金茂府楼盘 怪就怪在，它叫金茂府新楼盘

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温雅·子木

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这几天，深圳新开的一个楼盘摊位一度成为当地楼市头条，引来无数吃瓜的人热议。

事情是这样的。

新开楼盘位于深圳市龙华区，11月24日深夜开盘，一期220套。经过一夜激战，第二天项目方上报售出161套，去污率达到80.5%。

紧接着，当地有媒体公开提问，称内部信息泄露，很明显只卖出了42台，去污率只有21%，与80.5%相差甚远。然后第二第三个论点罗列出来，项目方公然说谎。

于是媒体开始和开发商合作。

如果把这个故事放在一个一般的项目上，很难掀起什么波澜，所以大家没兴趣看。不就是开发商销售业绩的好坏吗？即使卖得不好，在目前的市场上也是正常的。

奇怪的是，这栋楼叫金茂楼。

一个

业内经常提到金茂大厦被称为“金茂大厦现象”，意思是金茂大厦出现的地方总是伴随着畅销。多年来，形成了一个规律:金茂大厦将基本成为一个地区的基准住宅小区，如早期的北京屈光金茂大厦、上海大宁金茂大厦等。

龙华金茂大厦，在这场争论的漩涡中，是金茂在大湾区的第一个大厦产品。三年前被收购，整个开发周期用了三年，因为受到现房出售的限制。换句话说，该项目是作为一个现有的房子呈现给买家，但质量并不具有欺骗性

拿土龙华金茂楼门口的牌匾来说。

看起来很普通，8米长，1.2米高。但不是拼板，而是整块红木，重2吨。

据项目方称，木材是从非洲热带雨林中发现的，是一种直径2米、树龄约500年的红杉。这一切只是为了给业主创造一种回家的荣誉感。

当然，这一次在深圳楼市，金茂富也闹得沸沸扬扬。

三年前金茂和电建在巨大压力下拿下龙华，底价高达5.6万/m2。当时被认为是真正的建筑之王，直接把附近的二手房价格提高了好几段。此外，这块土地是中国第一个现有的房屋销售项目。

房改期间，资金流动需求极高。而且现有的房子必须经得起市场的考验，任何缺陷都会陷入舆论漩涡。所以业内业外都想看看这个产品会是什么样子，尤其是价格方面。

这么贵的地价，再加上定位豪宅的成本。按照正常的房产计算，业内人士运用自己的想象力，推测大概是12万元/平米以上。

结果由于限价政策，金茂大厦开盘价格明显出乎意料。开盘单价定在90，211-144，211元/㎡，整体均价103，000元/㎡。

但是对于龙华区这个在深圳还是非核心区的地区来说，这个房价已经是一个极值了，相对于6万/m2的均价上涨了40% ~ 60%。金茂大厦的顶级复式产品已售出1亿元，在龙华区排名第一，直接挑战米香福田湖和南山前海的豪宅。

所以从某种意义上来说，深圳龙华金茂的房子是龙华房价的风向标，卖得好不好成了这个地区房地产价值的重新定义，对市场有一定的参考意义。当然，这只是这个事件发酵的“第二个原因”。

主要原因是什么？无非是满足吃瓜的人的剧情需要。

有一本舆论管理的书说吃瓜的人有五大观点:1。反击；2.大咖啡有麻烦了；3.人设翻车；4.夕节不保；5.桃色新闻。

据一些媒体报道，龙华金茂之家撒了谎，销售额从80%下降到20%，符合大咖啡遇险的故事。

当然，这也怪龙华金茂大厦发布会高调，话太多，同行黑眼睛太多。过了这一关，就正常了。

2

龙华金茂大厦被质疑，有深圳读者找我帮忙，问谁对谁错。金茂之家是不是不好的产品？龙华区的地段都是炒作吗？

先抛开身份，从第三方的角度来分析这件事。最重要的是，真相是什么？这对购房者来说更重要。

对于一些地方媒体列举的论点，我们可以逐一分析思考。

第一。龙华金茂大厦开盘价太高！10.3万/m2的价格比周边二手房高47.1%，龙华区不是深圳的核心，也不是深圳的主流豪华住宅区。为什么这么贵？这个价位可以买到核心区的豪宅。谁会选择这里？

