自如友家租房 只看自如式平台，租房选择面总有些窄

最近，租赁市场及相关平台一次次被推到风口浪尖，租赁市场的管理也因“房租暴涨”、“租房贷款”、“甲醛超标”等事件再次引起广泛关注。目前市场上的出租屋主要来源分为两类，一类是free这样的统一管理平台，一类是房东出租的宽松出租屋。凭借资金、管理、宣传等优势，近年来北京、上海等一线城市对租赁平台的认可度迅速上升。但是，从实际发展情况来看，租赁平台并没有占据前10%的市场份额。本文比较了上海零散出租屋和自由平台屋两种不同产品线，即自由之友家园和类家园住宅的差异、共性和优缺点。

一、住房分配

在浦东、闵行发展迅速，零散出租屋密集区两极分化

首先从房源分布来看，以下是散租房和自由房的前10个板块分布。其中只有松江四景和浦东北财在前十，两类房源高挂牌的板块分布差异较大:

在浦东自由快速发展，前10名房源有一半位于浦东，基本成为浦东新区的主要出租屋。此外，闵行区1号线和5号线沿线的住房数量也很高，上海唯一的两套自有公寓也位于闵行区。

宽松租金和上市数量高的板块相对两极分化。除了内环的徐家汇和陆家嘴，其他挂牌数高的板块都分布在外环之外。租金和房源最宽松的板块是青浦的许婧。此外，松江四景、大学城、松江新城也有更宽松的租金和房源出租。

总体来说，自由上市的房子主要分布在距离主城区距离适中、交通相对便利的地段，很少自由进驻租金过高和过低的地段，主要是因为在租金低的空地区很难自由盈利，而在租金高的地区，一方面是房子相对难养，另一方面可能是高性价比的房子相对受欢迎，上市后很快就租出去了。

图:排名前10位的免费和宽松的出租屋列表

数据来源:审评委完成

二、租金比较

除豪华住宅区外，免租金一般高于松租

租客租房时考虑的最重要的因素是房租。由于租房一般是租单间或套房，所以月租除以面积，与每平米月租进行对比。从两类房屋高挂牌量的18段来看，免费房的租金普遍高于零散房。一方面是因为免费房是统一平台运营管理的，租房前统一装修，有一定的运营成本。另一方面，原因是大部分免费房只计算卧室面积，而客厅、厨房等共用面积不计入实际使用。

大部分板块的自由房租金都比自由房高，但陆家嘴和华草板块的自由房价格更高。陆家嘴的自由房包括很多来自仁恒滨江花园、汤臣一品、财富海景花园等高端社区的大房，属于标准豪宅。豪宅的户主一般不愿意把房子交给统一的平台装修，租给不同房间的租客，所以这种类型的免费房提高的少，租金不如免费房；华漕镇靠近虹桥机场，盘内有西郊庄园、凯德林阴湖、万科牧场胜飞等多处豪宅。总体来说，平台租金不低，租金宽松的原因和陆家嘴差不多。

图:松租免挂牌十大板块租金对比(单位:元/平方米/月)

数据来源:审评委完成

第三，自给自足

单位面积租金高于松租，但低于免费朋友的价格

Freeplatform的另一条产品线“Ziruyu”也在迅速扩张。目前只在北京和上海运营，分别有8家和2家紫如玉运营。家居式公寓主要是把商业LOFT变成商住公寓出租。其主要优势在于整栋建筑自由承包经营，有大量的健身房、咖啡厅、书吧等公共空功能板块。此外，整个房间的装修风格更加简洁现代，更符合年轻租房者的需求和审美。

上海的两个家庭式公寓分别位于闵行区的吴京和七宝段，其中七宝兴空家庭式公寓均为单间，面积在40-48平方米之间，而吴京家庭式公寓的面积在28-35平方米之间。有两种不同的类型:单人房和多人间(2人或4人)，无论是从舒适度还是租金角度来说。

对比同地段的自住、自由平台房、散租房的单位面积租金，租金的排名应该是:自由房>:自住单间>:散租房>:就像住多间一样。租的房子价格优势明显。虽然多人住在家里的价格比租的房子低，但多人的隐私和安全相对缺乏，更适合经济条件差、新就业或居住时间短的租户。

图片:上海及周边地区不同类型房屋价格对比(单位:元/平方米/月)

数据来源:审评委完成

四.优缺点对比

自由最大的好处是统一管理，宽松租金的好处在于价格

除了房租，租客在选择出租屋时最重要的考虑是租一套“省心”的房子。从这个角度来说，统一租赁平台之所以受到青睐，是因为它配备了“管家”功能，平台的额外溢价主要来自于此。目前，越来越多的租户会选择以合适的价格换取优质的服务，这也是统一租赁平台发展的重要原因。

就以上三种不同类型的出租屋而言，散租最大的好处是租金低，但也存在房屋质量参差不齐(比如房子里的家具老旧)、遇到强势房东、需要自行解决房屋维修等问题。免费统一管理很大程度上可以避免这样的问题，但需要注意的是，并不是所有的管家服务都可以完全解决租户的问题，互联网上租户与平台冲突的声音一直很大。

虽然看起来简单，现代，家具新，配套齐全，可以使用的公共空房间种类繁多，但租这种商住公寓一定要考虑到，水电费的收费标准和民用不一样，每月的水电费可能会比较大。

动词 （verb的缩写）总结

2017年以来，培育租赁市场成为13个热门租赁城市的重要任务。在外来人口比例较高、出租屋需求较大的热点一二线城市，出租屋市场需要更加严格的管理，不仅是租金和合同方面，还有房屋质量方面(如甲醛、群租)，以保证市场的健康、长期发展。

从目前的发展情况来看，两种不同类型的房子，即松租和统租平台，各有利弊，分布和人群定位也不同。个人住房散租一直是租房市场的主力军，分布面广，各档次的房子和租客都有；统一租赁平台是一种相对较新的租赁模式，标准化房间和统一服务的模式更符合现代市场的需求。痛点在于“服务”与“额外成本”的平衡。考虑到平台的盈利能力，目前更多的房子分布在价格适中、交易周期短的行业，且多为注重生活品质的年轻人。

随着出租屋市场的不断规范发展，未来的免费平台必将受到更多的挑战。一方面，散客的租赁合同必然会更加规范，在租赁时间、租金价格、续租等方面都能得到更多的保障。租户对续租和加租的担忧会少得多；另一方面，散客可以直接联系房东，办理居住证、房租扣税等相关事宜的行政环节越来越少，越来越方便。

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