蝶变2012 老楼蝶变

朝阳区八里庄旧社区改造。

垂杨柳南街的破墙，成了特色文化墙。本报记者潘照片

首台电梯已安装在海淀区清河方貌北小区4号楼。

新年伊始，气温回暖，本市旧住宅区改造工程陆续开工。

旧住宅区一般是指使用年限超过30年或者不符合抗震节能标准的住宅区。为了让旧社区更加方便舒适，该市从2012年开始大规模改造旧社区，并对1990年以前建成的社区进行了批量抗震加固和节能改造。2018年，新一轮改造再次启动，以改造“菜单”的形式为居民提供灵活的政策，在安装电梯和建设新的养老设施方面进行升级，逐步建立长效管理机制，防止改造后的社区再次失去管理。

新政实施以来，各区都从自身实际出发，在创新中寻找解决方案，探索旧住宅区改造的经验和路径。

“老小”升级遇到三大难题

改造成难题，也是从旧社区诞生开始的。

北京的大规模建筑建设可以追溯到第一个五年计划时期。自1953年以来，一批大型工业项目落户北京，工厂周围建起了生活区。在东八里庄、九仙桥、和平里、三里河、百万村等地，许禄已建成员工宿舍。以北三环和平里小区为例。房子高3.5米，尖屋顶，三七墙。在20世纪50年代，这种配置让居民感到特别自豪。

此后，随着住房短缺的加剧，该市的住房建设不得不进入追求数量的紧急建设时期。截至1999年，该市人均居住面积从1949年的4.75平方米增加到16.2平方米。越来越多的家庭告别了电视剧中张大民式的“蜗居”，实现了“居者有其屋”。但为了节省投资，增加居住密度，这一时期住宅区绿化、文体设施、生活设施等预留的空房间不够，房屋外墙也比较薄，多为24 cm中厚空墙。

更一般的福利分房制度下的住宅小区，直接由企业或房管所管理。没有专业物业进行日常运营维护，房子老化严重。

随着岁月的流逝，光鲜亮丽的住宅区终于和居民们一起老去。据不完全统计，该市1990年前建成房屋6950万平方米，共计128万套，普遍存在抗震性能差、保温性能差、给排水管道腐蚀、绿化率低、无电梯、无车库等缺点。

从2012年开始，全市开始分批对旧住宅区进行综合改造，探索节能改造、抗震加固和安装电梯。“翻新老房子并不新鲜。早在新中国成立时，北京就已经开始了危房改造工程。”房地产行业资深人士表示，危改主要针对房屋质量较低的破旧平房，以避免房屋倒塌。"目前旧社区的改造主要是为了让居民生活更加方便和舒适."

复兴旧社区并不容易。实施中存在产权复杂、居民意见不一致、后期维护三大问题。

以朝阳区为例，全区181个旧住宅区涉及974个产权单位，大量单位经营困难甚至倒闭，住宅区被废弃。产权单位都在拼命维护环境，更不可能投资大规模装修。即使改造由政府出资，后期也会面临缺乏管理和保障的问题。此外，安装电梯、改建管道等惠民项目，往往因为某户不同意而被卡住。

“菜单式”转换准确把握痛点

改造旧社区，第一个问题是:改变什么？

“每个旧社区的情况都不同。改造包括屋顶防水、管道、绿化、停车、道路、照明等。，大大小小几十个。”一位负责旧住宅区改造的工作人员说，在资金有限的情况下，改造项目必须优先考虑，首先满足居民最紧迫的需求。“否则，钱会花，努力会做，但大家不一定会买。”

资金有限，如何在“刀锋”和居民心中使用？

困难催生了新方法:让居民按需“订购”。

2018年6月，双井街通过问卷调查、入户收集、热线电话、居民会议等方式收集居民需求。“每个普通居民都可以参与社区决策，共同决定旧社区的改造项目。”双井街道办事处主任石春刚说。

垂杨柳西社区5号楼是双井地区最古老的老建筑，已有60年历史。周建年轻时住在这里，他和他的邻居都收到了一份“双井街合作与治理申请表”。在那张表格里，他写下了上下水管年久失修带来的烦恼:因为水管漏水，我们上厕所要打伞；洗澡时间有限，否则积水会渗到楼下。