其次。龙华金茂之家选择晚上开业，太蹊跷了，通道平台上卖的房子都是个位数。现场没看到销售控制表。这不是“心虚”吗？足以证明161套是假的。

我们先来分析第一个。“龙华金茂大厦开盘价比周边高，不合理。”

这其实是千千万万人的道理。让我想起买手机。如果一个人月薪五万，他觉得一万多苹果不贵，但是如果一个人月薪三千，他可能会觉得三千块的高小米是奢侈品。

龙华金茂之家开盘价贵吗？只有买这房子的人才有观感。

其次，我们来看看金茂福的过去。

其实不仅仅是龙华、深圳、北京、上海、天津等地的金茂大厦。，更是遍布全国23个城市的44座金茂大厦。只要打开，价格就比周围二手房均价高一个档次。

尤其是北京屈光的金茂大厦，和龙华的金茂大厦很像。

2009年6月30日，经过1小时97轮招标，22张标语牌，房星地产以40.6亿元的价格拿下屈光路15号地块，创下北京历史上最高总价和单价的新纪录，成为当时新闻头版的“双料王”。

经过两年的发展，屈光金茂大厦于2011年上市。当时屈光路还在“外环”地带，区域房价只有25000元/平米。当时屈光金茂大厦的开盘价是多少？

一期平均售价:4.5万元/m2，比周边价格高出80%。

然而，在严格的政策控制和大限购的背景下，屈光金茂大厦两次开盘，仅2小时就产生了35亿和15亿的销售额，成为当年北京楼市的年销售皇冠。

所以在非核心地区，卖房价比核心地区贵。金茂之家以前也有案例。当然，从市场的角度来看，房价贵不贵取决于需求。有人买不贵，没人买才贵。

而对于房产的价值来说，除了地段，就是品质。从某种意义上说，质量可以弥补地段的不足。

因为地段可以随着轨道交通和基础设施的升级而快速改善，对于房地产来说，如果一开始就使用矿渣材料，使用不合理的设计，后期很难改善。

接下来我们来看第二个问题。

龙华金茂之家选择晚上开业，太蹊跷了，通道平台上卖的房子都是个位数。现场没看到销售控制表。这不是“心虚”吗？足以证明161套是假的。

这个论点似乎不太专业。因为房子卖的好不好，跟开店没什么日夜关系。近几年夜场开盘卖的很差，夜场开盘被一个空抢了，也解释不了什么。

这是11月24日晚上，有一个现场传说。不是人山人海，但是很热闹。

至于“我没有看到销售控制表”，是监管部门的强制要求。建议你找找。如果找不到直接投诉，可以要求出示。但是网上第三方渠道显示卖的很少，不能说明问题。

因为一个好的楼盘卖了，基本上是不愿意和第三方渠道合作的，而且卖的很好，为什么要给你提成？

最后，一些媒体也为金茂大厦设定了产品定位。为什么金茂福没有在龙华区做“只需要卖更好的产品”？就像对一个一直在卖DIA的好商家说，你为什么不卖银戒指？

我不懂逻辑。

三

当然最后也没人能证明龙华金茂房子卖了多少套。一个月后查一下土地委员会的记录数据就好了。说到这里，我只想表明一个态度。

近几年房价暴涨，行业形成了“高成交量”的风格，质量维权无处不在。交房缺胳膊少腿的人不在少数，好房子越来越少。这对于十几亿中国人的楼市来说，其实有点悲哀。

对于一个想盖好房子的企业，应该给予适当的认可和鼓励，而不是带着情绪下台。看待问题一定要理性客观。当然，他卖的好不好对我们来说都无所谓。一边吃咸的一边吃胡萝卜是个烦恼。我们应该注意的是我们买的房子是什么样子的，质量如何。

我一直认为“建筑是一门艺术，本质是为了生活，而不是为了赚多少钱。”总有一天，一套质量好的房子会赢得市场的绝对地位，让整个行业更接近房地产的质量，优胜劣汰，而不是单纯依靠地段的价格来吞噬买家。

长期以来，做好房子的趋势会逐渐下沉，从别墅到豪宅。最终受益的也是我们老百姓。不对吗？