北京限价房 北京部分限价房将转为共有产权房 剩余房源可向无房家庭销售

昨天，市住房和城乡建设委员会发布了《关于加强限价项目销售管理的通知》。《通知》规定，限价房项目出售时与周边同等质量的商品房存在较大差异的，整体购买后转为共有产权房，并规定限价房项目购买转为共有产权房的设定比例为85%。据初步估计，目前已经启动的项目中，只有20%左右会在设定的85%比例下转换为共有产权房。

新华社资料图

昨天，市住房和城乡建设委员会发布了《关于加强限价项目销售管理的通知》。《通知》规定，限价房项目的销售限价与可销售住房评估价格的比例高于85%的，开发建设单位应当按照限价自行销售；比例不高于85%的，由市保障性住房中心收购，转换为共有产权住房。限价项目转换成共有产权房的，需要通过抽签方式购买。

约20%的限价房将转换为共有产权房

在去年楼市调控的新政策中，北京引入了“限价和竞争性地价”的土地出让方式。土地出售时，未来房屋的市场价格是有限的。在去年北京出售的地块中，除了产权共有的住房用地外，其余大部分地块都是通过“限价和竞争性地价”的方式出售的。这意味着，市住房和城乡建设委员会发布的《通知》将影响去年出售的土地，但共有产权住房项目除外。限价房和共有产权房的销售规则差别很大，比如销售针对特定人群，需要抽奖。

《通知》规定，限价品比例高于设定比例85%的，开发商将出售给本市有购房资格的居民，出售的房屋为商品房。按照限价项目的有关规定，上市交易前需取得户籍房地产证或契税完税证5年。并且不超过85%会折算成共有产权项目，按照共有产权房屋的销售规则进行。

据初步测算，在85%的设定比例下，目前已经启动的限价房项目中，约有80%的项目不宜收购，将由开发企业按普通商品房出售。这意味着只有大约20%的限价房项目将被转换为共有产权房。85%的比例不是固定的，在实施过程中会根据房地产市场的实际情况动态调整。

销售限价与评估价比值可适当调整

《通知》规定，共有产权房屋的取得和改造，可以由具有本市共有产权房屋购买资格的家庭购买。其中，项目区户籍和在项目区工作的本市其他区户籍和非北京家庭被列为优先群体；具有共有产权购房资格的家庭购房后如仍有剩余住房，市保障性住房中心可向本市无购房资格的家庭出售，建筑面积140平方米以上的住房可向本市有购房资格的家庭出售。

《通知》明确了收购限价项目的具体操作。规定限价项目申请施工许可后，可以对该项目可销售住房的市场价格进行评估；第二，市经济适用住房中心在购买限价项目时，应在一定期限内向开发建设单位支付全部购房款；三是确定销售限价与评估价格的比例，在实施过程中可以根据市场变化和销售情况进行适当调整。

新政起到了“双防双保”的作用

北京大学房地产法研究中心主任娄建波表示，《通知》“双保双保”将遏制房地产投机，确保限价房用于居住。限价项目是本市按照“限价、控制地价”的方式进行土地竞争的开发建设项目。这份文件之所以起到“双防双保”的作用，体现在“双防”不仅在出让土地时提前锁定房屋上市销售价格，还防止开发企业炒地推高房价和地价牟取暴利。还防止投资投机者在炒房中暴利；“双保”既保证了房子用于居住，又保护了刚刚需要和改善的自住家庭的住房需求不受投资投机者的挤压。

中央财经大学法学院院长殷飞表示，《通知》将价差较大的限价项目转为共有产权房的做法是符合法律规定的。共有产权住房是政策性商品住房，限价房项目也是政策性的。收购部分限价项目作为共有产权房，为限价项目和共有产权房开辟了渠道。

焦点剩余房源可向无房家庭销售

最近各地不时有新闻报道，一些限价房项目采用公开抽签的方式。甚至有些项目导致人们排队购买。北京为什么不用这个彩票卖限价房？北京大学房地产法研究中心主任娄建波表示，当限价房项目与周边商品房的价差较大时，就会有较大的利润空，必然会有投机者趋之若鹜。如果不采取必要的措施，原本用于居住的房子就会成为炒房的工具。目前，即使像一些城市一样采用公共彩票，巨大的利润空仍然会吸引大量的买家参与彩票，其中许多人参与彩票的动机是“购买和赚取”，而不是真正的住房需求，这大大降低了真正需要住在自己家里的家庭最终可以购买的概率。

如果是政府购买的共有产权房，然后以公开抽签的方式出售，二手房买了房再出售，只能转让给符合共有产权房购买条件的家庭，大大降低了限价项目的利润空。投资者和炒房者会没有购买的动力，申请购买的家庭主要是刚刚需要的自住家庭，使得限价房项目真正回归到了住房的目的，而不是投机。否则，对于一些销售限价与评估价差价较大的限价项目，在出售时会出现利益转移给新房购买者的问题。

同时，收购差价较大的限价项目转为共有产权住房。通知除了保障真正需要“居住”而非投资获利的居民外，还通过项目区户籍和在项目区工作的本市其他区户籍和非北京家庭作为优先群体分配共有产权住房，更好地落实了“工作-住房平衡”。

此外，《通知》还规定，具有购买共有产权房屋资格的家庭购买后仍有剩余房屋，可出售给本市无购房资格的家庭，其中建筑面积140平方米以上的大型房屋也可出售给本市有购房资格的家庭。这种做法反映出，考虑改善家庭的住房需求不仅是必要的，而且是科学的，因为随着经济的发展、家庭收入的增加和二孩政策的放开，一定数量的家庭需要改善住房条件，政府的住房政策也应该给予合理的支持。

关注85%的设定比例依据是什么

北京住房协会副会长兼秘书长陈至表示，85%的设定比例是适度合理的。为什么某些限价项目上市时，同地段房屋的销售限价与市场价相差很大？主要有以下几个方面:一是政府出台这种土地出让方式，是为了控制土地出让价格，防止出现“地王”，所以要适当降低房屋销售限价；第二，为了引导项目周边的待售新房和二手房业主合理定价，遏制房价上涨，还需要在一定程度上控制销售限价，尤其是对于一些在卖地时周边地区还没有出售的新房，销售限价主要是指当时周边二手房的平均成交价格。根据北京房地产市场的实际情况，2017年12月二手房平均交易价格较3月最高下降了13%，这表明限价商品的销售限价确实对引导房价走向理性起到了积极作用。

另一方面，在一些核心地区或因市场环境变化而出现的新热点地区，一些限价房项目与周边新建商品房仍存在较大的价格差异。根据目前的市场情况，考虑到各方利益，《通知》规定，限价房项目收购与共有产权住房转换的设定比例为85%。设定比例过高，收购项目过多，会影响城市普通商品住房供应，不利于商品住房市场的稳定；如果设定比例太低，不仅会有很大的利润空，还会有很高的政府持股比例，也会影响刚需要买房的家庭的积极性。毕竟转换后的共有产权房价格还是高于直接推出的共有产权房。