旭日150 见证中国楼市永升旭日的光辉时代 专访旭辉控股董事长林中

经过70年的努力，中国的住宅建设发生了很大的变化，从最初的建筑群、亭子间和土胚屋，到后来的筒形建筑、单元房和商品房。

但是，谈到中国房地产业的发展，就必须从改革开放说起。1978年，理论界提出了住房商品化和土地产权的观点，标志着中国房地产业正式进入萌芽阶段。1998年，随着住房分配的停止、住房货币化的实施和城市化的快速推进，中国房地产业真正进入了快速增长阶段，迎来了崛起。

回顾过去，在房地产行业高速发展的黄金20年里，中国城市的发展日新月异，这与房地产行业的进步和行业内每个企业的努力是分不开的。

徐汇就是其中之一。从1994年诞生到2007年全国布局，2012年登陆资本市场，2013年突破100亿，2017年突破1000亿。徐汇经历了几轮洗礼和成长，逐渐成为房地产行业不可或缺的一员。

“公司的发展进入快车道，主要是因为赶上了时代的高铁，顺势而为。”在接受《国际金融新闻》记者专访时，徐汇控股董事长林将企业的崛起归功于“时代的创造”。

“回顾徐汇的发展历史，企业的命运与国家的命运息息相关。”林忠总结说，纵观中国5000年，过去的20年从来都不是一个和平繁荣的时代；纵观近代全球变化，过去20年十几亿中国人的城市化进程，也是人类历史上规模空之前的变化，为中国房地产人提供了千载难逢的大舞台。

了解客户，打基础

和他的名字一样，他在森林里创立的徐汇，一直秉持着“中庸之道”。也是兄弟一起创业的故事。徐汇多年很少听到“花边新闻”。他习惯用表现说话，面对媒体和投资人的各种质疑，从不回避，但总是相当满意，很少有“抢眼”的爆款...

但是，“中庸”不代表你没有自己的主见，也不算懒。相反，从他踏入社会的那一刻起，他的每一步都是经过深思熟虑的，他为之努力。

20世纪90年代初，林忠毕业于厦门大学工商管理系。在那个全民包分配的时代，大学生不愧是天之骄子。然而，就在双轨制刚刚开始试行的时候，毕业生开始面临就业的双向选择，林忠选择走出体制，进入一家房地产公司做销售。

“因为大学没有学房地产，对房地产了解不够，所以我努力学习。当时公司没说要做市场调研，我就跑遍了厦门的大街小巷收集问卷；公司没有要求了解竞争对手的产品，我就做了功课，到处跑。”林回忆说，他对市场的敏锐洞察力很大程度上是由于这一点。

在对这个行业形成初步了解后，林忠认为，虽然当时厦门的房地产市场潜力很大，很多人想买房，但真正好的房子和好的中介并不多。据悉，厦门房地产在90年代初才刚刚开始萌芽，整个行业非常缺乏中介服务商，包括代理销售、策划、房屋销售、租赁等。这个市场几乎是白色的。

于是，刚刚熟悉市场销售的林看到了这个商机，创办了厦门永盛物业服务有限公司，永盛物业的成立被视为他事业的起点。直到现在，林忠仍然相信“有了代理销售的经验，我知道客户想要什么，什么样的产品才能打动客户，这是永胜后来的转型。房地产开发奠定了坚实的基础。”

1994年，森林中的物业代理公司成为地产公司瑞星孙旭辉的前身，正式加入地产开发商大军。这一年，他才26岁。

搬到上海，布局全国

时间已经到了21世纪。随着中国房地产业的快速增长，大多数房地产企业仍沉浸在区域发展阶段，以“称霸世界”为主的大本营。然而，就在这个时候，森林再次做出了影响企业未来发展的关键决定——搬到上海。

永胜旭日作为厦门早期房地产企业之一，在厦门本土市场取得了不错的成绩。搬到上海意味着放弃厦门打下的国家，去一个陌生的城市重新开始。

但是，森林说:“大鱼只能在深水里养，常青松不能种在花盆里。如果你想成为一家大的房地产公司，你必须去房地产的高地。”

