济南限购令 济南最严“限购令”汹涌来袭 100万房子首付多掏30万

　　4月19日晚，一条济南市最新限购令的新闻刷爆了朋友圈，济南市政府网站发布《关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。该通知共5条，自4月20日起执行。据了解，这是自去年“济八条”以来，济南出台的最严厉的一次楼市调控政策。

　　限购令主要内容：从20日起，济南本市户籍购买二套房,首付比例提高至60%,非本市户籍家庭购买住房，贷款首付比例提高至60%;商贷最长年限都缩短至25年;与此同时,长清、章丘也纳入限购范围;限购区域内购买的住房,要在不动产证满2年后才能上市交易。

　　严厉的限购政策吓退了不少正在犹豫的买房者，你是受影响的那一批吗?政策出台后对购房者到底有哪些影响?本报整理部分业内专家权威解读，为你提供最全面的购房攻略。

　　100万房子首付多掏30万

　　【原文】本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%。其中商业按揭贷款最长年限缩短至25年，公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。非本市户籍家庭购买住房，贷款首付比例提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年。

　　对于二套房的界定是认房又认贷，本地户籍购房者，只要你有过购房贷款记录，无论现在是否有房子，再买房都视为二套房，首付都是60%。比如小明之前贷款买过一套房子，后来卖掉了，手头没有房子，但是再买房子还是算二套房。

　　另外，使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭暂时停止发放公积金贷款。比如说小明只有一套房子，但是此前使用过两次及以上公积金贷款，他也暂时无法再用公积金来贷款了。

　　外地户籍购房群体，首套房首付比例也从原来的30%提高到60%。商贷最长年限从30年缩至25年。

　　【举例】以总房款100万元的住宅计算，买二套房的本地购房者，首付款要从原来的最低40万提高到60万，而对于符合购房条件的外地购房者而言，首付款就要多掏30万了。

　　如果用商业贷款买房：按照商业贷款100万元、执行利率5.39%(基准利率1.1倍)来计算，25年期等额本息还款的月供较30年期将增加466元。若是外地人买首套房，执行4.9%的基准利率来计算，25年期等额本息还款的月供较30年期将增加481元。

　　打击游资炒房祭出重拳

　　【原文】限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。

　　限售在济南是首次提出,济南这次明确的是不动产证满2年才能再卖,2年的标准是办证而不是网签。这主要起到抑制那些进行短期投资、投机的炒房行为，延长投资客的投资周期，增大投资成本。如果按一个楼盘从开盘到拿到房产证需要两三年时间计算，你买了上次开盘的房子，可能要四五年内不能转手交易。

　　想炒长清章丘房?省省吧!

　　【原文】将长清区、章丘区纳入限购范围，本次及此前我市已出台的调控政策一并执行。

　　随着章丘撤市划区，以及西客站片区快速发展，长清、章丘房价近期不断上涨。本次限购政策涵盖两区，意味着章丘区、长清区和历下区、高新区等完全没有区别,全部属于限购区域,也全都实施限购政策。一方面加快了刚需客群外溢的速度，另一方面杜绝了投资客群的购房区域转向，从根本层面上逼迫投资客群退出住宅市场。

　　【举例】在4月20日之前,长清居民小张拥有两套住房,他不能在市内六区买房,但是可以在长清区买多套住房,同时历下居民小王在市内六区有两套住房,但是可以在长清再买多套住房。

　　而4月20日之后,长清区的小张在长清也无法再次购房了。历下区的小王在长清也无法购房。也就是说,不论小张和还是小王,只要在济南市(历下区、历城区、高新区、槐荫区、天桥区、市中区、长清区、章丘区)范围内买房,就要受到限购政策约束。限购政策出台后，有网友表示，只能去济阳、商河等地买房了。记者了解到，随着全市北跨战略不断推进，济阳县房价也在快速拉升。

　　捂盘惜售者 2年内不能拿地

　　【原文】依法严厉查处捂盘惜售、炒作房价、制造和散布虚假消息、发布虚假房源及价格信息、欺骗消费者交易等违法违规行为。对涉案开发企业和中介机构，一经查实，依法从严从重处理，开发企业停止预售及网签，2年内不得参与本市土地交易，中介机构吊销营业执照，并列入失信企业“黑名单”。

　　响应了省住建厅打击囤房炒房专项行动的号召，对捂盘惜售、制造和散布虚假消息等行为进行严查，一旦被查实有违法违规行为，开发商2年内不能拿地，中介吊销营业执照。

　　画张图就卖房?不行了!

　　【原文】引导企业理性竞价。结合土地出让溢价率提高项目预售条件，居住用地出让溢价率达到100%以上(含)的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可;溢价率达到150%以上(含)的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。

　　进一步提高开发商预售和“抢地”门槛。地价溢价率超过150%，要到竣工验收后才能拿预售证，这意味着溢价拿地的项目不得不现房销售。

　　另外，“抢地”成本进一步增加也势必会导致销售节点后延，进而对开发企业的资金提出更高要求。因此，一些中小非实力型开发企业将会逐步退出市场，取而代之的是房企大咖或是联合体。