珠江帝景房价 北京房价还会继续下跌吗？

昨天(10月11日)发表文章《为什么越来越多的人购买房地产使用权》，指出越来越多的人开始意识到买房时使用价值的重要性，这是目前房地产市场投资风格从“房价与租金背离”向“房价与租金重合”转变的契机。

就在前天，新京报报道“西大望路二手房价格跌出三大现象，成交较上市下跌10%”。报告指出:

新京报报道

近日，北京朝阳区西大望路二手房价格开始波动，该地段毗邻北京CBD核心区。业内传言，近期西大望路地区二手房挂牌价格持续下跌，珠江地景、丰都柏林二手房挂牌价格下跌超过10%。“十一五”前夕及长假期间，新京报记者走访西大望路，发现传言属实，该地区二手房价格下跌已跌出“三大现象”。而且即使是“十一”假期，二手房合同数量也没有增加，找房的人也多了起来，但都处于观望状态。

现象一:被发现缺失的个别房屋平均价格比市场平均价格低一百万。珠江御景房有很多“缺房”，有的报价比市场平均价格低了一百多万元！大王西路珠江地景小区附近的中介声称。这位中介告诉记者，最近北京二手房上市价格明显下降，至少在大望路西，他已经明显感觉到了。比如今年5月，一套面积120多平米的两室一厅被挂掉，售价1150万元/套。到现在，已经过去了将近五个月，挂牌价格已经降到了950万元/套，但是依然没有成交。还有一套120平米的两室一厅公寓，是珠江帝景小区的特价。因为视野不够好，总价从980万元/台逐步降到780万元/台。这才是真正的“要找的房子”，业主急于出售，却无人问津。如果卖不出去，估计主人会狠心然后掉下去。

现象二:挂牌价格下降10%的房子不贵。2004年建成、与珠江地景分离的丰都柏林小区，近几个月二手房挂牌价格普遍下降，部分房屋最终成交价格较挂牌价格下降10%以上。记者从当地中介处了解到，丰都柏林小区一套130多平米的三居室公寓，今年7月份以1050万元/套的价格推出，近日已售出，实际成交价格为920多万元/套。初始挂牌价格与实际成交价格相差130多万元，降价幅度高达12.5%。随后，记者来到了西大王路沿线的传奇CBD地区。CBD的传奇，建于2004年，曾经因为40平米左右的一居室，在二手房市场非常火爆。现在人气不如以前了，挂房也不再那么好卖了。该社区的一名居民告诉记者，他的邻居挂了一套48平方米的一居室公寓，价格超过380万元。“都一个月了，来看房子的人还是嫌贵。中介建议他设法将总价降低5%。”另外，1990年，与CBD传奇相邻的板楼西大望路65号院均价在5.2万元/平米左右，比CBD传奇均价便宜2万元/平米左右。最近，交易也很困难。柏林个人住房实际成交价格比挂牌价格低12.5%。

现象三:业主愿意以开盘价卖出。大望路西片区的一些新楼盘，比如今年前后刚收房的朱总香榭8号项目，甚至出现了业主愿意按原价开盘出售的现象。香榭八号的户型基本上是140平米到150平米的三居室花园洋房，都是一梯两户。小区附近的中介告诉记者，2016年，住在香榭8号的一些业主以10万元/平方米左右的开盘价买下了房子，不久之后，小区的房子单价涨到了12万元/平方米。目前小区挂牌出售的二手房很少，均价在11万元/平米左右。现在有些急于卖房的业主，因为房子长期无人问津，实在憋不住了，打算按原来的开盘价卖掉。比如有一单，买卖双方还在谈，最终单价很可能低于10万元/平米，也就是说比当年买房的时候便宜。住在香榭八号的个人住房跌回2016年开盘价。

上述新京报报道指出了北京楼市的现状。其实不光是朝阳区的西大望路一带，我们一直在卖的大兴高米店北地铁口的源胜书住宅楼，三室两厅两卫，一楼带花园，建筑面积161平米。链家卖了800万，我们总售价600万，一直协商，一直没卖出去。

以上珠江帝景为例。总价1000万元的房子，扣除物业供暖后的年净租金只有10万元，年租金收益率只有1%，也就是100年的租金可以退回到原来的水平，但房屋产权只有70年，期满可以续交土地出让金。这种房价偏离租金的房子使用价值极低，更多的是为了炫耀价值，也就是只有愿意炫耀的人才会接手，不愿意炫耀的人不会接手。

我在之前的文章中不断指出，目前楼市低迷，意味着大家都在期待未来出现大量看跌价格，尤其是在炫耀价值，没有人愿意买单。同时未来租金更看涨，即使用价值增加，结果是大家更愿意投资使用权。

而这种现象是从三年前中央决策层提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位改变过来的。

“房子是用来住的”，也就是说房子的居住功能使用权的价值成了政策扶持的方向，“房子不是用来炒的”，也就是说代表炒的所有权价值成了政策打压的力点！

房价是所有权价值加上使用权价值，这是房屋转让时的溢价，使用权价值是未来租金的累计总和。住房投机是指只投资于所有权价值而不投资于使用权，而住房投机是指只投资于使用权而不投资于所有权价值。

以前很多人只看房子以后会不会溢价升值，根本不看租金收入。这些人是房地产投机者。这次炒房的结果是，租不出去的房价炒到了天上，期望有人高价接手。比如北京周边很多地方，房价从5000涨到2万多。也就是说，使用权的价值偏离了所有权的价值。中央的提法是“房价偏离房租”的房价泡沫。最后房价暴跌然后减半，泡沫破裂。

看现在的楼市情况，可以说楼市整体处于低迷状态，但低迷的只是代表所有权价值的房价，而代表使用权的租金却在不断上涨。这其实是在为房地产投资者指明未来的投资方向。

今天一大早，有网友在微信上要求购买使用权，询问通州武夷花园的房子有没有使用权出售。我说很多业主愿意卖使用权，但是不能换同值。比如五邑花园一套总价600万的房子，年净租金只有6万元，而总押金=年净租金*16倍，对应的总使用权押金只有96万元，但业主至少需要房价的60%才愿意用300万押金换取使用权并进行抵押登记。两百万之差就是房价和房租的偏差指数。

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相比之下，武夷花园西边的富力运河10号项目也有一个0租项目，比武夷花园好很多。地铁6号线运河西侧覆盖:通州区北关地铁6号线运河西站富力运河10号工程使用权出让。户型为两室一厅一卫的平级商住公寓，层高3.3米，楼层朝南，建筑面积80.7㎡。使用性质:也就是说免费使用或租赁20年只需要133万押金，权利人就可以拿到房管局出具的房地产抵押证明。并且保证了交易的安全性。

你愿意用133万存款的R&F运河项目用20年，还是用300万存款的武夷花园项目用20年？

现在这个问题是所有中国人都面临的问题，这个问题的答案是中国房地产市场未来的发展方向，也就是中国未来的房价和房租应该偏离还是重合的问题。

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