西宁房产 西宁市房地产市场发展现状

2018年以来，在调控政策的不断努力下，全国房地产市场整体稳定，但许多知名房企布局三四线城市，加剧了中国不同城市的分化。2018年9月，西部省会城市房价领涨，青海省楼市和土地市场出现双暖迹象。本文对此进行了分析，并提出了相关对策和建议。

首先，房地产市场持续升温

(1)房地产投资规模不断扩大，增速逐步放缓

近年来，西宁市房地产开发行业发展迅速，开发投资规模逐年扩大，成为固定资产投资构成中最活跃的领域之一。自2011年以来，西宁市房地产投资规模不断扩大，从2011年底的118.55亿元扩大到2017年底的351.33亿元(图1)，年均增长20.74%，长期占固定资产投资总额的22%左右。随着国家房地产调控政策的深入实施，西宁市房地产开发投资增速从2011年的24.27%逐步放缓至2017年的11%(图2)。

图1 2011-2017年西宁市房地产开发投资与固定资产投资情况图1 2011-2017年西宁市房地产开发及固定资产投资

图2 2011-2017年西宁市房地产开发投资增速变动情况图2 2011-2017年西宁市房地产开发投资增速变化

2010年以来，西宁房地产市场呈现出供需两旺的态势。住房建筑面积从2010年的1146万平方米扩大到2017年底的2235万平方米，8年增长95%，年均增长10%。自2010年以来，西宁市共销售商品房2284万平方米，其中2017年销售商品房388.22万平方米，销售额258亿元，分别比2010年增长79%和257%(图3)= 2018年上半年西宁市新建:二手房月成交量逐月增长。自7月份以来，随着西宁市房地产市场秩序的专项整治，商品房预售已经配套。截至9月底，西宁市新建商品房累计成交22400套，同比增长9.1%，二手房累计成交11621套，同比增长10.9%。

图3 2010-2017年西宁市房屋施工及销售情况图3 2010-2017年西宁市住房建设和销售情况

图4 2018年1-9月西宁市新房及二手房销量走势情况图4 2018年1-9月西宁市新二手房销售趋势

图5 2011-2018年西宁市房地产开发及个人购房贷款余额变动情况图5 2011-2018年西宁市房地产开发和个人购房贷款余额变化

恒大集团自2011年进驻西宁，在西宁开地产百强企业之首，恒大、碧桂园、万科、绿地、中海、荣信、中铁、红星等11家企业短短8年间进驻省会西宁。从2017年下半年开始，碧桂园、绿地等大型楼盘开始在西宁周边的乐都、平安开发新楼盘。由于知名房地产企业的存在，西宁的地价一直在不断上涨。调查显示，恒大集团2011年投资1.3亿元收购207亩土地，万科2018年投资23.76亿元收购南川409亩土地，红星地产11.17亿元收购胡亥湖176.52亩土地，即632.5万元/亩。

但与恒大和万科的土地相比，地价从2011年的63万元/亩飙升至580万元/亩，每亩地价上涨821%。地价上涨增加了建房成本，房地产的品牌效应和配套设施的完善都是西宁房价上涨的原因。

(4)新建商品房价格波动性上升，涨幅进一步扩大

据环球印象撰写出版的《中国房地产业投资环境与风险分析报告》显示，2018年前三季度，西宁市新建商品房价格同比上涨，逐月向上波动。新建商品房销售价格同比上涨7%，同比上涨3.8个百分点。从环比来看，除4月份环比价格下降0.2%外，其他月份环比略有上升。9月底，西宁市新建商品房销售价格指数上涨2.1%，居全国第五位。

(5)购买资金成本增加，个人住房贷款增长明显

据环球印象撰写出版的《中国房地产业投资环境与风险分析报告》显示，2011年以来，西宁市房地产开发贷款和个人住房贷款增速加快。截至2018年9月底，西宁市金融机构房地产开发贷款余额468.55亿元，同比增长7%，其中住房开发贷款416.26亿元，同比增长6.3%。个人购房贷款余额251.26亿元，同比增长13.44%。

第二，房地产市场持续升温应注意的问题

(a)财务杠杆风险增加

一是以房贷为主体的居民中长期贷款大幅增加。环球印象撰写发布的《中国房地产业投资环境与风险分析报告》显示，截至2018年9月底，西宁市金融机构个人中长期贷款余额331.42亿元，较2011年底的0500万元的实力增长330%，增速比当地金融机构各类贷款(189%)高141美分。第二，居民贷款增幅大于居民存款增幅。截至2018年9月底，西宁市居民家庭贷款余额449.14亿元，居民家庭存款余额1371.79亿元，分别比2011年底增加353.85亿元和696.47亿元。家庭贷款增速比存款增速高268个百分点。三是西宁居民存贷比从2011年底的14%上升到33%，呈现快速上升趋势。

