2012年房贷利率 楼市见底了？专家：参考2012、2014年，房贷利率下降，跟2019很像

我们的经济周期其实就是一个房地产周期，上下游产业必须由房地产投资带动。楼市的繁荣往往是三五年，有潮起潮落，有周期，这是大多数人的共识。

比如近十年来，楼市经历了2011-2013年的繁荣和2014年的低迷，然后在2015-2017年又经历了强劲而全面的上涨。先是从几个一线大都市崛起，然后蔓延到周边的北京、上海、深圳大都市。中西部二线省会迅速崛起，最后连三四线市县房价都像脱缰的野马

按照这个逻辑，2019年楼市会重复这个轨迹吗？我们来看看专家们的意见。

近日，华泰证券房地产团队负责人陈深发表了一份专题研究报告，对今年房地产市场的整体形势进行了详细研究。报告指出:历史经验表明，我国抵押贷款利率与商品房销售增长率之间存在明显的负相关关系。2012年初和2014年末，房贷利率拐点两次下行，导致房地产销售区域触底。

事情的微妙之处在于，自2018年第三季度以来，抵押贷款利率已经见顶并有所下降。12月，全国首套住房贷款平均利率较11月下降0.53%，2019年1月平均利率为5.66%，相当于基准利率的1.155倍，较去年12月下降0.35%。下降趋势非常明显。

所以专家认为，2019年房贷利率的下降与2012年和2014年非常相似。根据历史趋势的比较，今年房地产销售可能会反弹到底部。

真的是这样吗？笔者认为，单纯从目前的楼市环境中照搬历史表现，会导致“只看细节，不看全局”的误区。2012年初和2014年末的房贷利率下降，在之后的房地产市场中起到了非常小的作用，充其量也只是推动力量之一。

2011-2013年房价上涨，是市场价格自我发现导致的，正好需要入市。当时三四线房价完全不为所动。2015-2017年的整体上涨不仅推动了棚改货币化，还产生了投机资金自上而下的溢出效应。经过两个大的上涨周期，楼市很难在短时间内完成蓄势并开始再次反弹。

退一步说，即使历史规律表明，房贷利率与新房销售增长率存在反比关系，即今年商品房销售会增加，但并不意味着房价会上涨。

自去年以来，许多房地产企业一直面临巨大的现金流压力。万科高喊“活下去”，余良却说找不到一个行业转型赚钱。近日有报道称碧桂园开始裁员，恒大表示要加强全国房产折扣。

这些现象的出现是当前市场情绪最直观的反映。在房企缺钱、融资利率上升的大环境下，开发商想通过提价来清仓是不现实的。此外，今年房企集体面临高达6万亿元的偿债高峰，降价卖房似乎是唯一选择。

从这个角度来看，2019年楼市更有可能呈现出房贷利率下降、新房销售回升、房价稳定下降的格局。历史也许会重演，但绝不会简单的重演，这是与2012年和2014年房地产市场最大的区别。