【不能说的秘密结局】不能说的秘密

带你用底层逻辑看清房地产市场的本质，不要盲从，不要踩坑。

首先，我必须对大家说对不起。最近有点忙，更新有点晚。今天给你一些干货。

下图是很多人在朋友圈上见过的吗，月供压力小，省钱，还不小的一笔，很有吸引力，不是吗？

实际情况果真如此吗？今天我要说实话。

——那些金融中介不能说的秘密。(他们可能不知道)

本文是上图中两种产品住房贷款的等额本金和对抵押贷款的线，之后进行本展开和扩张。

第一，偷梁换柱

上图其实是窃取了一个概念，即计算标准。

标尺不同，但一起说。

抵押贷款和抵押表面计算月还款利息公式是一样的，但：

利息=本金x月利率

但是，公式中“本金”的定义不同。

住房抵押贷款公式中的“本金”=第一家银行给你的钱。

整个基准在还款期间是固定的。

抵押公式中的“本金”=目前欠银行的钱。

随着偿还的增加而变小是动态的。

以等额本息为例，下图是根据贷款偿还年度的变化，利息和本金的比率分析图。

不管是什么房贷利率，随着年份的增加，本金的比重会提高，利息也会逐渐减少。(威廉莎士比亚、本金、本金、本金、本金、本金、本金、本金、本金)任何利率都有这种趋势。

而且，约15年左右的分水岭，本金比重超过了利息。

举个简单的例子，比如从银行借了100万，还了4.95%的房贷利率，又还了5年，现在房贷变成了约91.6万人，计算利息。如果是抵押贷款，是利息后本，但仍欠100万韩元利息。

如果有同样的尺子呢？

出乎意料？你不惊讶吗？

第二，用一个标准衡量

米粒与一些金融中介沟通时，大多数中介发现——这两个产品标准完全不同。更不用说帮助进行实际费用分析、方案比较了。(大卫亚设)。

回到正题，其实应该把两种不同的产品放在同一起跑线上结算，还是相当复杂，变数比较多。比如房贷持有多少年，年利率是多少，房贷贷款要持有多少年等。

米粒被分析为4.25%和4.95%最常见的房贷利率。

如果

偿还抵押n年后转为抵押贷款，持有3年或5年。

在上述时间点和持有周期内，如果你不进行产品转换，或者老老实实还贷款，那么这个时间段(3/5年)你的实际房贷利息支出将按照住房抵押利息计算规则进行折算。

也就是说，在相同条件下，住房贷款利率为4.25%，相当于4.95%，同口径经营贷款利率详见下图。

如果你有幸赶上70%的时代，从省钱的角度来看，抵押是最好的解决方案！

如果房贷在5%左右，持有一段时间，仍然需要计算，就一定不划算

以上还基于产品本身，还没有考虑住房抵押贷款的交易成本，考虑后才是真金银河实际方案的比较。(莎士比亚) (以英语发言)。

第三，到底划算吗？

房贷转抵押贷操作成本：

包括赎楼费、中介费、银行的评估费等等通常成本，有的可能还有提前还款银行罚息。

由于米粒采用的是精算，它会因任何参数的变化，导致结果的变化。

米粒以最常见的4.25%、4.95% 、5.25%三种房贷利率带你看下趋势：

下面分析，沿用开篇广告的假设，贷款500万：

从供了3年房后开始到第15年期间的某一年，你将房贷转成了房抵贷，还是现在市面上基本上最优质的产品——3.7%利率，先息后本，并持有3年、5年，考虑到交易成本的结果后，与还是老老实实还房贷比到底省不省钱？

注：①表中成本计算均按市场常规计：中介费按1%，过桥费万八每天，不考虑银行罚息（按还款三年后开始计算），忽略不计评估费等其他小钱。

②选取持有三年和五年的原因，房抵贷市面上最常见的周期即是3年和5年

四、结语

1.如果当初你拿的七折房贷，怎么样的房抵贷产品都不划算；

2. 如果房贷利率在5%左右的，可以搞，但省的是牙缝的钱，能省钱的前提是你供楼时间不算太长，大概5年内的；且要房抵贷持有时间足够长，大于3年，否则意义不大；另外如果控不好成本，做了还要费钱。

3. 如果房贷利率5.25%及以上，确实是可省些钱，但没有宣传的那么多；

而且还有前提：供楼不是太长也不能太短，最好供了3-7年之间，少于3年大多数银行提前还款有罚息，会吃掉省的收益（评估价实施下，可能连可能性都没有或空间不大）；

4.房抵贷持有时间尽量长一些，以摊博成本，因为置换成本如中介费、过桥费都是一次性支出，唯有持有时间长才可以摊薄年度成本。如果你只持有一年，会吃掉你所有的利差，什么产品都不划算。

以上仅基于开篇广告以置换省成本逻辑，普世情况下进行的分析；当然经营贷不是不能做，它还有其他的功能和用途，因人而异、看自己最看重什么，在这里就不展开了。

如果是为了省成本，一要同一标尺，二要考虑交易成本，自己算清楚不要被忽悠了。

我接触的那么多中介，没见过一个人做配置方案给我分析这个，讲这些......

天哪，我要得罪人了！

注：本文分析都是基于开篇的广告产品及逻辑进行展开，产品千差万别，个人情况千差万别，关注点也千差万别，具体的还需一事一议。