中海成长 风云40年，中海成长史

伟大的企业都是时代的产物。

1979年6月，中国海外建筑工程总公司成立，注册资本1000万港元。前期去香港的28人小团队，口袋里只借了100万港币，历史使命是赚取外汇，为国家学习先进经验。

1979年，是一个关键时期:改革开放的第二年，改革开放的声音汇成洪钟大路，呼啸而过。

中国海外集团诞生于一个新时代的开端。这就注定了企业的发展轨迹，与大时代相嵌套，也隐藏了行业投资热点转型的清晰脉络。

40年来，在中国5000年的历史中，这只是一个转瞬即逝的瞬间，但在一个企业中，多少惊心动魄的场面，只能从一些不断闪烁的镜头中看到。

01.大河

改变时代的企业总是以一种特殊的方式登上舞台。

1981年9月的一个夏夜，在香港，一群18个西装革履的人在夜里匆匆赶到。

他们从北京出发，先坐飞机去广州，然后坐火车去深圳。

没有空调的柴油车，只有硬座，是他们从深圳罗湖到港九的唯一替代交通工具。

当时有资格出国或赴港的年轻干部都是精英，但大部分都是第一次南下，就像无数在外打拼的普通年轻人一样，期待着进入一个新世界，对前方未知的路感到不安。

柴油车逛了三四个小时才到了香港。

趁着夜色，他们被带到一排小板房，里面全是大同店，挂着一排小蚊帐。一个破旧的电风扇是房间里唯一的家用电器。

接待员说这是他们在香港的家。优秀干部听了这话，面面相觑，心想:香港怎么这样？

20世纪80年代，是大江大河属于香港的时代:

经济成为亚洲四小龙之一，房地产、金融、旅游发达……这是一个繁荣的香港。

但是对于银行对面的大陆来说，这一切是如此奇怪:

深圳河两岸收入差距80倍。完全不同的经济结构、思维模式、话语体系、发展脉络，让无数想用手赚温饱的普通人无所适从。

直到走进局促的小房间，这群远道而来的年轻人终于意识到，香港的霓虹闪烁，是梦想滤镜加持下的火花，那将是一段极其艰难的旅程。

第二天，这些人立即去了各种工作，正式开始了他们在香港的工作生涯。

他们中的大多数将来都会成长为行业中最重要的人。

他们被时代的潮流所包围。在香港这个弹丸之地，中国海外集团40年沉浮的商业叙事大幕正在缓缓拉开。

从某种意义上来说，中国海外集团未来40年的巨大增长，可以追溯到这群年轻人抵达香港的那个夏夜。

02.狂风暴雨

企业的进化，逃不过大时代的命运。

中海在香港，从它的开始到它的辉煌，也离不开伟大时代的机遇。

为了快速学习经验，熟悉市场规律，尽快融入以市场为导向的竞争激烈的香港市场，中海早期从承包商在香港的项目开始，努力在香港寻找立足之地。

进入香港十多年，中海逐渐成长为香港最大的承包商。

80年代中海也在纠结做房地产开发:80年代房子还在内地分配，买卖房子在思想上还没有真正放开。

但是房地产开发一定要做，这是中海自上而下的共识。可以说，中海对香港房地产行业的观察和判断是非常准确的。

上世纪80年代的香港楼市，正在进入一个前所未有的超级牛市:

60年代经济开始腾飞，稳定的生活环境催生了一批婴儿潮。1980年进入结婚买房阶段；几乎与此同时，港英政府宣布，所有成功进入香港的人都可以成为合法的香港居民，大量内地移民涌入香港。

从1950年到1980年，香港人口以每10年100万人的速度飙升，1980年超过500万人，导致了80年代住房需求的井喷。

一个更重要的机会是一九八四年十二月在北京签署的中英联合声明。香港前途光明，中海迎来了进军香港地产的历史机遇。

香港在过去的一个世纪里经历了巨大的变化。

虽然经历了几次大起大落，但房地产业一直是香港经济的支柱，占本地生产总值超过20%。

直到今天，香港房地产仍然是香港经济的晴雨表。

1985年，中海第一个自主开发的项目是位于香港大埔墟慈安路的海宝花园。客户争相购买，排队三天三夜，“不知道底价，只是因为市民信任”，人气和口碑大受打击。这是中海海宝花园的辉煌记录。

从1986年9月至1991年9月，中海总共投资了36个房地产项目，总投资额为91.1亿港元。

“海宝花园”、“海联广场”等一批项目，不仅为中海集团带来了丰厚的利润，也让其通过自主开发的经验，充分了解香港房地产开发的全过程和所有门道，从而在日益被大地产商垄断的香港房地产行业站稳脚跟，在二线地产商中脱颖而出。

在房地产作为利润支撑的情况下，中海逐步成长为一家在香港既有本地房地产业务又有建筑业务的实力企业。

从1987年到1992年，中国的海外建设连年盈利，资产约45亿港元，净资产值超过25亿港元。形成了以香港建筑业务为基础，房地产业务为主导的发展格局，管理成熟，基本实现了本土化和市场化，在香港知名度较高。

03、跌宕起伏

也许正是时代的抑扬顿挫，让中海借助资本暴涨和时代动荡打击的隐忍，踩上了时代的脉搏。

1992年南巡讲话进一步明确了市场经济的本质，中海管理自1987年以来酝酿的上市事宜突然成为可能。

考虑到不涉及国有资产产权变动、建设利润不足等客观因素，准备充分的中海被列为中港业务——房地产业务重组质量最好的“中国海外发展有限公司”的载体。

1992年8月4日至7日，作为第一家在香港经营的中资企业，经证券交易所审核，在香港直接上市，“中国海外发展”共上市8.2亿股，募集8.4亿港元，超额认购99次，冻结资金758亿港元，打破了香港冻结资金最多的纪录。

