lpr利率和基准利率 房贷利率转为LPR还是固定利率好?怎么选更划算？

从3月1日开始，个人房贷利率大变！

根据中国人民银行公告2019年第30号，股票浮动利率贷款基准转换于2020年3月1日如期启动。目前各大银行已完成相关准备工作，并通过其官网、微信微信官方账号等渠道发布公告。

结合多家银行的公告，此次贷款的转换范围和转换规则与央行此前的通知一致。也就是说，除公积金贷款外，个人住房贷款、个人消费贷款、个人商品房贷款、个人经营性金融资产质押贷款、个人经营性房地产抵押消费、组合贷款都需要进行转换。贷款客户可以根据贷款银行的公告，与银行协商转换浮动利率贷款的定价基准。

简单来说，抵押客户办理的原抵押贷款(原合同约定的利率)原则上在2020年8月31日前从3月1日起折算。有两种选择，一种是改为LPR基点(基点也可以是负数)，在合同剩余期限内增加值是固定的，另一种是选择固定利率。定价基准只能转换一次，转换后不能再次转换。

那么问题来了，谁受其影响？抵押贷款利率转换成LPR利率好还是固定利率好？如何选择更划算？

图：房贷利率转换为LPR还是固定利率更好？图:抵押贷款利率换算成LPR利率好还是固定利率好？

1.谁受到影响？

一般来说，只要有个人住房贷款，就会受到影响，但有几个例外:

1、公积金个人住房贷款、组合贷款中的公积金部分；

2.固定利率贷款；

3.2020年底前到期的个人住房贷款；

也就是说，如果满足这三个条件中的一个，就不会受到这种转换的影响。

二、固定利率和LPR加分的区别？

选项1:固定利率

很容易理解，在合同剩余期限内，获得的利率水平将保持不变。假设用户买房时享受10%的房贷优惠，利率为4.9%x0.9=4.41%。新合同也可以4.41%协商。无论事后市场利率如何变化，都要按照房贷利率还款。

方案2:“LPR基点形成”

联系LPR将面临利率波动。在保持抵押贷款利率不变的情况下，以2019年12月20日的5年期LPR利率为基准进行反转，计算加分项。那么，这个加分就保持不变，直到合同到期。未来会改变的是LPR利率和用户的“实际抵押贷款利率”。

LPR利率每月报价一次。如果你签了，抵押贷款不会按月浮动，因为重新定价周期短至一年。

在重新签约的第一年，你的贷款利率保持不变。如果以10%的折扣率购买房屋，利率为4.41%，固定利差为4.41%-4.8%=-0.39%。无论未来LPR加息还是减息，LPR的利率都将是-0.39%。

如果当时买房享受了20%的涨幅，利率是5.88%，公式算出的加分是5.88%-4.80%=1.08%。也就是说，“加分”是“108个基点”，实际利率是LPR+1.08%。

第三，选择固定利率还是LPR加分？

中国民生银行首席研究员文彬认为，尽管银行提供浮动和固定的贷款报价，但客户通常会在预期LPR下跌的背景下选择浮动利率报价，因为利差是固定的。如果LPR由于经济复苏和通货膨胀上升而处于上升周期，抵押贷款利率也会上升，而如果之前签订了固定利率，抵押贷款成本将保持不变。

对于贷款客户来说，选择哪种定价方式的关键是判断LPR未来的走势。如果你预期利率下降，你应该选择浮动利率，也就是LPR，然后你就可以降低抵押贷款的利率；如果未来预期更高，就选择固定利率锁定利率。

根据大数据研究所的分析，LPR中长期将继续下滑。2月27日，在相关新闻发布会上，中国人民银行副行长刘国强也表示，LPR改革应继续引导整体市场利率和贷款利率下调。有利于用户选择转换为LPR定价基准的方案，未来利息费用会有所降低。

目前主流观点也认为中国处于全球货币宽松周期，中国低利率将是大势所趋，所以此时选择浮动利率更具成本效益。

比如用户向银行借款100万，等额还本付息，原合同期限为30年，现在还剩25年，执行利率上浮10%，即利率为4.9%x(1+10%)=5.39%，月供5609.07元。

固定利差= 5.39%-2019年12月的5年期LPR利率为4.8%，为0.59%。由于12月份现行利率高于LPR，行政利率将调整至LPR+0.59%。假设2020年12月LPR报价降至4.7%，用户利率为4.7%+0.59%=5.29%，由此计算出调整后的月供应量为5546.84元，比现在少62元左右。一年能省744元。

四、如何通知和处理？

1.银行会通过官网和网络公告、微信官方账号、短信、邮件、手机银行、电话等方式进行通知。

2.不需要重新签合同，只需要修改利率条款。

3.根据多家银行的公告，8月30日前，房贷客户基本可以在贷款银行的手机银行、网银、智能柜员机、短信银行以及任何网点完成定价基准转换。考虑到新冠肺炎肺炎疫情的实际情况，建议个人优先通过网络渠道自助操作。如有特殊原因需要自助，应在疫情结束后到银行网点进行人工操作。

总结

总的来说，人们不用太担心选择哪个方案。如果追求稳定，选择固定利率模式；如果你追求可能的利益，选择LPR加分模式；从目前的趋势来看，LPR未来将呈下降趋势。因此，选择LPR加分模式可能是一种常见的方式。