上海新开楼盘 2019年上海39个纯新盘或将上市

长三角一体化已经正式升级为国家战略。长三角城市群作为中国最具活力、开放和创新的地区，无疑是中国经济参与全球竞争与合作的“超级大船”！2019年，一定是长三角的新时代。作为核心城市，上海将迎来怎样的新征程？会对楼市产生怎样的影响？为此，新浪乐居独家推出“猪年探春”活动，覆盖上海及长三角所有城市，提前糟蹋猪年楼市动态。

自2015年底以来，上海房地产市场呈现出井喷式增长，无论是从房屋所有权的受欢迎程度还是房价的上涨来看。所以2016年房企的征地热情居高不下，17年和18年给上海带来了一大批关注度极佳的纯新楼盘。

在2018年进入市场的这些纯新项目中，有很多是第一次火热的纯新项目。在目前供大于求的市场环境下，为什么这些纯新站第一次开放就能一炮而红？除了已经打开的，还需要注意什么？先以最近进入市场的几个纯新项目为例来说说第一个问题。

高成本高价值

限定价格成为买家的福音

自2018年12月以来，已有三个热度较高的新项目进入市场，分别是嘉定新城西郊金茂大厦、松江泗泾融创一号大厦和浦东朱樵公元2040年。这三个项目有很多共同点:都是轨道交通旁边的新房，都位于物业价值较高的板块，都是大开发商开发的优质住宅。但最重要的一点是，这些项目从拍摄开始就备受关注。

高地价项目

边肖当时查了这三个项目的地价，最便宜的底价是37600元/平方米。外环外16年，这个底价等于很多地方新房的价格。而这个高价让很多买家觉得这些项目的开盘价可能刷新其板块中的最高价。

但其实随着政府限价的出台。这些项目在取得证书方面经历了很多困难，限价一直持续到现在，开发商只能降低最终证书价格。然而，这直接提高了该部门这些项目的成本效益。以西郊金茂洋房为例，整个“金茂洋房部”是金茂在国内的最高端产品线，与星河湾、万科翡翠部、融创一号部齐名。目前全国分布的金茂大厦近30栋，而上海只有3栋，西郊金茂大厦是定位于打开上海西部高端住宅建筑之窗，重新定义板块价值的高端项目之一。但是这种高科技住宅的价格甚至和周围普通装修质量的新房一样，可以想象出它出了认证价格后，所引起的市场反响有多高。那么，这个纯新盘在上海还存在吗？

胡鑫有充足的库存粮食，浦东青浦已成为最大的供应商

春心盘

乐居地产图书馆的统计数据显示，上海纯新盘的存量还是很多的。目前未开盘的纯新盘39张，分布在浦东、青浦、嘉定等10个区，但主要集中在环外几个板块。至于发展完善、土地供应下降的板块，如市区、闵行、浦东内环等，纯新板块已经很稀缺了。

全新地图

其中，浦东的纯新盘存量最大，青浦以9盘位居第二，其次是奉贤的7盘，宝山的3盘，松江的3盘。虹口、黄埔、徐汇都只有一个板块现货。

全新磁盘分发

宝山浦东真的能撑16年。全新的盘子几乎卖完了

从表中可以看出，从开拍开始就备受关注的西郊金茂之家之类的项目，只有宝山古村的阳西印，浦东航头的云路里，周浦的保利第一赋。它的中心印章是这些高地价项目中底价最高的项目。16年间，建发、中粮、首开财团以5.3727万元/平的底价，6.6666万元/平的可售底价，拿下了中央印章所在的土地。6.6万可以在浦东中心和宝山中心选择一个质量非常好的新房项目，但这只是一个古村项目的可售板价。

浦东中环路附近的新项目

虽然目前古村板块新房稀缺，但一旦中印入市，可能会填补板块内的供应不足，但项目的高溢价和高底价使得项目开发成本不低，未来开盘价会太高，市场是否能买单，就不好说了。

一般来说，在目前市场低迷的背景下，早期的高价地块项目在未来开放时可能很难提供高价。一旦定价过高，转换不顺利，会给资金造成很大困难。至于他们能否在开盘走低后取得更好的市场表现，他们将成为2019年楼市的风向标，这将直接影响到他们所在地区其他房地产的定价。

当然，除了拍卖网站带来的这些高关注度的物品外，表中还有很多纯粹的新盘物品因为其板块而获得关注。

板块热度保持高，纯新板块热

陆家嘴的变化，上海的买家都很熟悉，当初没能在陆家嘴买一套房，成了很多人后悔的事情。因此，一些有着光明置业前景的板块，现在已经成为很多购房者心中的热点。

最典型的是前滨板块。前滩位于浦东中心，是中环的发展板块。有五个大型商业综合体，包括tishman speyer综合体、香格里拉亚太中心、太古里商业中心、前滩演艺中心和前滩中心。此外，还有85万平方米的滨江公园和城市绿地。此外，还有中国师范大学第二附属中学(幼儿园-初中)、私立回力学校(小学-高中)、惠灵顿学院、惠灵顿幼儿园等知名学校，对今年板块的火爆有所贡献。

前滩已经打开项目

然而，在前滩买房并不是一件容易的事情。千人认购前滩并不少见，每一个项目开盘都在短时间内被迅速淘汰，让很多想留在前滩的买家感到无奈。目前，该路段仅公示了三个项目，其中东方悦瑶项目已获得证书，将于2月18日至2月24日在永耀路300号东方体育大厦一楼新闻发布厅得到认可，认可资金142万元。另外还有两个纯新板块:三相印象大厦和上峰大厦。

三相印象大厦目前正在建设中，开放时间待定。该项目位于上海三祥海农资产管理有限公司建设的普钱滩板块，项目以18.61亿元的成交价格中标，升水率为113.76%。

尚峰名宅目前正在建设中，位于前滩板块，轨道交通便利，紧邻6号线、8号线、11号线东方体育中心站。该项目于2014年被上海鸿怀房地产有限公司接管。右侧有餐饮、娱乐、超市和各种休闲文化体验，让您随时随地感受到便捷的生活方式。周围将建两个购物中心。

总的来说，在目前供大于求的市场环境下，有更多的选择和更多的机会可以开始。但对于一些仍在观望的买家来说，这些纯粹的新公寓值得关注。

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