调查结果显示，垂溪社区155户居民中，有70%的人和周先生一样，对上下水管的改造充满期待。很快，水管的更换被纳入旧住宅区改造工程。不仅旧建筑的排水管重新铺设，居民家中的厕所和脸盆也全部更换。针对几户合住的特殊情况，装修时加了水表。

垂杨柳东小区对面，一半以上的居民希望先把破旧的围墙翻新一下。

这面墙矗立在垂杨柳南街，是垂东社区居民唯一的出行场所。今天，260平方米的围栏已经被修剪和粉刷。墙上绘有黄木厂、和平村、北京内燃机总厂等十二处双井老地标，还印有“手持双井”的微信二维码，让居民通过扫码了解该地区的重大事件和小情况。

从政府“送饭”到居民“点餐”，是新时期本市旧住宅区改造的一大原则。

在《北京市旧住宅小区综合改造工作规划(2018-2020)》中，“自下而上，需求导向”是一个重要原则。去年8月，该市首次明确提出“菜单式”转型。除了抗震节能改造的“必要选项”，还可以根据小区不同情况选择安装电梯、修建车库、开放养老设施的“可选动作”。

石景山八角李楠是首批纳入“菜单式”改造的社区之一。为了列出这份“菜单”，社区书记宋恩茂花了四个月时间，陪社工挨家挨户爬楼梯，走访每一户人家。今年春天，八角李楠将正式转型。

社会力量参与居民的工作

电梯的安装、管道改造和外墙保温都需要征得所有业主的同意。如何做好住院医师工作是最大的难点。

2017年，毛方北小区被纳入城市老建筑增电梯试点。项目启动前，社区邀请清华大学社会学系“清河实验”课题组为加梯提供智力支持。“三年来，研究团队一直在清河开展基层社会治理的创新研究和实践探索，具有丰富的群众动员经验。”毛方北社区书记谢玉华说。

加入课题组没几天，一份题为《老小区电梯安装方式的梳理》的报告送到了小区书记谢玉华的办公桌上。在这份厚厚的报告中，对居民参与的不同模式进行了分析和比较，并阐述了相关的法律问题和政策依据。

有8栋老建筑，54扇门，都需要加梯子。项目应该从哪里开始？课题组给出了几点建议:4号楼。

课题组的小林说，在街道办事处和居委会的支持下，对862户家庭进行了逐一调查。此外，还对老年人和年轻人、一楼和顶楼业主、老工人业主和年轻的新购房者进行了深入访谈。根据统计结果，4号楼居民的同意率最高，超过80%。

根据调查结果，4号楼被列为试点项目。其中3号机组只用了两天半就完成了100%的合同签约，为毛纺北添梯开了个好头。

随着楼梯口门的增多，越来越多的住户困惑:电梯影响一楼照明怎么办？运行中有噪音怎么办？透明的汽车会暴露居民家的隐私吗？营业费用的依据是什么？如果这些谜题解决不了，梯子就无法继续前进。

这时候课题组有了新举措:项目建设主体、实施主体、设计单位、街道、社区、驻地代表都被召集起来，搭建一个沟通平台。在上百次的会议中，居民们的疑惑一一得到了解答。同时，通过吸收居民的合理意见，对加梯方案进行了改进。

以前小区里虽然有居委会，但是人的构成不合理，人多嘴杂，经常导致讨论混乱。在课题组的指导下，理事会不仅增加了两名年轻业主，还在讨论前进行了专门培训，指导他们科学地收集居民意见，从而更好地发挥沟通、宣传动员、自我咨询的作用。举行会议时也采用罗伯特的议事规则，以确保有序和有效的讨论。

最终毛方北小区8栋旧楼100%同意加楼梯，超过一半同意加楼梯。

包而不是补丁转换

走进六里屯街的碧水园小区，很多人都会大吃一惊:这个建于80年代的小区干净整洁，四周树木环绕，有无障碍设施、交通引导线和消防通道。还有四个小公园分散在社区的四个角落，为老人、儿童和年轻人提供休闲场所。

半年前，碧水园区的环境远没有那么干净。居委会党支部书记薛卫方表示，当时小区内的私家车乱停乱占了消防通道。绿地光秃秃的，居民们在围栏里种了各种蔬菜。更麻烦的是，打牌、跳舞、遛宝宝的住户都在一起，没人尽兴。

为了使居住环境更加宜居，碧水园在过去几年里进行了多次改造。“以前的改造项目都是分散改一年，效果不好。”薛卫方说，以一个细节为例。前年绿化的时候，装了一个花坛护栏，大家都觉得好看。但去年清理消防通道时发现，护栏妨碍行车。