(二)房地产贷款风险防控压力不断上升

近期对西宁市金融机构的调查显示，西宁市房地产贷款风险防控压力持续上升。截至9月底，西宁市房地产开发贷款不良余额为455.86万元，个人住房贷款不良余额为216.43万元，分别比2011年底增加377万元和155万元。同时，在房地产行业高利润的诱惑下，一些实体涉足房地产，加剧了行业的无序竞争。由于缺乏相关工作经验，市场节奏不准确，新企业进入市场容易导致资金短缺，甚至资金链断裂。

(3)棚改货币化安置即将结束，新住宅高库存风险显现

2016年5月，青海省发布了《青海省人民政府关于推进房地产去库存的实施意见》，2017年3月，青海省发布了《青海省2017年房地产去库存计划》，明确提出到2017年底，全省要力争将住房去库存周期控制在12个月以内。截至2017年底，青海省商品房库存面积已降至331.12万平方米，去库存期为8个月。商品房去库存现在处于相对稳定的阶段。但我们要清醒地看到，青海省这一波去库存化，主要还是靠棚改货币化。根据工业证券经济金融研究所的相关数据，工棚改造货币化安置方案实施后，货币化安置对房地产销售的贡献从2014年的3%上升到2017年的24%。对于青海省来说，2017年货币化棚改对住宅销售市场的贡献率高达85.83%，说明处于经济发展水平较弱的青海省对棚改的依赖程度较高。2017年，青海省由棚改货币化安置房40357套，消化商品房存量11881套。2018年，青海省棚户区改造目标为3.05万人。2020年后，青海省棚户区改造基本完成，有安置资金的拆迁户将逐步消失。如果政策退出，房价将失去支撑，房地产市场将转平，这可能导致新的高住宅库存。

(4)房价与收入严重脱节，购房压力加大

据西宁市统计局统计，2017年西宁市城镇居民人均可支配收入为30043元。按一家三口计算，年收入9万左右。2017年西宁市商品房平均售价为6642元/平方米。买90' f米的房子，需要60万。按照30%的首付，贷款20年，利息以4.9%为例。贷款本息将达到66万元。对于普通家庭来说，房贷压力仍然是生活的重要压力。2017年末，西宁市商品房销售价格同比上涨12.39%，城镇居民可支配收入同比上涨9.1%。如果收入增速长期低于房价增速，居民购房压力将进一步加大。

三、对策和建议

(a)政府

第一，合理控制土地供应规模，有序释放刚性和改善住房需求。根据平稳有效的房地产市场供求状况，充分考虑商品住宅存量、住宅用地等指标，合理确定住宅用地供应规模、布局和节奏，充分考虑高收入群体对品牌房地产的住房需求提高和低收入群体的刚性住房需求。二是加强对房地产开发企业的管理，严肃查处非法销售行为。密切关注知名房地产企业入驻西宁后对地价、房价的炒作，及时纠正那些明显高于周边地区的申报售价。第三，积极培育房屋租赁场所，引导低收入群体通过租房解决住房问题。

(2)金融监管

一是积极引导金融机构落实住房和土地稳健调控政策，落实信贷和住房差政策，严格执行住房贷款首付比例要求和支付利率标准，确保住房资金刚性需求，严格坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位。二是加强房地产信贷风险监测评估，加强西宁热点地区房价走势分析，密切关注房地产贷款不良率变化，准确计量房地产信贷风险，确保房地产市场和房地产金融健康发展。第三，增加公共租赁住房和经济适用住房的房地产开发贷款供应，在防范风险的情况下，尽可能满足低收入人群的住房信贷需求，在利率方面给予优惠条件，解决低收入人群的住房困难。第四，密切关注房地产企业的杠杆率，定期对房地产企业的经营情况进行调查分析，及时掌握房地产企业的杠杆率和资金链，采用债转股等方式引导房地产企业稳定杠杆率，防止负债过多等问题的发生。

(3)银行业

一是要加强贷前贷后管理，跟踪房地产企业的生产经营活动，掌握其现金流状况，有效防范房地产开发贷款的信用风险。二是严格执行“面对面”制度，积极开展个人消费贷款真实性核查，防止消费贷款首付等过度杠杆。