十大轻资产行业 洞见2020：未来这十大商业趋势，值得关注！

预测未来的最好方法是创造未来。

在很多人眼里，“趋势”可能是个没用的词，不能对现状产生立竿见影的效果。面对变幻莫测、波澜壮阔的世界，个人猜测更加准确。

但在这个“选择与努力同等重要”的时代，当大众对市场的明显变化麻木不仁，视而不见时，千里眼早已运筹帷幄，抢占先机。在细小的沟渠里，我们总能瞥见潮水。

回顾2019年，今年商业地产经历了前所未有的不平凡景象:消费分级和城市更新带来了巨大的商机；夜间经济和社区商业成为市场的新宠；传统百货和新业态并存；5G商业和零售体验层出不穷；Z代、其他经济、银发经济、宠物经济各占榜首……在兴奋之下，我们不禁要问，2020年商业发展的新入口会出现在哪里？

并购后，行业的马太效应加剧

2019年，丢掉包袱的地产玩家重拾动力，以新的姿态站在起跑线上:无论万达是否卷土重来，各地投入约3700亿元；或者是凯德置地(CapitaLand China)四处走动，卖掉20个购物中心，然后大举购买新房产。稍事休息，巨人们都找到了“另一个前途光明的村庄”。

优化、调整、并购、扩张，房地产圈每年都在上演同样的大戏，只是行业集中度越来越深。年内，欢乐城控股完成重组，华润继续多方合作，龙湖加强M&A业务，龙头企业继续占据优势，在有限的市场中加速分割。

经济学家马光远预测房地产。“未来中国只有20%的开发者能活下来，80%的开发者会死！”商业地产的趋同趋势也会一样。一方面，大部分商业地产开发商是由住宅开发商扩张改造的；另一方面，商业地产作为一个重资产行业，已经率先占领了蓝海，十大主流房企的购物中心数量和成交量也在逐年增加，新玩家很难进入市场。2020年，随着洗牌，商业地产行业的马太效应将更加明显。

价值突出，商业分拆上市将成为热潮

近年来，随着房地产市场调控力度加大和融资紧张，商业领域的潜在价值在市场压力下得到重新审视和挖掘。此外，年内，国家出台了促进消费增长、品牌发展、商业建设、物流设施等各项政策。，积极推进国际消费中心城市建设，空前商业发展环境良好。

过去，商业地产往往作为住宅开发商的“附属业务”而存在，但现在其独立价值不容忽视。2019年12月30日，宝龙地产旗下的宝龙商业在香港上市，成为mainland China首家在香港上市的轻资产商业运营服务提供商。2020年初，万达商业管理已完全剥离房地产业务，成为真正的商业运营管理企业，最迟将于2023年10月31日前完成上市。

业内人士分析，在房地产的“白银时代”，传统的房地产业务由于周边原因被低估，而商业管理和物业服务公司作为房地产衍生品，也有房地产快速增长的红利，监管较少，可以提供稳定的现金流，因此受到资本的热烈欢迎。

城市更新，非一线业务增长活跃

城市更新仍然是一线城市发展的主线。随着北京市商务局的“一店一策”升级计划，北京出现了多次商业转型升级:屹立长安街27年的赛特购物中心将定位高端；29年的北京长安商场转型升级为社区商业；北京百货创造了一个体验地“平安局”。此外，核心地段已改为商业网点，大厦、三友商场、太阳宫爱琴海等。已经全部释放了“或将被改造成办公楼”的信号。

规模扩张方面，一线城市零售市场进一步向核心区外围扩张；新一线卖地火爆。据统计，2019年杭州土地出让收入达到2646.4亿元，居全国城市首位，远超北上广；另外，在全国新开的商业项目中，二线城市继续呈现高供给态势，开放量几乎占到半边天；随着万达对市场的持续加码和下沉，22个万达广场城市首次进入当地城市，三四线也成为商家争夺布局的地方。

在新的主要商店，休闲场景逐渐盛行

作为购物中心的流量引擎和主要租户，对主力店的选择可谓谨慎。但是，热爱购物的伙伴们可能会发现，百货公司、超市、餐厅等传统业态正在被打破，取而代之的是电影院、电玩、KTV等清新年轻的休闲场景，这也是商场最受欢迎的三种业态。

据统计，120家基准购物中心中，有92家引进了电影院，75家引进了超市，只有12家仍以传统百货商店为主。此外，更多的商场将奢侈品百货商店和私人品牌列为主要商店的新宠。

可以预见，在未来，以体验和差异化为主，能延长消费者停留时间，刺激相关消费的主力店，会更受商场青睐。

“策展新零售”，重新定义线下业务

冯仑曾经说过，如今的房地产开发商正在逐渐从“富人”过渡到工匠，最大化空之间的价值是“工匠”练出来的技能，房地产开发商要学会讲空故事。

的确，商家空害怕同样的同质化，加上艺术、科技、文化等创意元素，使得购物中心焕然一新。年内，由凯撒广场改造而成的北京SKP S，在圈内引起了不小的震动。以“未来农场”、“火星历史”和“重新探索火星”为线索装置，以“数字——模拟未来”为主题，通过沉浸式体验构建了100年后“移民火星”的场景。

上海TX淮海打造全球首个“策展零售智能商务空房间”，以“数字数字化、绿洲、都市城市、X(协作)跨界”为核心元素，汇聚当代艺术、新潮文化、美食、社交互动，将自身定位为感受多元化生活方式的体验场所。

房地产行业资深人士陈认为，原来地段才是衡量房地产价值的唯一标准，而现在“增权”则代表了一个优秀物业的必备能力。我们最期待的是2020年由MUSEA、SKPS、TX淮海领导的“策展新零售”或“沉浸式商业”带来的线下空之间的重新定义浪潮。

