杭州二手房买卖合同 杭州二手房买卖合同“两险两防”，帮你轻松搞定

是的，很多买家都要申请贷款。买卖合同中的贷款协议有两个条款很容易被买卖双方忽视。然而，中介机构很少向买方和卖方详细解释这两个条款所代表的含义。如果贷款过程顺利，他们不会产生影响，但如果贷款因各种原因受阻，买卖双方可能会发生纠纷。直到这时，双方都注意到这两个条款原来是一个不能跳过的漏洞。

这两个坑是什么，一个给买家，一个给卖家？

1.如果没有贷款数量和贷款处理时间的限制，卖家就会被骗

在房地产交易中，任何一个卖家都想尽快拿到所有的房款，尤其是那些准备通过卖房来提高住房需求的卖家，他们往往是边卖房边买房，卖房后急于支付房款。在这种情况下，如果贷款受阻，事情就会变得很麻烦。

我们必须知道一个常识:银行可能不会批准买方的贷款申请。不发放贷款的原因可能有很多，比如买家信用缺失，银行近期额度不足，贷款政策调整等等。很多时候，银行甚至不会解释为什么不发放贷款。

有时候因为银行不发放贷款，或者虽然发放了贷款，但是额度没有达到购房者的理想要求，就可能发生购房者需要向第二家甚至更多的银行申请贷款的情况，而且每次申请贷款，获得贷款的时间明显会延迟一段时间。

那么，买方向银行申请贷款被拒后，是否有再次申请贷款的权利？如果再次被拒，你有权利再申请一家银行吗？这样的申请可以申请多少次？

对于这些问题，很多人在签订杭州二手房买卖协议时都不会想到。如果买家的贷款申请成功获批，那也没问题。然而，如果买方向第一家银行的贷款申请被拒绝，然后向第二家银行申请，卖方可能会不同意。

这时，如果双方发生纠纷怎么办？看合同！

合同会怎么约定？没有法律标准，但如果在签订合同时没有特殊要求，中介提供的合同通常不会限制贷款的数量和时间，很可能会规定“如果你没有向一家银行申请，可以向另一家银行申请，直到贷款被批准”。

也就是说，理论上，如果一个买家一次申请贷款失败，可以多次向不同的银行申请贷款。如果真的向三五家银行申请贷款，有多少卖家愿意长期和流程？

但即使卖家不愿意，似乎也没有办法，因为合同规定可以多次贷款，没有任何限制。此时，如果卖方不配合买方申请贷款或违约，卖方将承担违约责任。出现这种情况，卖家只能捏住鼻子认，否则肯定会引起纠纷。

在现实生活中，经常会出现卖家因为买家一次贷款失败而急于用钱的情况。他们甚至大叫:“我没告诉我贷款要这么久，我说马上就办。而且我真的很急需钱！”但是卖方说“马上就做”，书面合同里没有。

作为卖家，应该如何防范和避免这种情况？

其实很简单。如果卖方急需付款，并对余额的短期支付有强烈的期望，最好在合同中规定贷款次数或贷款时间的限制，例如“贷款最多不得超过两次”，另一个例子是“在某一年的某一天之前，如果卖方不能从买方收到贷款，买方有义务自筹资金支付余额”。这样，一旦贷款不顺利，就可以按照合同规定的条款办理。

第二，拿不到贷款怎么办没有约定。

如前所述，贷款可能会因各种原因而未获批准。有时，不同银行的申请会被批准，但许多银行可能不会被批准。如果卖方一直配合但找不到故障，那么就轮到买方解决问题了。

如果完全无法获得贷款批准，或者银行因为各种原因无法全额批准贷款，买方是否能够自行支付余额？很多买家可能在签合同的时候都没想到会这样。在这里，我想告诉你，这可能会发生。

此时可能会有买家对卖家说:“是银行不批贷款，不是我不想买。如果现在不能贷款，也不能算我违约。所以，我们只能取消合同，请把钱还给我。”

在现实生活中，还出现过更奇妙的事情:一个买家，明知自己因为信用原因无法借钱，却拒绝自己支付余款，还和某人签订购房合同。因为房价上涨，卖方同意不追究违约责任，只是想迅速解除协议，另找买家。没想到贷款申请被银行拒绝的买家不同意:“房价涨了，卖了肯定赚钱。你得给我，我才同意和你解约。”卖方一怒之下起诉法院，买方被判赔偿后仍不服气:“银行能怪我不发放贷款吗？”我为什么要承担责任？"

贷款买房只是购房者提高房价的一个渠道。对于卖方来说，无论通过哪种渠道提高房价，买方都有支付的义务。而且如果事先没有特别的协商和约定，在杭州二手房买卖的书面合同或补充协议中，通常会约定贷款失败，买受人有义务自负盈亏支付余款。

对于这一点，很多买家在签订合同的时候根本没有看到，或者虽然看到了，但是相信可以拿到贷款而忽略了协议。一旦贷款出了问题，买家就注意了。如果买家恰好无法自己提高余额，他将面临两难的境地。比如最近很多地方出台了限制杭州二手房贷款比例的政策，可能会导致即使能发放贷款，额度也会受到影响的问题。

此时如果房价上涨，卖方也不是特别难谈，可能会同意不追究或者少追究责任，双方都会解除责任。但如果卖方必须严格按照规定追究违约责任，或者房价下跌，买方就会尴尬被动。

作为买家，如何防范这种风险？

我的建议是，如果买家确认只能通过贷款买房，一定不能自己集资。最好在签订合同时加入终止协议的条款，明确“买受人在无法获得贷款时有权提出终止合同”。并约定不承担解除合同的责任，或者约定以相对较低的价格作为解除条件。"

如果担心银行只会批出部分贷款金额，无法以自筹资金补足购房款，那么在前一句“贷款”一词前加两个字，同意“全额贷款”。有了合同中这样的条款，问题就可以直接解决，而不会引起争议。

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