句容房价暴跌 三年房价跌了近30％，多少南京购房者在此深度套牢？

“我买的时候是15000-16000元/平米，后来降到10000元/平米。我也劝自己不要慌，回头再走。我知道我后来跌了8000元/平米，现在彻底死了！”

胡先生是大学老师，在句容投资了两套房子，在2016年市场最疯狂的时候入市。

由于句容离他工作的学校比较近，房价又比主城便宜，在同事和经销蜂的反复劝说下，胡先生毅然拿出了手，一半用于投资，一半用于自住。

“最后一招！”胡老师是这样总结的。

价格大幅下跌后，胡先生看到他的邻居组织了各种“维权团体”。“本质上，我认为这是错误的。价格由市场决定，没理由闹。”但看到房子的价值缩水，胡先生也承认自己不甘心。

胡老师的经历其实只是众多句容投资者的一个缩影，背后的力量是对句容楼市的持续乐观。

“句容会并入南京！”

“城际高铁即将开通！”

“句容房价一定破两万/平米！”

......

南京都市圈句容碧桂园凤凰城航拍

我还记得几年前句容楼市最热的时候，一家经销公司的经理是如何培训自己的团队在仙林蓝湾咖啡销售的。“句容马上就要安置在南京了，你一定要跟他们说买房，他们就买。”

当市场过热时，利用客户不合理赚钱的现象比比皆是。

当时在新街口的一次聚餐上，一个房地产中介行业的朋友嘲笑我“胆小”——不敢去句容买房。“我在句容投资的收益比你在主城买房子的收益高很多。!"

这是事实。

这位朋友“快进快出”完成了一次投资积累。然而，绝大多数以“投资”为目的的购房者并没有那么幸运，“深固”可能是更多人的真实写照。

都市圈田园世纪城房价走势

房价:最差的地区跌了30%以上

根据同策机构对句容地产上半年的调研报告，2020年上半年，句容楼市平均成交价格为10883元/平米，较两年前2018年上半年的13257元/平米，下降了18%！

在房价降温中，最具代表性的板块是包华。包华靠近南京，毗邻仙林板块，因此成为许多南京投资者的重点选择地区。

该板块2017年下半年平均成交价格为18954元/平方米，接近2万大关，而2020年上半年仅为12857元/平方米，跌幅超过30%！

数据来自一般政策咨询

体积:缩小三分之一

价格下跌基本上是因为对交易量的支持不足造成的。

2020年上半年，句容楼市交易面积仅为77万平方米，相比2019年上半年的117万平方米，跌幅达到34%，缩水达到1/3！

77万平米是什么概念？如果按平均面积90平米计算，售出套数不到9000套。

要知道，2016年，市场最疯狂的时候，句容新房年成交量达到4.9万套。10月，一年中最热的一个月，单月新房成交量超过7000套。与这个数量相比，市场下跌的程度非常明显。

过去，热度最高的包华，新房成交量甚至减半。

2019年上半年，该地区商品房交易面积超过40万平方米，而2020年上半年，交易面积不足19万平方米，下降50%！

库存:2020年仍然很高

需求不足，但供给充足。从楼市另一个重要指标的库存来看，句容楼市也不容乐观。

截至2020年10月初，句容市可供出售的房屋约有2.2万套，对于当地60多万人口来说，这已经不算小了。南京人口800多万，库存也就5万多套。

在价格和成交量下降的市场环境下，句容的土地市场也明显降温。土地价格和土地数量都下降了。此外，还有3次土地拍卖。

二手房数据相对稳定

与土地市场和新房市场相比，句容二手房市场稍好，趋于稳定。

镇江二手房数据显示，2019年房价连续十个月下跌，进入2020年后，3月份会出现同比下跌，但其他月份都会上涨。

成交量方面，根据镇江房管部门的网上数据，截至2020年10月中旬，句容二手房成交数量接近6000套，而在2016年市场最热的时候，句容二手房成交数量仅为2931套以上。

在热点包华，一些市场认可度较高的项目，如金科冠天下、仙林翠谷，甚至二手成交价都接近2万元/平方米。

这也说明市场在分裂。即使句容楼市整体降温明显，但部分楼盘价格仍有支撑。

靠近仙林和包华，有人口密集的住宅项目

这是一个消泡的过程！

正如句容当地业内人士所说，句容楼市的发展趋势取决于南京购房者的支持。

对此，我个人的看法是，这种支持可能有一部分是投资，但决定基本面的还是有多少真正的自住需求。如果所有的房子都由投资者购买，然后等待投资者接管，房地产市场终究会被转嫁。

目前，稳定这些地区的二手房市场是一个好现象。二手市场代表着更真实的自住需求。

此外，南京近年来人口流入增量过低，也在一定程度上影响了大都市区房价的基本面。2019年，南京同期常住人口仅增加6.38万人，仅为杭州的零头；如果减去自然增加的3.5万人左右，实际输入人数甚至不到3万。

综上所述，句容房价前2-3年的下跌其实是一个消泡的过程。

2万元/m2是投资者的市场，但显然不存在1.2万元/m2自住客户主导的市场健康。随着价格下跌，对于真正有自住需求的买家来说，是一个很好的机会。当泡沫消退，市场恐惧大于理性时，其实是客户上车的好机会。

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