深圳豪宅线标准 真相原来是这样！

刚才深圳市税务局的工作人员确认，深圳“奢侈税”的征收有了新的标准。从2019年11月11日起，容积率在1.0以上、单体建筑面积在144㎡以下的房屋为普通房屋，两年后可免征增值税。

这时候，所有的买家都爆发了。

有人说:“不可能，这样的话，几乎不用交奢侈品税。”

有的人哭晕在厕所:“上周刚交的税亏了几十万。”

那么，什么是豪宅线标准，对买房有多大影响？这个标准修订后哪些房子会受到影响？

预算负担重，买不起房

来源:家在深圳

年年涨价，房价没跌。除了首付，还有契税、个税、增值税，首付加税叫预算。

来源:壳牌找房子

例子:龙岗300万套房子以龙岗300万套房子为例:龙岗300万套房子变成了“豪宅”，要交契税和个税。如果购买的房子不到2年，他们也要缴纳增值税。

因此，粗略计算，契税3万元+个税4.5万元+增值税7.1万元，共缴纳14.6万元。贴上图楼主的苦哭，算是一大堆刚刚需要的心脏活动吧。均价翻了一倍，但“豪华线”的标准没有变，导致很多普通房子都是“豪华”的。

房价涨了41.2%，但“奢侈品线”没涨，税费成本太高

资料来源:深圳市土地委员会

深圳普通住宅线分别于2013年和2015年进行了两次调整。2013年，原单价核算改为单套房总价。2015年，各区普通住宅价格标准平均上调28%。

从2015年到昨天，深圳普通住房的价格标准一直没有调整。深圳市国土资源局公开数据显示，2015年10月，二手房平均成交价格为16470元/平，2019年4月，二手房平均成交价格为4万元/平。

来源:壳牌找房子

根据空壳指数，福田区均价7.2万元/平米，相当于买了一套70平米的房子。总价可能超过普通住宅线，增值税和个税最高20万元。

举例:福田5000，68平米的房子以福田5000，68平米72000元/平米的房子为例:福田50亿的房子也是“豪宅”，要交契税和个税。所购房屋未满2年的，还需缴纳增值税。

然后粗略计算一下，契税14万+个税7.1万+增值税23万，共计缴纳44.1万。另一方面，自2018年3月起，深圳严格执行“三价合一”，保持银行评估价格与网上签约价格和购房合同价格一致。从此，购房者必须以真实的交易价格在网上签字纳税，一些利用“阴阳合同”规避高额税费的行为不复存在，所有人都必须老老实实地缴纳税费。虽然这种行为是规范房地产交易的措施，但也间接“伤害”了他们的一些需求，增加了他们的首付成本。

豪华住宅线标准变化很大，深圳大部分房子都变得“普通”了。据深圳市税务局工作人员确认，“豪华住宅线”调整后的标准为:144平方米以下、容积率1.0以下的普通住宅，可免征增值税两年。

那么，新的豪华线标准和旧的标准有什么区别，哪些房子影响最大？

先看原标准:

普通住宅标准自2015年起，普通住宅有以下三个标准:

1.住宅小区容积率在1.0以上。

2单体建筑面积在144㎡以下或单体建筑内部面积在120㎡以下。

3深圳市有转让指导价的普通房屋的限额标准见下表。

深圳的容积率大多在1.0以上，基本没有约束作用。

第二个标准，单体建筑面积不到144平方米，包括大部分只是自用的住宅区。最重要的是第三个价格标准，按照壳搜里的上市房来搜。上市价格在490万元以下的上市房屋只占全部房屋的一半以上，相当于市场上一半的房屋是非普通房屋。但按照第二个标准，面积在144平方米以上的房屋，不到十分之一是非普通房屋。显然按照这两个标准筛选的范围差距很大。

这些房子受影响最大，最多能攒到42.1万元

点击图片查看

普通房屋价格标准调整后，受影响最大的部分房屋在新政前是“非普通”，新政后是“普通”，这是很自然的。对于其他房产不变的房子，是否交税，交多少没有变化。

也就是说建筑面积在144平方米以下，总价在各小区原普通住宅价格标准以上。比如龙岗90平米的房子300万，南山80平米的房子500万。

点击图片查看

首先要明确，“普通”和“非普通”主要影响二手房交易税中的增值税和个人所得税。增值税只影响2年以上的房子。如果新政前后房屋性质不变，要缴纳的增值税也不会变。如果是新政前的豪宅，新政后变成普通房子，可以少交增值税的税费。

个人所得税，只要求五岁以下的房子交。除非交易时间非常接近，或者交易价格非常接近原登记价格，否则会采用计税方式，大部分二手房交易会采用核定计税方式。

所以标准调整也会影响大部分房子的个人所得税缴纳。但是个人所得税是按差额计算的，普通住宅和非普通住宅的差额只有0.5%，所以这部分没剩多少税。

如果新政前后住房性质不变，个人所得税要缴纳的数额不变。如果新政之前是非普通住宅，新政是普通住宅，每增加100万元差价，个人所得税可以节省5000元。“奢侈品线”上调对楼市有好处吗？还是利润空楼市？也许大部分人会认为，非普通住宅线提高了，就省了一大笔税，首付负担也不会那么重了。但事实上，随着非普通住宅线上调政策的出台，必然会有一些业主在政策出台前买房，他们在出售房屋时可能会提高房屋的总价。

虽然筹集非普通住房的政策还没有出台，但对真正需要买房的人来说是一个冲击，并不会打消他们买房的热情。从感情的角度来说，大部分人在一线城市努力了很多年，有了房票才能真正属于这个城市。另外，如果他们定居在城市，有稳定的住所，附加值就是更好的医疗体系、公共环境、学校资源、交通条件。