租售同权童话里的“租售同权”！

这几天最火的话题肯定是“租售同权”被打，吐槽主要集中在几个地方:

1.租客不能进小区，只有有房书的可以。

2.一些长期出租公寓利用火灾和抢劫，为业主降低租金和提高租户价格找借口。

3.政策要求暂停租赁业务，严格检查异地租赁。

当年最夸张的砖家说，租售同权相当于98年房改！

伟哥看过很多文章，很多也是在2017-2018年宣传过这个概念。幸运的是，伟哥不是:

现在看，伟哥写的几篇文章都很靠谱！

请不要写“租购同权”！

离真正的“租售权”还有多远？太简单，太天真！

在疫情期间推广房地产项目肯定是令人反感的，但“有同等租售权”的童话确实教会了很多年轻人认识到现实。90后不买房，00后不买房，或者父母有房，租房也改变不了安稳的生活。

在这场疫情下，最大的问题基本上出现在:“长租公寓”

事实上，住房和城乡建设部已经明确表示，这种租赁行为是高风险租赁

住房和城乡建设部明确出台政策:这类企业不是“长期租赁公寓”，而是加强对采用“低成本AG”、“长期支付、短期支付”等经营模式的高风险住房租赁企业的监管！这是历史上第一次！

文件第四条明确:第四，防范房屋租赁的财务风险。明确房屋租赁贷款业务的贷款期限和贷款金额要求。加强对采用“AG中低产出”、“长收益短支付”经营模式的高风险房屋租赁企业的监管。

首先:从趋势来看，短期租金肯定会大幅下降！

在疫情的影响下，大部分社会群体收入减少。这种情况下房租不能涨，只能降！

1.在经济稳定、需求稳定的情况下，近几年房租价格涨幅明显开始放缓，甚至大部分地区房租都有所下调。这对二房东类型的出租公寓影响很大，因为转租房屋的租金价格是锁定的，在未来租金稳定的预期下很难盈利。

2.对于目前的公寓租赁市场来说，竞争激烈，进入的企业数量非常大，除了行业规模之外，没有其他竞争壁垒。在这种情况下，上市是为了融资扩大规模，形成规模优势，降低运营成本。

3.租赁市场的竞争不仅仅是二房东型公寓的竞争，还有政府提供的廉价出租屋、集体土地建设出租屋等公寓逐渐由土地变为住房，这将影响租赁市场未来的预期。

4.从上市来看，长租公寓企业遭遇当前资金寒冬，中小长租企业雷电交加，国内融资难度加大。在这种情况下，上市是最好的选择。在北京、上海等城市，拥有长期租赁公寓的企业已经占据了超过20%的市场份额。如果按第二房东等同样的交易模式计算，60%的出租屋很难看到业主在当前市场交易。在这种情况下，租赁市场，尤其是长期租赁公寓市场，需要得到加强。

长期出租公寓模式，其实对于中介企业来说，就是把原来简单的中介费+差价模式变成投资人。

第二！租房不会成为主流消费模式？

这几年地方政策都在努力鼓励租房，包括很多企业都在提倡租房有益健康，但不可否认的现实是，提倡租房的人都住自己的房子。

从全球来看，任何一个通货膨胀国家的租赁行为都不会很稳定，因为长期租赁越来越难以承受。

1.因为租售比悬殊，租金收入不高，长期租房比例也不高。而且相对于售价的大幅波动，租金反映的是房子的居住价值。相比买房，可以选择信贷等杠杆，租房者很难承担房租上涨。因此，在市场交易中，拥有转租权的房主或中介在定价和签订交易合同方面处于强势地位。买卖市场的波动会影响租赁交易的稳定性。

2.租赁交易能稳定吗？长期签约可以在一定程度上保护目前市场上一些买不起房的租客。然而，在房价上涨的过程中，租户往往处于选择买房的等待过程中。因此，从全球来看，除非出现通货紧缩的国家，如德国，租赁行为很难长期稳定。

3.租赁备案的比例，从国内来看，因为租赁行为是一种时间行为，不需要过户，所以为了避税，除了北京等核心城市，其他城市基本不备案。在这种情况下，很难获得该国有多少租赁交易和租户的市场数据。目前市场上的数据都来自中介，中介的数据可能会误导政策和市场。

4.企业与其他二房东之间的交易问题

在一线市场交易中，一些企业在大规模租房过程中收取代理费和租金差价。利用对市场的了解，囤积房屋，提高租金。而且，住在客厅的人是否顺从，政策上是完全明确的。目前市场上的主要违规行为，如N+1、N+2等都是合规的，无论是转租企业还是个人，都受到差价的约束。这些都没有明确涉及。这些只是影响当前租赁市场的一些主要问题。