横琴岛 走在横琴岛上，我发现了这里被低估的秘密！

马克城调查(一)

粤港澳大湾区第三家证券交易所的登陆可能不远了。这一次，我们将建立离岸人民币市场纳斯达克。

10月13日，广东省地方金融监督管理局局长何小军表示，澳门证券交易所的计划已经向中央政府报告。在澳门回归20周年之际，赠送礼包是很有可能的。

这么重要的政策，可能对澳门的好处不是最大的，而是澳门旁边的珠海横琴。

横琴位于大湾区的入口处，珠江的入海口，靠近澳门，可以通过港珠澳大桥到达香港。是唯一同时与港澳大桥相连的地方。

横琴与深圳前海、广州南沙同为广东三大自由贸易区之一，定位为“粤港澳深度合作示范区”、“国际旅游岛”。

同时，发展横琴的主要目的是服务澳门，“促进澳门经济适度多元化发展”。

澳门大学横琴校区已使用13年，跨境办公等政策逐步落实，两地24小时通关。促进秦澳合作的政策陆续出台，澳门与横琴联系越来越紧密。

最近，更多的澳门和香港人来到横琴买房。根据横琴第三季度的房屋买卖数据，港澳买家占交易总额的近50%，其中澳门买家占26.8%，香港买家约占20.6%。

横琴的房价已经很高了。从连锁数据来看，均价已经达到4.2万，远高于珠海香洲区的2.6万。

横琴发展的十年间，经济发展迅速，年均GDP增长64%。不到一万人的横琴，2018年经济总量300亿！

马克很好奇现在的横琴是什么样的，汇集了各种有利条件。

于是上周马克去珠海横琴玩了两天。发现横琴就是这样一个横琴，很多事情都出乎马克的意料。

一个

你一定听说过澳门大学。整个校区在横琴，但其实是归澳门管辖的。

也就是说，以前是横琴的土地，现在完全用在澳门了。比如车辆走在路左边，文字是繁体字。澳门大学和横琴的其他土地只隔着一堵墙。

这面墙也不高。从辅路可以清楚的看到校园内的宿舍楼、教学楼、体育馆。就连绿化也几乎与外界相连，没有明显的区别。

澳门大学横琴校区

这面墙分隔了两个不同的世界。

墙外的警示牌上，有“禁止走私和走私，维护边境和平”的大字。

分隔澳门大学和横琴的墙

神奇的事情发生了。你意识到什么了吗？这面墙还隔着什么？就是巨大的价值差距，这边才4万多的房价，而墙这边才10多万的房价！

马克亲眼看到了这平凡的一幕，感受到了巨大的冲击。这是否意味着巨大的投资机会？

马克走在澳门大学附近的路上，顺手拍了这样一张照片。“澳门大学”两个字在夜晚闪着红光，前面全是挖掘机和横琴的建筑工地。

澳门大学北面的建筑工地

这有点像岛内真实现状的一个缩影，面对澳门，兴奋地开工建设。

整个横琴现在就是一个巨大的工地。

当你从横琴桥进入秦恒岛时，你首先看到的是小横琴山和各种绿色植物，它们非常原始。毕竟就在十年前，全岛几乎还是个荒岛。

当你进入横琴时，你第一次看到的山、绿和宽阔的道路

然后，金融岛的高层建筑和建筑工地占据了整个景观。可以看到高层建筑的样子。所有的建筑都很高，但仍在建设中。

建筑真的很美，外部覆盖着玻璃幕墙。给人的感觉就是整个规划建设直接走向高端。看了之后觉得这是CBD，是金融中心。

最后几张图感受一下。

横琴中央商务区的高楼

横琴金融岛上美丽的建筑和工地

横琴金融岛的建筑和工地

金融岛，顾名思义，这片土地主要从事金融业务。楼的名字很明显，比如港澳金融中心，国际金融大厦等等。

最特别最重要的一点是，横琴将成为“离岸金融中心”。

至于什么叫“离岸”，你真的应该去横琴的售楼处听听。

某售楼处的物业顾问说:“你看横琴的金融岛和其他土地隔着一条河，没有直接连在一起。这里是离岸金融中心。”

