星宝集团 高新技术人才扎堆的漕河泾 被忽视的园区消费实力

2020年9月17日，印度电力集团获得漕河泾开发区最大的高端综合商业中心管理服务权限，将项目命名为“印象城市”，并进行定位管理。

因为漕河泾印象城市板块位于上海市中心附近方圆几平方公里的地方，那里没有购物中心，所以自空以来作为一个未开放的项目吸引了很多关注。2015年，12号线开通后，漕河泾板块交通便利性进一步提升，生产与城市一体化，职业与居住均衡，交通便利。周围很多打工的人搬的很方便，但是盘子里还是没有像样的购物中心。时尚消费和高端晚餐都需要去5公里外的徐家汇或者七宝莘庄。

漕河泾科技从业人员众多，生活条件好，工作发展机会多。满足基本消费后，希望寻求创新和改变。漕河泾印象城的到来，不仅弥补了区内的消费/[/k0/】，也在印创下了全新的突破。

漕河泾印象城航拍

1.地理交通优势

据悉，上海市发改委将把曹豹路地区规划为高速公路项目，位于中环的漕河泾地区将更方便地连接外环七宝板块和嘉民高架路九亭板块。同时，位于曹豹路高速公路起点的漕河泾印象城，也成为连接中央高架、曹豹路高速和地铁12号线红梅路站的交通枢纽。根据上海城市规划经验，高速公路和轨道交通相结合的双干线是加快引进优质产业和人口的重点地区，沿线商场需求将翻番。

换句话说，1996年和1997年通车的地铁1号线南延段和胡敏高架铁路，成为中国西南崛起的标志，带动了沿线南部商业区安百里南站、中生、凯德龙梦的发展和扩张。已经拥有12号线、紧邻地铁9号线的曹豹路，与堪称新黄金轴的新曹豹高速重叠，一路向西串联外环七宝板块、贾敏高架九亭板块乃至大红桥枢纽板块，连接整个长三角，无疑将有力带动沿线商业的发展和辐射。

与此同时，随着西南地区中环内的城市开发和更新基本完成，西南地区正在进入以中环为主导的后发展时代，宏伟的九大行星城等一系列新项目相继启动，这些都将有利于漕河泾印象城的后期运营。

2.成熟互补的优质客户

游客数量:项目周边1公里半径内有足够的、互补的游客。曹豹路以北是漕河泾开发区的现代服务业园区和科技绿洲，持续发展了30多年。工作日有无数白领办公客户等着吃饭；曹豹路以南是顾美、万源等入住率较高的成熟住宅区。项目周边1-3公里有天临和桂林两个成熟的小区。工作夜、周末、节假日都是优质的社区客户，对就近消费有着殷切的需求。

游客消费力:上海近30年的城市发展一直说，土地向西南倾斜，西南从内环到外环的城市化速度是全市最高的。不仅徐家汇率先向中心活动区升级，新庄、七宝、莲花路、吴中路、虹桥商务区、徐汇滨江西岸等西南板块也成功崛起。漕河泾周边的徐岷板块是西南地区另一个成熟的区域，不仅人口密度高，而且消费能力极高。

漕河泾板块地图

由于板块内缺少时尚购物中心，大量板块内的消费已经流出，到达市区和徐家汇方向的港汇、美罗城、孙悦光等知名购物中心，以及周边的万象城和七宝万科广场。

尽管如此，漕河泾板块还是吸引了很多优质品牌的目光。纵观今年新开的漕河泾国际商务中心的办公配套商业品牌，该项目不仅吸引了星巴克、蒂姆·霍顿、爱茶、爱家、大约翰、麦当劳、奇奇佳、易恩果、7-11等主打品牌。，也吸引了第一批刚刚在上海核心商务区开设第一家店铺的网络名人品牌后续店铺。

比如美国Popeyes在淮海中路开了第一家mainland China店，在上海开了第三家，joliejolie在外滩BFC开了第一家上海店，在上海开了第二家，BOOM BOOM MART盛世市场等等。这些新品牌的第一批后续门店还包括香港汇恒隆广场、徐汇绿地彩城、南翔印象城MEGA等知名项目。

依托漕河泾产业发展的特殊性，很多零售品牌也看到了这个板块的“创新价值”。比如“ICICLE SPACE”在这里放了大量的体验空，衍生出“SILEX Flint Restaurant”、“何志书店”和“何志画廊”，为消费者提供体验和文化活动空；泰森在漕河泾开设了世界上第一家线下美食体验店——“森之家”，通过线上小程序预定购买美味产品。随着品牌和高端餐饮的认可，漕河泾被忽视的消费需求将迅速释放。