在资本的加持下，从1992年到1996年的5年间，中国海外集团的投资额达到128亿港元，是前12年总和的2.17倍，总资产比上市前增加了6倍多。

特别是1992 -1993年，中国海外仅在香港就花了12.32亿港元购买了7块地。

大的投资带来不成比例的回报。香港土地市场的繁荣、高房价和投资，让中海赚了不少钱。从1993年到1994年，中海的利润持续跃升，接下来的两年，中海的利润一直保持在8亿以上。

房地产业务回报丰厚，建筑业务在1994年实现了9000万港元的稳定收入。

1997年香港回归后，由中海建造的香港新机场大厦、青衣、北大屿山互通高速公路等新机场核心工程相继投入使用，中海在香港的声誉与日俱增。

这些都提振了中海在资本市场的股价。1997年8月，中国海外发展的股价达到每股4.75港元的历史高点，市值343亿港元。

香港的神奇之处在于，它是一个资本极其发达的市场。

梦想一旦插上资本的翅膀，世界仿佛一下子打开了无数的通道，荣枯起伏如同过山车。

随着10月份香港股市暴跌，这个故事开始变得不可思议。

这一刻回头看，也许感受不到中海遇到麻烦时的心境。

但毫无疑问，这场危机几乎摧毁了中国海运:

楼市和股市是互相依赖的，香港楼市短期内会减少20%到30%。股市暴跌前三天，中海刚刚花巨资拿下屯门地块，这是香港回归中国后的第一个地块。

楼市突变，中海投资的屯门地块亏损20多亿，连续13年的盈利神话戛然而止，造成巨额亏损。金融风暴的冲击，让处于风暴中心的中海市值从巅峰时期的374亿降到60多亿，贴现率高达87%。

股市下跌，市值缩水，运营亏损，银行被迫还债...在困境下，中海开始了为期三年的调整:内部确定了审慎而严格的发展战略，如净贷款率不超过40%的红线，这些都是从那时起制定的。

虽然最终中海以坚韧的工作团队应对挑战和机遇，但项目撤回和建设业务的现金流支持最终克服了困难。

但这种危机感已经深入到中海的骨髓，以至于当时中国的房地产以高杠杆为主流。

中海一直原地踏步，甚至被贴上了“保守落后”的标签。

其实不是中海不想，而是那些已经成为保护性反应的痛苦记忆在潜意识里成长了。

在生死关头，时代再一次站在了中海一边。时代教给我们的是时刻“敬畏市场”。

04.通往简的大道

风暴过后，中海开始思考如何更系统的长远发展。

1997年香港回归后，中海开始将发展重心转移回内地。

1998年，中国房地产编年史上划时代的房改纷至沓来。随着福利分配制度的结束，住房消费成为一个大的消费品种，mainland China的房地产市场已经处于爆发的临界点。

就像这个时候的大陆房地产市场。

中海的到来为中国房地产市场的发展带来了在香港发展到极致的商业文明和商业规则。在中国房地产行业的历史上，从来没有一家公司像中海这样有这么多行业第一的标签:

国内第一个国际招标出让土地的中标者；

国内第一个将“物业管理”引入内地；

国内率先推出“银行按揭贷款”；

“实体样板房”国内首展；

国内首个创新的“工程样板房”；

国内首家采用“产品手册”；

第一个“空中国园林”是在中国设计建造的。

第一个“家庭花园”是在中国设计和建造的

……

这些行业都是第一，在它们的背后是一家公司在大商业时代的巨浪中奋力拼搏的标志。中海无意中成为了mainland China初创期房地产行业的领导者和奠基人。

制度建设让中海率先发展。随着中海在内地业务版图的逐渐扩大，中国房地产的巨大市场空和能量，是中海第二次腾飞的开始。

自2000年以来，中国海运一直在扩大其在内地的规模。

如果说1998年的房改只是住房市场化的一个模糊信号，那么2004年的土地市场完全放开，开启了中国房地产市场的黄金时代。

2004年，完全走出1997年金融风暴阴影的中海，在内地拥有近千万平方米的土地储备。

至此，中海开始了在内地的第二次腾飞。

黄金十年白银时代，中国房地产行业有很多黑马，但像中海这样站在最前沿40年的企业并不多。

在2017年之前的14年里，中国海外房地产的净利润一直是行业第一。根据年报数据，2018年，中海实现净利润449亿港元，毛利率37.8%。

在30强行业中，中海的毛利率优势持续扩大，以2018年平均毛利率9.18%领先30强。中海是过去十年保持30%以上毛利率的房地产企业之一。

根据2018年年报数据，中海的净利润率高达26.2%。这是什么概念？一半以上的房地产企业的净利润率都比不上中海。

到2018年，中海的销售规模已经超过3000亿港元。

而一套在香港市场经历过的风格和制度，基本上都是后来者借鉴和使用的:比如人才制度的建立，成本控制能力强，管理高效...

如今，中海地产的发展已经成为一盘清晰的棋:发展+运营。

它的战略支点是围绕空做生意，通过开发和运营的手段把人和空联系起来。这从侧面印证了植根于香港的中海地产对房地产行业本质的深刻洞察。

历史的镜头是不断变化的。从40年前的夏天开始，中国海运这个未来的巨型航母的命运，就从改革开放的伟大时代的壮阔中显露出来。

时代为什么选择中海？

过去40年来，中国海运一直以实际行动实践香港市场教给他们的最简单的商业原则:

尊重市场，尊重法律，勇于竞争，善于竞争，促进创业。

通往简的大道。