马克“突然意识到”第一次“离岸”甚至是这个意思。

说实话，“离岸金融业务”简单来说就是操作海外货币，这是一个更自由的金融市场。香港金融为什么重要？它就是这么做的。

这个金融岛上没有纯房子。还有一些没有阳台的公寓式的房子，因为外部只能是玻璃幕墙，但是产权已经70年了。

这也说明了在规划上的高要求，要建设一个玻璃幕墙的高端金融中心。

横琴金融岛国际金融中心大厦

金融岛上只有三套房子出售，分别是仲达金融中心、中铁建设大厦和方大成大厦。

在CUHK的金融中心，仍然有6栋价格为4.8万英镑的房子。据说有一半左右是港澳客户。

还有中铁建工20多套，50套，70套，价格4.3-4.6万。物业顾问告知一共400套，开盘前两个月卖出一半。

方大成大厦，40 -62层为住宅楼，40层以下为办公楼，但电梯是分开的。59级，81级，89级，价格4.8-5万。

这个板块还剩下相当多的房子，9月份开盘，一共360套，现在大概有30%没了。优点是视野开阔，澳门风景通畅，但每天回家后都住在写字楼里，不知道是什么心情。

这里房产的共同特点是小，就一栋楼，配一栋写字楼或者在写字楼正上方。拍两张照片感受一下。

2

刚到珠海，在拱北港附近的路上坐公交车，马克有一种非常强烈的直观感觉。

远远看去，分不清澳门在哪里，珠海在哪里。看建筑和城建，两个城市几乎是连在一起的！

这和深圳、香港很不一样。从福田保税区看，完全没有这种直观的感觉。因为香港北疆没有开发建设，一边是深圳的高楼大厦，一边是香港的绿茵沙滩。

马克在深圳福田保税区富锦茂大厦被拍到

横琴和澳门凼仔的视觉距离更近！拍照。就在这么窄的一条河对面。

横琴对面看澳门凼仔

澳门夜间凼仔

从横琴金融岛看澳门半岛也很近，以前是这样的。

从横琴金融岛看澳门半岛

看，马克马上就要冲过去了，不过冷静点，这个不行，属于走私。

连接横琴和澳门的桥梁是莲花桥。横琴港已经24小时通关。澳门单品牌汽车可以进出秦恒岛，只能在秦恒岛行驶。

据某地产的物业顾问介绍，澳门人只要在横琴置业，就可以免费申请这个单排车号。

横琴港附近也是一个重要区域，开发较早，现在也比较成熟。

这里也充满了高端写字楼，如横琴总部大厦、吴彤树大厦、国贸大厦等。据说很多澳门公司一直住在横琴总部大楼。

建筑也很漂亮，很有特色，就像下面这样。

港口服务区的高端建筑

夜间港口服务区

跨境办提供很多福利，按照港澳的规定纳税。来这里工作不需要注册，只需要注册备案即可。

充满诚意，很多港澳人都接受了。横琴注册的港澳企业2946家，其中澳门企业1594家。

到了晚上，这条路上车辆还挺多的，来来往往已经很热闹了。

晚上，汽车在港口服务区进进出出

三

港口附近的住宅和商业设施也已经相对成熟。

从港口服务区向西，地产以龙光九龙印、华容万琴、中海名嘴、法华首都、K2荔枝湾为代表。

中海名钻，法华首都只有二手房。中海明祖安小区门口的保安说，新房大概17年后就要卖完了。

华融万琴也是一个比较早的板块，上一个是在2016年，现在只有几个大型单位，从189个单位开始。据说90平开房就卖光了。

马克去这个售楼处的时候已经是晚上了，但是那个时候香港客户来看房。据物业顾问介绍，香港最近看房很多，约一半的客户来自港澳。

这是万琴华容河边的一颗著名的钻石。环境挺好的。马克来的时候刚好是晚上，所以他拍了一张照片。

夕阳下的住宅楼

龙光九龙印，89平，103平，售价5.3-5.6万，地理位置优越，靠近港口商圈。

