和修达兰西受灾最严重，工作岗位下降了74%。布里斯班的伯班克也录得63%的最大跌幅。

莱维特说:“蒙达林是珀斯受影响最大的城市。珀斯市场已经下跌多年，可能还没有见底。