拐点论 任泽平的“拐点论”错了吗？此拐点非彼拐点

在陆家嘴会议上，高层政府再次批评房地产金融化后，中国楼市的“收紧”趋势越来越明显。

国家统计局6月14日公布的数据显示，今年1-5月，我国房地产开发累计投资46075亿元，同比增长11.2%。虽然增速比2018年高1.7个百分点，但比1-4月低0.7个百分点。

6月18日，恒大经济研究院首席经济学家任泽平在研究报告中表示，房地产投资的拐点已经出现。再加上最近一些城市的抵押贷款暂停，以及Xi的调控升级，房地产市场正朝着一个令人困惑的方向发展。

另见“拐点”，一旦谷底难以重现

在最近一次全国房地产开发投资增速呈下降趋势后，任泽平发布报告指出，房地产投资拐点已经出现，未来投资累计增速将每月下降0.6-0.8个百分点，年投资增速在7%-8%之间。

7%的年投资增长率是什么概念？相比之下，这个数字与2017年的增长率相同。虽然比不上2014年之前几年的高速发展，但增速一直保持在比较高的水平。

到了投资拐点，并不比2010年5月、2012年12月、2015年底更清晰。

2010年1-5月，全国房地产开发投资同比增长38.2%，为十年来最高。然而，当开发商热情高涨时，一场自上而下的楼市调控开始了。同年4月30日，北京在国内首次提出“限购令”。十年来全国楼市投资的第一个转折点开始出现。在限制购买和贷款等一系列“紧缩诅咒”政策下，房地产行业在接下来的几年陷入低迷。中国房地产开发投资增速也一路下滑，2012年底达到16.2%的历史低点。

但这种下降趋势在2013年短暂停止，当时全国房地产开发投资增速为19.8%，成为2012年下滑和2014年大幅下跌之间的“缓冲地带”。那么，2013年发生了什么？

即使多年后回头看，2013年的楼市暴涨依然出人意料。根据国家统计局公布的数据，2013年12月，在70个大中城市中，有一个城市房价下跌，69个城市房价上涨。四个一线城市的房价同比涨幅都在15%-20%之间。随着2013年楼市突然回暖，全国土地出让金收入高达3.1万亿元，同比增长50%，成为2009年后房地产行业集中爆发的一年。

但是，随着楼市调控的升级，政策的效果开始显现。自2014年以来，全国房地产开发投资增速一直在下降。2014年，全国300个城市土地交易面积同比下降31%，土地出让金同比下降28%。在销售疲软、征地减少的情况下，全国房地产开发投资增速继续回落，到2015年底达到1%的“底部”。

经过这三个明显的时间节点，房地产投资开始企稳。随着2016年春季全国楼市的爆发。自2016年3月全国房地产开发投资增速超过5%以来，尽管经历了多次波动，但数据一直在5%-15%的范围内波动。

所以，虽然楼市重现投资拐点的声音，但房地产大起大落的时代已经过去，拐点可能又来了，但力量越来越小，不太可能再跌到2015年底。简单来说，房地产投资不会再暴涨，也不会暴跌。

在资金支持越来越紧之后，

与冷投资密切相关的是，楼市的金融板块越来越紧。

5月17日，银监会发文明确禁止将表内表外资金直接或变相用于土地出让融资。此外，“资金通过影子银行渠道非法流入房地产市场；M&A贷款、经营性房地产贷款和其他贷款管理不善，资金被挪用于房地产开发，这也是经过严格审查的。

在最近的一次公开活动中，央行党委书记、银监会主席郭树清提到了近年来一些城市家庭部门杠杆率迅速上升的问题，称“房地产行业的过度融资不仅挤压了其他行业的信贷资源，还容易鼓励房地产投资投机。行为使其泡沫问题更加严重。”并强调，历史证明，过度依赖房地产来实现和保持经济繁荣的国家最终将付出沉重的代价。

种种迹象表明，去年开始的房企融资困境根本没有得到缓解。房地产研究院凯瑞发布的最新数据也显示，今年5月，85家典型房企融资总额为508.16亿元，较上月下降54.3%，较去年同期下降40.8%。

融资紧张下，开发商资金周转压力凸显。据Wind统计，2018年至2021年的4年间，房企债务偿还压力分别达到3720亿、4262亿、4467亿、4971亿。与2015年和2016年相比，债务偿还压力增加了5-10倍。

目前，除了银行信贷收缩、海外发债成本高企、信托融资监管力度加大之外，开发商最残忍的是，随着市场预期开始调整，一旦销售压力加大，如何刺激交易回笼资金、维持正常运营将成为燃眉之急。

据媒体统计，6月份房地产转让项目7个，5月份14个。值得注意的是，今年前四个月这个数字只有两个；从去年1月到12月，一年只转让了10个项目。

随着金融支持越来越紧，房地产的“投资拐点”再次震荡绝非偶然。但随着黄金十年楼市“空手套白狼”的高跑时代，投资增速重复2014-2015年的大幅下滑，注定是小概率事件。

机构数据显示，今年以来，全国50个主要城市的土地销售总收入达到1.67万亿元，同比增长13.2%。在短短5个月的时间里，50个城市的土地出让金已经超过了2009年全年的土地销售收入。从这些数据来看，作者认为，参照目前的开发商开发周期，2020年全国房地产开发投资增速继续大幅下降的可能性较小。

楼市调控加码:不要再飙了

投资增长正在下降，金融支持正在萎缩。来自市场的声音已经足够清晰:停止暴涨。

在今年5月31日发布的《中国楼市等待七月》中，90度地产预测，热点城市和二线城市的调控和加码将从两个方面入手。第一，从信贷开始收紧，第二，限制购销政策的力度和调控的连续性将与北上广深持平。

先看信用。6月20日，有媒体报道，厦门多家银行停止放贷；苏州很多银行已经停止放贷，少数银行可以接受贷款，但不能承诺放款时间；东莞第一套房银行利率上涨10-15%左右，4家商业银行停止房贷业务；武汉房贷利率已统一调整为第一套20%，第二套25%。

6月14日早些时候，中国人民银行成都分行也发出紧急通知，要求各银行一手住房抵押贷款利率第一套不低于15%，第二套不低于20%。

看地方调控政策的调整。在几个城市不断收紧房贷之后，Xi安在热点城市首次表态，提高限购门槛，其严厉程度与京沪直接一致。6月20日，Xi再次出台楼市调控政策，将限购门槛提高到五年纳税或社保，此外，还对外迁居民购房做了相应限制。

6月18日，国家统计局发布了全国70个城市5月份新房价格统计数据，两天后，Xi市进行了调整和升级。在该表中，Xi平安连续第六个月同比增长领先，同比增长24.4%，环比增长2.0%，排名第一。可以说，随着我国楼市的严格调控，房价一年飙升24.4%，可见Xi房市的激进程度。

当然，Xi安并不是唯一的房地产市场“怪物股票”。根据国家统计局的数据，在70个大中城市中，新房价格同比涨幅超过20%的5个城市分别是Xi安、大理、呼和浩特、贵阳和秦皇岛。此外，海口、济南、昆明和徐州等39个城市的新房价格同比上涨超过10%。

数据来源:国家统计局，2018年5月-2019年5月，新房增加数据

随着房地产市场的不断收紧，2019年下半年房地产市场将进入新一轮调整期。Xi的调控加码与京沪一致，也为其他房价过热的城市提供了调控样本。之后其他城市会跟进吗？