技术驱动，数字浪潮冲击

随着5G、AI、无人化技术、大数据等现代技术的应用，商场的智能设施已经司空见惯。年中，王健林和马甚至一起来到万达和腾讯建造的第一个“智能广场”参观。

图/王健林、马拜访万达

此外，2019年12月18日，在第二届阿里巴巴ONE商务大会上，阿里董事局主席张勇也提到:“线上和线下没有区别，只有数字化与否。未来，在新技术的推动下，所有业务元素都将完全数字化，然后变得智能化和可操作化。”以数字支付为例，当每一笔支付完成时，意味着传统业务的结束，而数字时代意味着客户运营才刚刚开始。

消费者信心，多重接触促进消费

据国家统计局统计，2019年前11个月，我国消费品零售总额达到38094亿元，前三季度，最终消费支出对经济增长的贡献率达到60.5%。中国的消费在高基数的基础上加速增长。许多专家表示，随着消费规模的不断扩大，中国有望在今年或明年超过美国，成为世界上最大的消费市场。

此外，在这一年里，国家颁布了一系列政策，促进第一商店经济和夜间经济的发展。去年，仅在北京就有878家第一批门店落户，午夜食品店和“夜都”等繁荣夜经济的措施，引领了新生代消费升级。

另一方面，自从李宁将充满中国元素的“红黄搭配”带到纽约时装周后，一股强烈的“民族潮”风开始席卷全球。11.11期间，与JD相关的搜索次数。COM的“国潮”比平时高5.4倍，比去年高3.3倍。

正如罗振宇在新年致辞中提到的，“中国红利”已经成为一个巨大的市场机遇，国产产品引爆了当代年轻人原有的自豪感和认可度。“每个人都有一份红利。只要你在这个国家，你就可以把它变成你自己的把握。”

VIP研究院近日发布的《2019中国奢侈品报告》也显示了消费者的信心。数据显示，2019年，中国人的全球奢侈品消费达到1527亿美元，增长5%，在全球奢侈品市场的比重从42%下降到40%。这是近十年来中国人全球奢侈品消费首次出现下滑。然而，与国外消费下降形成鲜明对比的是，中国大陆奢侈品消费强劲增长，国内奢侈品消费总额增至475亿美元，增长率为24%。

“小众”需求，煽动1000亿市场

面对消费分类，更多的小众和细分市场吸引了商家的注意力。回顾2019年，宠物经济，银发经济，单身经济，颜值经济，健康经济，懒人经济，自习室经济，汉服经济，睡眠经济，其他经济，炒鞋热，盲箱热....每一个细分的背后，都有一个千亿的市场。

身材/化妆师

“精致猪仔”体现了时代的审美迁移。女生在脸上涂粉底加高光已经不是专利了。“懒人变小，鲜肉”成了更多男人的日常生活；搭配齐腰裙和红唇，全国汉服市场拥有200多万消费者，产业总规模约10.9亿元；总有人需要学习，却找不到合适的空房间。结果以卖座氛围著称的“付费自习室”火了。

2020年，我们预计将发现更多的利基市场，消费质量将走向高质量的发展阶段。

社区经济，内容电子商务必修课

2019年被称为社区经济全面爆发的一年。这一年，随着“渤马鲜活生活”青年客户的积累，阿里玩起了“私域流量”，用客服运营深度培育社区，“箱式住宅”甚至成为购房者的重要考量。JD.COM继续加强“社会化”的概念。线下7FRESH除了在网上成立独立的社交电商业务单元外，还玩了一个新把戏，把酒吧开进超市，打造专属白领的第三空“七种风格”，更强调社交属性。

在这条轨道上，苏宁利用苏宁店和“苏小团”负责人，以社区模式推出线下流量，而线上流量在线上名人上紧跟直播网点。近日，苏宁对外表示，将在2020年推出加载板块直播，并通过KOL和MCN加载模式的内容电商刺激社区购买。不难想象，未来社区经济将成为每一个内容电子商务的必修课。

物流高效，整体体系建设趋于完善

“更多、更快、更环保”是当代中国快递业的追求。2019年，中国快递收集了600多亿件，达到了一个新的水平。每一个物流领域的变化，比如每天城市的到来，快递到农村，海淘退货，也意味着背后的基础设施和制度在逐步完善。

《菜鸟2019快递服务报告》显示，网上投递同比增长2.3倍。此外，快递送货上门时间进一步缩短，平均只有42分钟，90年代后快递送了一半。从海拔最高地区之一的西藏阿里，到大兴安岭、甘肃、宁夏、新疆，单位体积同比增长5倍以上。

图/跨境电商购物产品可以退货

在全球范围内，过去一年，中国制造已经交付给世界上200多个国家和地区，甚至南极洲的两个外国科研站也在网上购买中国商品。数字智能技术的应用，使得当天进出口成为现实。一周前，中国出口的第一批跨境电商包裹成功退运，标志着跨境电商出口退运渠道的成功开通。

此外，易观国际的《洞察中国餐饮企业超级数字化实践2020》显示，2019年互联网餐饮外卖交易规模超过7274亿元。其中，三四线城市中小商户渴望接入的数量翻了一番，超市便民商户和生鲜外卖商户渴望上线的数量也保持了130%以上的同比增速。

随着电子商务的大力发展，物流效率的提高为商家布置“最后一公里”提供了有力的把握。随着电子商务平台的基础设施建设，未来物流系统的建设将变得更加先进、高效和安全。

结论

未来学家内格罗蓬特有一句名言:“预测未来的最好方法是创造未来。”的确，潮流只是为我们指明了前进的方向，实践才是创造美好事物的最佳途径。让我们为2020年更美好的明天干杯！