与同样由临港集团打造的松江“G60科创云廊”项目相比，也落户了中影泰德影院、醉晖皇餐厅、小爷叔等20多个知名品牌。虽然地处远离市区的松江，但依托长三角科技产业发展的“G60科创云廊”已经具备了这样的招商引资能力。可以想象，已经深入培育科技产业发展36年的成熟漕河泾板块，将会吸引更多有趣、创新的品牌和业态。

对于漕河泾开发区最大的高端综合体漕河泾印象城而言，集通勤、消费、休闲功能于一体，商业量5.5万平方米，承载着漕河泾重要的商业创新和服务功能。优越的地理位置、准确的客户定位和强大的消费能力，漕河泾印象城对创新时尚品牌的强大吸引力不言而喻。得益于如此成熟互补的客户结构，交易难度和项目培育周期都大大降低。

3.回到20年前黄金时代的竞争产品模式

近年来，上海每年都有大量新的购物中心开业。在之前的商业空白点已经基本填满的同时，购物中心和商业区之间的竞争也越来越激烈。对于新项目来说，享受一个客流充裕的位置而不受竞争对手影响，无疑是令人羡慕的。

漕河泾印象城不仅周边设施成熟，而且在商圈也有良性竞争格局。最近的购物中心是星保购物中心，距离2公里，建筑面积5万平方米，仍在试营业中，还有万源市乐思生活会馆，距离小区商业1.2公里，2.3万平方米。最近的大中型购物中心——徐汇日月光、七宝宝龙广场、安百里南和中耕漫游城、万象城和爱琴海都在3公里左右。

漕河泾印象城市地图

根据2021年计划开业的16家重点购物中心统计，项目半径2.5公里内大中型购物中心竞争对手最少的三个项目分别是松江印象城、冯普万达、漕河泾印象城。

凭借如此独特的竞争格局，该项目对漕河泾现代服务业园区及其周边3公里范围内的70万余钱的核心客户具有不可抗拒的天然吸引力。伴随的优势是为招商打好基础，业态和品牌组合可以根据区域客户的喜好进行优化组合配置，不用担心竞争产品带来的影响和干扰。未来推出的优质品牌将成为该地区半径3公里的第一家店。

4.产业创新回馈商业活力

漕河泾正进入“以产兴市、产城结合”的新发展阶段。漕河泾印象城将带动该地区逐步形成完整的公共和商业设施，吸引更多的高科技产业、科技企业和优质客户。这种良性的工商一体化相互促进，从而进一步推动了商业区的商业氛围。

漕河泾开发区是唯一一个位于上海中心城区的国家级经济开发区，拥有3000多家高新技术企业、80多家财富500强跨国公司、130多家高新技术企业和26万多名高知识、高薪酬、高需求的白领。

如此庞大的企业和员工数据，也为商业提供了“工商共创”的土壤。曾经园区以工业和办公环境为主。在漕河泾印象城的规划中，将打破原有的产业格局，商业将不再仅仅为艺术和IP提供血液，还将为冉冉不断上升的科技含量提供空房间。它给科技项目带来更多的开放展示空，同时也让“商业体验”跨越时代升级。

此外，漕河泾各行业还可以利用商业空房间举办各种专题论坛和沙龙。

未来，漕河泾印象城将建立专属的漕河泾社交圈，为曹流圈的潮人打造量身定制的“下班后夜生活”。

漕河泾开发区夜景

结合园区的优势资源，科技产业的创新反哺商业的活力。漕河泾印象城不仅注重商业与工业的深度融合，还注重如何更好地将商业与城市和社区融合，方便白领通勤、消费和在园区放松。还将以高品质的创新体验业态和高能品牌组合填充区域空白色，打造带动和引领区域商业发展、服务城市发展产业升级和社区家庭消费的生产城市新商业生态。

5.漕河泾印象城市的独特魅力

在印度接手之前，这个项目一直处于空的窗口期。虽然围栏上写着漕河泾商业区综合购物中心，但经营者很久没有公布。没有一个好的运营商，即使有优秀的外部综合条件，也很难在商业竞争激烈的上海脱颖而出。直到今年9月，印电集团宣布接管漕河泾印象城，建设上海万超生活基地，这个项目的运营商终于尘埃落定。

