淘情公寓【1004淘好房】“公寓”房能买吗?

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本期话题:全面解读芜湖“公寓”

节目内容记录

齐乐:欢迎来到“今日家园”每周二推出的“1004好房子”节目。欢迎高林！

高林:各位听众朋友好，主持人好！

齐乐:今天，我们将谈论“公寓”。

说到“公寓”，芜湖楼市的“公寓”范畴并不好。什么单身公寓，LOFT公寓，SOHO公寓...！

高林:是的。总的来说，小户型，总价低，容易购买，都是市场上“户型”带来的诱惑！想买小户型的话，所有经纪人都可能会给你推荐户型！

齐乐:“我听说公寓分为住宅和商业？”“有什么区别？”“买了之后有什么影响？”.....还别说，差别真的有点大。所以在今天的节目中，我们就给大家讲讲芜湖的公寓，让大家清楚的买到“公寓”！

高林:因为都是小户型，所以统称为“公寓”。但就芜湖市场的“公寓”而言，按其本质属性大致可分为两类:一类是写字楼公寓，多为一楼n户的单体建筑，居住密度相对较大。从新房发售开始，开发商就在打房屋的擦边球，宣传“宜居、适宜投资”的理念。这类公寓的推广名称比较花哨，比如SOHO公寓、LOFT公寓、Gold公寓。一种是住宅户型:和普通住宅一样，整栋楼都是小面积设计或者和普通住宅同层设计。此类公寓的推广名称多为“住宅”或“公寓”。

齐乐:让我们看看不同的公寓。可以说各方面都有明显的差异。

如下图所示:

齐乐:买公寓应该注意哪些问题？

高林:首先，就芜湖市场而言，目前写字楼公寓价格普遍低于住宅公寓，住宅公寓优势明显。如果购房者遇到价格较低的公寓，不妨多问一下性质，以免交易后发生不必要的纠纷。另外，商业性质的公寓是不被文士录取的，即使附近有名校，业主的子女也不能享有名校就读资格。名校学位的优势受到市场青睐，升值潜力大。但是，公寓没有福利就享受不到。所以名校段的公寓和房子在价格和升值空上会有很大的差别。如果换手时间很短，那就慎重选择公寓。与住宅楼相比，写字楼的转让税更高。从上表可以看出，增值税、个税、契税等。根据政策，将在不同程度上减少或免除住宅建筑的租金。普通住宅如果符合政策要求，至少只需缴纳2%-3%的主要税费。目前对写字楼公寓的减免政策很少。当所有税费加起来，最低税费通常达到物业交易总价的10%。这种“酱油贵鸡”的惊人税收，使得商品房的成交率通常较低，转手也相对困难。通常需要通过长期租赁盈利，收租10-20年才会卖出去。

齐乐:投资公寓似乎还有很多地方需要注意。

高林:嗯，是的。提醒你，在混合市场，一定要睁大眼睛，多比较，多思考，选最好的买才是王道。

齐乐:我们可能希望为每个人整理一些值得注意的事情:

1.楼梯与住户比例高的公寓

梯户比与合租和住房获得率密切相关。梯户比高不仅影响居住舒适度，还与安全密切相关。作为公寓，其面积较小，设计户数可能较多，这是合理的。但有些2梯20户密度的户型设计，比如蜂巢，一定要远离。每天出入不便，用电用气危险可怕，完全不符合舒适生活的设计理念。

2.附近缺少交通稳定的公寓

一般来说，公寓市场分为自住和投资两类。对于投资来说，需要大量稳定的人员流动。如果一个公寓项目周边有大型写字楼、工业园区或者大学资源，肯定可以在很多租赁市场占据一席之地。同时，这些资源的存在也是带动该地区迅速活跃的重要因素，源源不断的人流是公寓市场永恒青春的解毒剂。

3.开发商和物业信誉差的公寓

无论是住宅、商业还是公寓，开发商和物业的口碑和质量都很重要。特别是对于人来人往频繁的公寓，安全防范需要物业的配合和严格管理。当一些公寓小区发生火灾等事故时，由于开发商设计不合理、安全通道和消防通道存在缺陷、物业管理不合格等原因，造成的人员伤亡和损失不止一点。对于任何一个居民来说，提起它都是一件可怕的事情。这样的公寓谁敢买敢用？

4.交通环境差的公寓

虽然公寓的商业性质决定了公寓的位置不会太差，交通也方便，但由于规划原因，很难保证十几二十年后某些地块会有大的发展。作为任何性质的房地产，交通环境至关重要。事实证明，交通便利的人群更容易聚集，购买后升值会更大空。交通对公寓的影响在国内外都是不可估量的。

5.单品公寓项目

这个项目不是说单个公寓项目不好，而是说公寓、住宅、商业等多种产权形式的复杂社区会更适合业主的生活。仅从搭配来看，复式的搭配比单身公寓高档很多。比如，为了更好的吸引商务人士，住宅用户和开发商在社区园林和绿化方面的投入比单体公寓产品更多，同样的生活成本，由于综合体的存在，公寓用户可以享受到更好的生活设施。此外，由于其规模大，物业形式多，因此在社区管理方面会更加专业化。而且，商务人士的存在会为公寓带来更多的市场。

6.户型结构不合理的公寓

小户型虽然一眼就能看到所有的客厅空，但是户型和结构的不合理对日常生活有影响。比如走道空房间太宽，导致卫生间和淋浴区拥挤，比如窗户窄导致采光不足，通风不畅。这也说明公寓越小，对设计布局的要求越高。当然，也有一些像新源名城这样的公寓，包括小型公寓和投资型公寓，设计1-3个房间来满足客户的需求。房间的隔断布置提升了生活品味。而且产品都是装修过的，都是配套的，放在包里也要几分钟。

7.跟不上地区规划的公寓项目

区域规划包括商业、医疗、教育、休闲娱乐等。某种程度上可以说，公寓更多的是一种趋于年轻化的存在。年轻人对周围的商业设施要求极高，只有规划良好的社区才能吸引更多的客户。另外，没有完善规划的地区未来发展真的堪忧。所以买公寓，要货比三家，选择最好的项目，才能放心落户。

齐乐:通过阅读和梳理今天的节目，你了解和理解公寓的购买和投资吗？！谢谢大家的倾听和关注。下次见！

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