假按揭 假按揭风险有多大？看了简直触目惊心！

从运营角度来看，住房抵押贷款业务一直是大多数银行网点的“战场”。由于按揭贷款的长期性，信用创造稳定持久，既能带来大量的基础客户，又能为后续的社区业务发展和产品交叉销售提供合作便利。另外还有标准的抵押物和首付安全垫，风险小。在激烈的市场竞争和“低风险”业务的惯性思维下，对客户的调查和审查相对宽松，收入证明等虚假信息盛行，“虚假抵押”成为银行住房抵押贷款业务最大的风险隐患。

一、“假抵押”的定义

狭义的“假按揭”，是指开发商在新房交易过程中，以内部员工或开发商亲属的名义购买暂时未出售的房屋，并从银行获得贷款。广义而言，不良开发商在二手房交易过程中，通过“出售一户以上”以及通过虚假交易和过户申请住房抵押贷款等方式骗取银行信贷资金的虚假抵押行为，也属于“虚假抵押”范畴。

二、“假抵押”的诱因

1.房地产开发商

房地产行业是典型的资本密集型行业，投资大，发展周期长，资金占用时间长。银行一直是房地产开发商的重要业主，包括理财、信托、信贷。

面对楼市宏观调控突然收紧或经济下行，监管部门通过信托、理财等渠道严格控制资金进入楼市，银行也收紧开发商贷款。在房地产投资相对过剩的城市，房企往往面临流动性危机。资金已经成为房企的生命线，是决定部分中小开发商能否熬过寒冬的关键因素。尤其是三四线城市的本土房地产企业，抗风险能力差，融资渠道不足。通过“假抵押”的方式提前提取资金是最可行的方法。个人住房抵押贷款与商品房开发贷款、大额社会贷款相比，具有门槛低、贷款利率低、手续简单、审核和贷款发放快捷等优点。选择这种方式，可以暗中弥补中小开发商的建设资金缺口。

2.抵押申请人

住房抵押贷款业务客户准入门槛较低，大多数银行的硬性基本准入条件是:年满18周岁且不满65周岁，具有城镇居民常住户口或合法有效的居民身份证件，具有完全民事行为能力和完全民事责任能力的自然人。其他关于适当职业、稳定收入、按期偿还贷款本息能力的规定相对较弱，因此目标客户群体庞大，情况多样化。

一些实际购房者为了规避自己的犯罪、逃避债务或某些城市的限购政策，以他人名义申请按揭贷款。至于通过二手房抵押贷款业务渠道的申请人，由于住房抵押贷款利率低于普通房地产抵押贷款利率，尤其是首次购房者，套利空较大，可以申请更高的贷款额度，首付比例为20%。同时，他们可以利用关联交易或虚假交易来放大房地产的交易价格，达到增加贷款金额的目的，所以二手房抵押贷款中的“假抵押”现象也层出不穷。

3.银行人员

随着同行业竞争日益激烈，银行内部绩效考核压力巨大，一些银行分支机构和业务人员为了抢占市场，迅速扩大信贷规模，面临着范围分散、情况各异的抵押客户，难以进行全面细致的调查分析，导致留下机会。

而且银行的一线机构人员流动频繁。由于按揭业务操作简单，风险相对较低，该业务的实际管理人员通常是实习生和新员工。出于生存的压力或利益的诱惑，一些专业素质不高、责任心不强的客户经理“走过场”进行风险审核和数据筛选验证，甚至在开发商或申请人的利益诱惑下冒险，风险控制第一道防线倒下，出现“假抵押”现象也就不足为奇了。

三、“假抵押”的危害

如果银行不能有效识别虚假抵押贷款，将会给银行信贷资产带来巨大风险，并可能导致一系列严重的负面事件。

1.业主信用风险

按揭不实的业主还款能力普遍较差。因为提供虚假的高收入证明或虚假的就业单位，他们的实际收入很低，他们和家人可能根本无法承担每月的缴费，只能依靠实际用户来偿还房贷。一旦实际用户出现问题，申请人一般无法继续偿还贷款，选择违约。但贷款的实际使用者往往不是抵押贷款的关联方，因此难以追偿。即使房地产开发商是资金的实际使用者，并提供阶段性担保，此时也难以自保。

2.抵押物价值不足，银行债权中止空

二手房假高或假交易的目的是为了多拿银行资金。通过提高房地产价格，甚至实现“零首付”或贷款金额超过房屋实际价值，在处置过程中考虑程序法、诉讼费、拍卖费等因素，使抵押物风险保障程度大大降低。

房地产开发商往往为了尽可能获得银行资金，与购房者串通抬高房价，或者将定位不佳、难以出售的房地产作为抵押贷款申请的主体。相对于评估值，此类抵押物的实际价值缩水严重，即使银行依法处分抵押房产，也未必能完全了解贷款情况。同时，由于最高人民法院的司法解释规定，建设单位垫付的工程资金和拖欠的工人工资先支付，即处分抵押物所得款项必须先支付工程资金和工人工资，其余部分可以归还银行贷款。所以开发商发起的批量“假抵押”风险极高，银行债权严重中止空。