“为什么初创企业类似的公司，后来都要在上海发展得更快？这引起了我的反思。”林忠认为，随着中国房地产市场的逐步放开，厦门的先发优势逐渐减弱，尤其是上海和北京的市场规模，这是厦门无法比拟的。同样的条件下，如果你在房地产的高地和洼地努力，你的表现可能会大相径庭。

2000年，林忠正式将总部迁至上海，成立徐汇。自此，徐汇开启了以上海为中心的全国布局，规模迅速壮大。到2018年，徐汇签约销售额达到1520亿元，行业排名稳定在前15位。

根据徐汇制定的“第二个五年战略”，到2021年，徐汇将实现3000亿销售额，进入行业第一阵营。同时，徐汇将围绕房地产主营业务完成多元化经营布局，成为“一体化城市运营商”。目前，徐汇多元化经营布局主要涉及物业管理、长租公寓、教育、养老、商业、建筑产业化、资金管理、工程建设、装修及软装等。

回顾过去，林忠感慨万千:“我们最初的决定非常正确。总部设在上海，不仅让公司在更大的市场中体验和成长，也帮助徐汇吸引了行业顶尖人才。”

不求最快，但求最稳

快速崛起的徐汇常被业界称为“黑马”，但在森林里，徐汇更像是“行者”。他不止一次在公开场合强调，要尽量平衡增长率、负债率、利润率。“千万不要追求徐汇跑的最快，但一定会追求成为最远的。”

作为森林里的一个弟弟，徐汇控股CEO LAM Raymond在今年的年中业绩会上总结道:“我们没有天赋，不够聪明，不够幸运。不能拿100分，但每门可以拿85分。虽然单个数据不在第一梯队前列，但总体来说，排名还是会比较靠前的。”

尤其是在全行业都在强调“降低杠杆”的背景下，徐汇的稳定更是风平浪静。财务报告显示，今年上半年徐汇净负债率为69.5%，同时1年内到期的短期债务占比18%，现金类短期债务占比3.3%。诚然，这些指标在行业内并不算最好，但都处于行业前列，始终稳定。

但众所周知，一个企业想要发展，如果总是处于“财务保守”的状态，必然会错失良机。尤其是过去的20年，是中国开发商的市场红利期，也是快速发展期。如果开发商在此期间没有完成规模积累，竞争模式会随着市场的成熟而改变。对于企业来说，这个时期需要增加规模杠杆。毕竟没有债务几乎不可能高速增长。

“杠杆不能频繁使用，但必须在关键时刻使用。”一直崇尚“中庸”的森林打了个比喻，“就像开车一样。停下来最安全。同理，如果企业不借钱发展，负债率很低，但几年后规模更小，在这个市场上没有竞争力。”

但是，林忠也指出，静态地看一个企业的负债率是没有意义的，要看行业的发展阶段和背后的商业模式，要看资产的流动性、流动性、现金流和债务结构。

比如他说，香港很多大型房地产企业的净负债率已经降到了20%到30%，但是不可能用这样的负债去要求内地的房地产企业，因为发展阶段和经营模式不同。香港房地产企业虽然持有很多房产，但流动性很弱。

目前，mainland China的开发商仍以房地产开发和销售为主，因此负债相对较高。不过，林认为，再过20年，大型房地产企业的净负债率将基本降至20%至30%。在收入构成中，房租占30%以上，开发占50%，20%是其他业务。这也是徐汇未来10 -20年给自己的画像。“再看徐汇十年，可能就像现在的新鸿基。”

在森林中，未来20年行业会有一个稳定的成长期，去杠杆化是趋势。如果不能加杠杆，就很难再规模化。“徐汇目前的净负债率在70%以下，未来几年还会下降，因为规模增长不会像以前那么快。”

合作的方式，安全第一

在光明增长率的背后，徐汇的发展并不总是一帆风顺，尤其是合作项目的整合总是有争议。随着销售规模一次次突破节点，从300亿元、500亿元到1000亿元、1500亿元，徐汇因为股权只占50%左右而被质疑“缺乏色彩”。