漕河泾印象城航拍

据了解，漕河泾印象城将以“核新浪潮”为灵魂，面对90后品质潮流的新客户，打算“潮流”整合“艺术、跨界、文化”空元素，以黑科技引领精明商业。通过呈现一种新的社会生活空和潮流艺术体验，为Modu的年轻人和白领提供新一波的玩法，借助前沿的黑色科技和商业生活场景的结合，为徐汇科技潮剧打造一个新的地标，格式丰富，跨界创新。创新科技场景建设引入飞利浦互动屏，由飞利浦专业照明为漕河泾印象城独家打造。采用LED透明屏幕和速度传感器，让消费者在业余时间体验立体空，通过与互动屏幕的交流，实现“人机屏幕互动”的完美跨界融合。

对于擅长艺术、文化、活动、跨界融合商业和社区运营，在上海乃至全国拥有丰富商业资源和优质成功案例的印度电力集团来说，实现这些开拓性和硬核理念的机会还是很大的。据了解，漕河泾印象城计划将艺术与科技完美结合，推出各种有趣的新品牌，如原创设计时尚产品、精品零售、跨界时尚、时尚美食等。，反复更新大家对漕河泾地区的传统商业印象，进一步提升漕河泾地区未来的整体发展潜力。

不仅如此，漕河泾印象城还将密切关注Z代客户。这些纯粹的互联网土著，未来将是漕河泾公园的主要人群。围绕Z代的“新零售、新体验”跨境合作也将陆续登陆漕河泾印象城。

漕河泾印象城平面布局

此外，漕河泾印象城的每一层布局都有亮点。B1聚焦在线名人美食社交空，体验印度电力上海自创的开放式美食聚集地MOJITOWN。B1以中美洲为灵感，结合加勒比海风情，在古巴街头打造主题场景，让消费者不用出国就能享受到无尽的全球街头美食。

L1-L4分别专注于年轻时尚顾客的服装、食品、住所和健康聚会，并计划升级受当代跨国青年欢迎的脱口秀节目，以创造不同的时尚生活体验。因地制宜的商业发展模式是漕河泾印象城市未来发展的重点。年轻的市场不再集中在市中心，而是集中在人群中。如何释放漕河泾板块的青春，为消费者提供体验消费的新场景，传达先进、独立、前卫的理念。这是漕河泾印象城项目，大家都想去挖掘看看。

6.本集团强大的贸易整合实力

就像上海的城市建设地处西南，印度上海也选择了深度培育西南板块。目前，印度在徐汇闵行松江3区有6个不同特色、功能互补的大中型商业项目，构成了区域协调生态。

印第2020上海年度品牌鉴赏会

除了成熟互补的优质客户群和上海少有的几乎没有竞争产品的区位这两个先天优势外，漕河泾印象城的后发优势集中在上海强大的业务整合能力上，仅在徐汇西南。传承历史，理解现在，创造未来的龙华汇，致力于“艺术”与“智慧”融合，以“上海潮”担当生活基地的AI PLAZA，在12号最西端，莘庄卫景印象城、漕河泾印象城、龙华会所再次构成轨道交通商业三兄弟。

在地图上，中国第一个印第一兄弟项目七宝万科广场(Qibao Wanke Plaza)与新庄的韦晶印象城、龙华会所、AI PLAZA、漕河泾印象城这五个各具特色的商场一起，形成了一个可以整合资源、相互支撑的X型互补结构，而漕河泾印象城则是这种承上启下的纽带的核心节点，有一些“未来商业”和跨圈的整合意向。

印度电力集团旗下的上海七宝万科广场和南翔印象城MEGA成功吸引了M女士、陶乐、迪奥、芙拉、香奈儿等一大批大牌。，过去只选择核心商务区的高端项目，充分证明了印度电力上海在产品定位、特色打造、品牌吸附等方面的巨大实力。

这次我接手的是漕河泾印象城，一个具有地域优势和区位特色的新项目。除了强大的品牌资源，印度电力上海还会玩什么新花样？漕河泾印象城还能给印度的上海商业带来哪些想象空？我相信，定制科技人才的消费需求，与厂商创造新的业务变化，或者其他突破大脑的想法，都可以给市场带来新的认知。看着印度如何整合资源，明年5月的漕河泾印象城充满期待和想象。