“如果在小区装修的时候头疼脚疼，就会缺乏整体性和系统性。”据朝阳区社会事务办公室相关负责人介绍，2018年，朝阳区提出“全要素”社区新概念，旨在告别“打补丁”改造，针对十大问题制定一揽子解决方案，统一规划建设。这样可以最大限度的整合有限的资金，从而抓住所有的问题，满足居民多样化的需求。

在《朝阳区全要素住宅小区建设指南》中，记者看到，标准分为十大类，共有55个细则。分别是公共活动空房间、出行停车、功能设施、文化符号建设、绿化美化、垃圾分类、街道建筑规划、后街小巷、安全管理、长效管理。以“出行停车”这一范畴为例，也细化为私家车停车、自行车停车、交通微循环、自行车共享停车四个细则。升级时，各社区还可以根据自身情况添加个性化内容。

碧水园在收集居民需求的基础上，邀请专业设计公司制定改造方案。该方案不仅调整了社区的功能分区，还涉及到绿化、道路、停车、智能监控、无障碍设施、建筑门文化等诸多方面。

目前朝阳区已有57个社区完成了一揽子改造升级，并顺利通过“全要素”社区验收。2019年，至少有43个社区将以这种方式升级。

建立“准财产”的长效管理机制

旧社区综合改造不仅仅是一次性升级社区基础设施，更重要的是要建立旧社区长效管理机制，以保持改造成果，避免社区因后期管损再次返老还童。

2016年，石景山区开始探索旧住宅小区准物业管理模式，通过“四点”收费方式实现“四有”管理目标。经过两年多的时间，已经形成了一套成熟的长效管理机制。其中“四分”就是政府奖励一分，产权单位给一分，物业服务单位在公共收入中贡献一分，老百姓给一分，做到安全防范得当、绿化保洁优良、维护及时、停车管理有序的“四有”标准。

西京三区位于平果园街，是石景山最早实行“准物业管理”的老住宅区之一。经过两年多的准物业管理，停车场建在小区内的空个已退出落户和装修的房间内，停车场还配有停车管理系统，能有效保证车位充足和停车安全。

实行准物业管理后，不仅停车管理，西京三区的安全防范措施和服务水平也有了很大提高。小区物业公司负责人王凤岐表示，2017年除夕夜，保安在巡逻时意外发现4号楼阳台着火的危险，因为报警及时，可以防患于未然。去年汛期，1号楼某住户家中水管爆裂，维修师傅半夜冒雨上门及时解决险情。

但在实行准物业管理的初期，引导居民自愿缴费并不容易。由于教工楼产权等历史原因，社区的日常管理费用过去由教委承担，居民没有付费服务意识。为了促进长效管理，一方面，居委会工作人员要多次到住户那里讲解宣传政策，另一方面，物业公司要提前投入管理力量，让居民享受优质服务，看到小区变化后再交费。目前，经过各方努力，职工楼小区物业费收缴率已达到85%以上。

2018年，石景山区推进28个服务管理示范社区建设，其中11个社区实行准物业管理，5个社区实现有偿停车管理。通过建立长效服务管理模式，老小区实现了从“无人管理”到“有人管理”、从“管理不善”到“专业管理”、从“不完善”到“设施设备长期运行良好”的转变。

石景山区住建委的范培杰表示，近两年来，一些社区已经成功试点准物业管理，但要想继续推进，还需要进一步理顺管理资金来源。目前，石景山旧住宅小区的物业管理资金由居民、产权单位、物业公司和政府资金共同承担。但由于居民缴费基数低，政府激励有限，即使物业费征收达到100%，也很难实现管理成本的平衡。

下一步，石景山区将把工作思路调整为“两点配四点”，即提前落实产权单位管理资金和政府资金的资金来源“两点”，迅速改善社区环境，进而带动居民个人和财产收益有所贡献，促进旧社区管理良性循环，进而保障旧社区改造成果。

如果说公园和广场是城市的脸面，那么住宅区就是城市的里子，关系到每一个市民的幸福。现在的老建筑不仅粉刷干净了，还安装了电梯，更换了管道，重新做了外墙保温，住起来既舒适又方便。

在实践中探索转型路径，越来越多的旧社区正在变得全新，变成蝴蝶。

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