根据2014年至2017年这一重要发展时期的销售数据，徐汇实现合同销售额分别为212亿元、302亿元、530亿元和1040亿元，其中股权销售额分别为164亿元、201亿元、292亿元和550亿元，分别占77.36%和665.5亿元

对此，林忠表示:“合作是徐汇的战略选择。首先，合作时风险分散，尤其是地价高的时候。虽然自己做也可以，但是合作开发的风险比较小。虽然利润可能会少一点，但是比较安全。我们把安全放在第一位。此外，合作还可以为徐汇人带来更多锻炼和提高实际操作能力的机会。”

他还强调，在市场风险高的时候，徐汇希望权益更低，在市场风险小的时候，徐汇希望权益更大。即使徐汇未来逐渐增加权益份额，合作共赢的战略也不会改变。“私企想要更多的朋友”。

事实上，徐汇新增的土地银行股权比例已经在上升。今年前7个月，徐汇新土地银行占股权总额的74%，较2018年同期大幅增长。徐汇管理层表示，未来股权比例将继续增加，2019年新增土地储备股权比例将保持在70%以上。

国际知名投资银行高盛(Goldman Sachs)最近的一份研究报告指出，徐汇土地储备股权比例的提高得益于两个方面:一是征地渠道的多元化有效降低了土地成本和资金压力；二是放慢了进入新城的步伐(42.440，0.44，1.05%)，转而专注于深化现有布局城市，一定程度上降低了对合作伙伴的依赖。

从家族企业到现代企业

许卉的成长历程，虽然深深烙上了林氏三兄弟的烙印，但已经告别了家族企业的特征。

从外界来看，林氏三兄弟始终各司其职，少有纷争。自出道以来，林忠作为老大一直执掌大权，运筹帷幄，直指国家。现任徐汇控股董事长(00884港元)；二哥林伟，厦门永胜人，一直抢着企业当副董事长；三哥林雷蒙德是一个进步的人。留学归来，经历了从市场营销到金融的一路。自2008年起，他一直担任徐汇的CEO，带领徐汇一路前行。2018年，他还被中国版《哈佛商业评论》评选为“中国100强CEO”。

林忠还表示，三兄弟的文化价值观和战略认同是一致的，他们的合作也非常默契。“求同存异，谁管谁就永远不会有争执。”

徐汇经常为行业说的另一件事是，它为职业经理人创造了一个生存和发展的土壤:简单、阳光、公平、尊重、信任和开放。正因为如此，徐汇连续两年获得怡安翰威特颁发的“最佳雇主”称号。

不久前，作为职业经理人出身、2017年底刚刚被任命为徐汇控股执行董事的陈东彪，也被任命为徐汇控股旗下的徐汇集团有限公司董事长，也意味着徐汇赋予了职业经理人越来越大的责任。

这一变化证明徐汇已经告别了家族企业的管理模式，而是一家拥有现代企业管理和治理模式的公司。“企业的生命被设计得高于我们自己的生命，从而形成一个拥有独立经营权、所有权和监督权以及职业经理人的现代公司。”林忠还指出，“公司就像一个团队，倡导管理团队要明星化，前锋要进球，荣誉是每个人的

虽然职业经理人被给予了更多空，但作为创始人的林家一直对徐汇未来的成长性和长期股价走势保持信心，最好的证明就是他们不断增持自己的股票:年初以来，林家已经斥资2亿多元增持。

林忠不止一次表示，希望徐汇成为房地产行业的“长跑运动员”，打造“百年老店”，持续稳定地为投资者创造价值。

虽然现在还处于“25五”战略中期，但林极已经预见到，徐汇真正的转型将发生在2022年开始的“35五”阶段，从开发销售型企业转变为综合经营型企业。市场运作能力、房地产管理能力、如何培养新人才等。将是他和徐辉未来需要关注的问题。

“这个转型大概需要十几年的时间。我研究过一些企业的转型，最怕有些公司今年转型，明年倒闭，现金流突然被切断。只有租金收入达到150亿元，企业才能单纯依靠租金来维持滚动发展的需求。未来几年，我们希望徐汇的年租金收入翻番。”林说。