3.很容易引发群体性事件

由于开发商往往选择没有资产的亲戚或内部员工作为批量“假抵押”的借款人，甚至选择异地收购农民身份证，一旦资金链断裂，开发项目就无法按时交付，甚至成为“烂尾楼”。房贷涉及的人群很广，这部分“假房贷”人群没有还款能力，容易持有群体，甚至加入其他正常房贷客户集体对抗银行催收。一旦成为“群体性事件”，就很难解决。

4.舆论和法律风险

一些银行工作人员对“假抵押”视而不见，甚至参与假抵押的操作，谋取私利。当风险暴露时，相关业务机构和经办人员将受到规章制度和法律法规的处罚，同时社会也会对银行内部风险管理和控制产生不信任。互联网信息时代，由于部分假房贷人也是受害者，在与银行的对抗中容易被视为弱势群体，银行被舆论谴责的风险更大。

四、“假抵押”的主要形式

在日常的检查工作中，我们接触到各种虚假模式，无论是房地产开发商发起的假抵押，还是个人的假抵押行为。根据申请人是否实际购房，抵押物是否真实，可分为“真房、真房、假房、假房”四种常见形式。

1.真人

在这种情况下，申请人的信息和签名是真实的，购买的房产也是真实的。但开发商为了促进销售，加快资金回笼，与购房者串通抬高房价，开具真实首付发票向银行申请按揭贷款，以达到实际降低首付甚至“零首付”的目的。比如某房产实际市值100万，客户需要支付30%的首付，贷款金额70万。但房地产开发商私下与客户约定购房合同价为130万元，并出具了39万元的真实首付发票。客户申请贷款91万，但客户实际只需支付9万首付，其余91万由银行贷款支付。

这种情况在二手房交易过程中比较常见。为了获得更多的银行贷款资金，提高了合同交易和契约中记录的价格，甚至要求房地产评估公司给出更高的评估价格，并变相降低首付。

2.真人假房

本案申请人信息及签名属实，但由于签订虚假合同，记录的房产不存在或房地产开发商“多娶一女”，所购房产反复抵押，买受人也是受害人。具体操作如下:一是在部分贷款无法办理预抵押登记的地区，房产局开通的网站无法查询房屋买卖情况，实行一房多卖的销售欺诈；二是极坏开发商与银行经理串通，虚拟房屋，骗取买家和银行资金；第三，互联网之后出现的新特点。在购房过程中，客户申请网上签约，网上签约未备案。一旦取出银行按揭后取消或变更网上签约，抵押物担保将不复存在。

3.虚拟真实房间

这种情况下，购房者没有真正的购房行为，但房子是存在的，这种情况通常发生在社会资金紧张，房地产开发商的房产滞销，面临资金断裂的风险。为了套现资金，暂未售出的房屋以开发商内部员工或亲属的名义购买，购房贷款从银行取出。还有二手房交易，实际资金使用者通过虚假交易将名下房产转让给亲友，以获取按揭与正常按揭之间的差价或获取更高的贷款金额，在没有实际交易的情况下获取银行按揭贷款。这两种情况下的房子都是真实的。

这种情况的主要特点是:一是打算申请抵押的客户大多来自同一个行政区域或者提供的收入证明是同一企业和开发商的几个关联企业出具的；二是收入证明中的工资比当地同行业从业人员平均收入水平高出2倍以上。有的炒房团成立皮包公司发行高收入证明；第三，在房屋买卖合同或二手房合同中，交易价值一般高于同类可比市场价格；第四，部分买家中有家人或亲友。比如，与王博福、王博贵相似的名字出现在同一批申请者中；第五，一人购买多套房产，申请人不能提供交易流程证明，包括信用卡收据或银行转账流程；第六种，假离婚，夫妻双方将房子提前过户到一方名下，假离婚一方将房子留得干干净净，然后将房子高价卖给前妻或前夫，再来银行申请贷款。在房价上涨期间，一二线城市价值500万的房子，可能会获得700万的贷款。

4.假房间

这种情况是极端的。购房人没有真实的购房行为，通常在偏远的地方购买身份证，但收入证明等材料都是假的，客户签名是假的，合同中记载的所购房屋不存在。这种情况通常涉及内外勾结。开发商、房管局工作人员、银行相关经办人员利用银行内部流程的漏洞，协同作案，监管机制和规章制度不力，坐以待毙骗取银行资金、分享赃物，极其大胆。

典型的北京某房产虚假抵押案:2000年至2002年，北京某房地产开发公司假借某公寓出售之名，指使员工薛、王使用伪造的收入证明、首付证明，编造该房产出售商品房的事实。他们通过签订虚假的商品房销售合同和采用虚假的抵押贷款方式，向一家银行的北京分行申请了199笔抵押贷款，涉及273套公寓，造成了风险

第五，日常防范“假房贷”

“信贷资产质量是第一生命线”。住房抵押贷款作为传统的低风险信贷业务，在欺诈手段和水平不断演变的时刻，不应掉以轻心。我们需要不断提高调查和检查的水平。基于我们的日常风险检查经验，提出以下防范经验:谨记规章制度，经常查询行业数据。数据审核至关重要，逻辑推理不可或缺。