K2荔枝湾27平30小户型，售价5-5.1万，70 -90大户型，售价4-4.3万。

K2荔枝湾是一道神奇的菜。横琴纯住宅用地只占总用地的8%，所以房屋稀缺，土地相对较少。

而且这个计算是横琴为数不多的市场之一，共3312套，两期32栋！但是卖的不错，现在二期还剩四分之一，300-400套左右，小户型卖的比较好。

业务以丽君胖都广场、保利国际广场为代表。

丽君庞都广场很特别，完全是欧洲小镇风格，据说是葡萄牙建筑风格。走在这里真的有点恍惚，像走在澳门，或者走在欧洲。

这种建筑风格像欧洲的一个小镇

晚上，灯光明亮

保利国际广场的建筑非常漂亮，风格非常有特色。给人的印象是要走向高端。我们来看两张照片。

高端商场和办公室

这里的许多商店已经在使用了。马克走到这里，感觉人还是很少的，有些是荒芜的。

废弃的购物中心

从这里向西，可以去华润横琴的万象世界。这是“肥猫”在郑则仕参观房子的地方。

这只是一套公寓，均价在2.9-3.4万之间，精装；复价3.5万，空白房。

据说华润会在这里建设高端度假村、高端购物中心、国际时尚小镇。专注高端休闲消费。

从港口往南是澳门大学，对面是澳门青年创业谷。

夕阳下的澳门青年创业谷

澳门青年创业谷，建筑精美，占地面积大。这是澳门青年创业的特殊场所。除了每月免费发放补贴外，没有这样的优惠政策。

创业谷旁边是横琴中央交易所，有一些餐厅和商店。它装饰得很漂亮，中间有一个喷泉。晚上，有相当多的人来这里吃饭和购物。

马克这两天都在这里吃饭，因为这里也是横琴唯一方便吃饭的地方，除了当地人居住的横琴镇。

热闹的横琴中央夜会

四

现在横琴已经初具规模，虽然还是到处都是工地，挖掘机的声音不绝于耳。

但同时也是政策和资本趋同的生命力、潜力和直接体现。横琴发展的十年间，GDP年均增长64%。

还有一种感觉，整个横琴都在逆着时间建造。据当地人说，不到一个月的时间，澳门回归20周年纪念日，可能就要迎来伟人了。

到了晚上，这些高楼都亮了起来，夜景已经相当漂亮了。

金融岛晚上会亮起来

说了这么多，马克总结一下。

第一，未来的横琴一定很有价值，因为发展横琴的主要目的是服务澳门，“促进澳门经济适度多元化发展”。金融、旅游、休闲也在朝着这个方向发展。

澳门大学和港口附近的部分土地已出租给澳门直接使用。未来随着澳交所的落地和离岸金融业务的进一步发展，合作模式可能会更具想象力。

第二，横琴的房子值得投资，是稀缺品。

横琴面积有三个澳门那么大，但大部分是山，没多少土地可以利用。其中规划住宅用地较少，一般来说住宅稀缺，这应该是现在横琴房价比较高的原因之一。横琴的价格已经到了4.2万。

但随着与澳门合作的进一步深入，甚至达到一定程度的互联互通，与澳门10万以上的房价会不会更近，甚至更高？他们之间的巨额投资值得考虑和采取行动。

第三，横琴从开发之初定位就很高，各种建设都在向高端迈进，这里的未来是一个富有想象力的价值高地。

横琴，包括离岸金融、国际休闲旅游、国际总部、高端消费等，可能成为面向国际市场的新窗口。

当然，横琴的建设还没有结束，正在如火如荼的进行着。目前居住和生活肯定不是很方便。但从长远来看，长期投资横琴一定是一笔宝贵的财富。

我认为这张照片最能反映横琴在过去十年的发展和现状。

澳门和横琴两岸

以前都说两边的岛屿，一边是澳门繁华的高楼大厦，一边是横琴的野草。

现在两地乍一看没有区别，甚至不确定未来哪一方会更繁荣。

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