【北京豪宅排名】独家！2021年北京楼市10大新“神盘”价值排行榜

那么市场上还有什么是有价值的项目？

弄清楚这一点必须要看两点，最近已经明牌的30宗地块位置定价产品会如何？还有就是即将上市的住宅土地有什么值得买的项目？有什么神盘？

1：简单的总结一下，北京未来出让的这30宗地的特点：

首先：占比70%的90平米户型建筑面积，升级为套内面积90平米，以往89平米小三居占据主导的市场，逐步定位为120平米的刚改，刚需的门槛被无形中提高了。

全北京在2017年之前新建住宅是100平米以上的改善为主，但2018年开始，限竞房时代，明显成为了89平米小三居时代，使得市场上土地供应基本集中刚需化。

其次：面粉贵了，这29宗地（房山招标）起拍楼面价超过3万元/㎡的地块有16宗之多。简单的说，未来入市售价将大部分集中在5-6万以上。

第三：计算土地入市周期可以发现，按照正常节奏2021年5月入市的土地，基本都要到2022年入市，这就给了市场一个新的问题，2021年入市的新项目将非常少，购房者将只能在之前成交的土地和库存里优选。

北京2021年新建住宅网签均价在5.2万左右，那么未来的价格大约会在什么阶段？其实计算办法很简单。北京限制了最高价格，可以波动3%。那么30宗住宅地块里面，按照建筑面积和销售限价计算，合计北京未来这30宗地位主流的2022年上半年，市场销售均价基本就在6.3万，如果不计算其中一宗共有产权房，市场均价在6.4万左右。

2：那么这30宗地里面最值得买的什么是什么？

第一大神盘：当然是树村两块地两个项目，如果你有1500万，还是首套房，还有海淀社保，别犹豫，憋着等买这个项目。稳赚！

，孙村的容积率上限是1.6，限高18米，这道题很简单，未来肯定是带上跃下跃的6层洋房。

而且最让市场惊喜的是套数很多啊，两块地分别是9.2万+8.3万平米，合计大约17.55万平米，按照单套平均140平米计算，大约能有1200-1300套房，5月8日土地入市，按照正常5个月左右的入市周期，基本年底11-12月就可能预售。也就是对于2021年北京房地产市场来说，最值得买的项目将是这个项目！

因为买到的概率非常大，另外从限价看，11.2万的上限价格，叠加20%的政府份额，大概率这个项目的销售均价8.96万，按照140平米计算，在上地核心区，用1250万买一套140平米的四居，这肯定是码农中高层的一次狂欢。

当然，需要注意的是，这块地大概率竞争到高标准建设方案投报环节！很可能不会在5月8日成交。另外这个项目大概率是会触动调控升级，很可能会要求必须海淀社保+首次购房。

第二大神盘！永定府

限竞房时代排名第一的价值神盘，只要卖，闭着眼睛买就对了，当然一共3.77万平米，算下来也就300套房，而且相比海淀树村，这项目限价8.9万，但执行7090，也就是很多户型门槛只要800万，而且东城多年没有项目，所以这个项目放在神盘第二是因为，套数太少，大部分人也买不到（四道口限竞房一样，套数更少，完全就别想了）

第三大神盘！新国展百亿大盘

从北京累计到现在已经成交的不限价商品房住宅地块一共59宗地块，货值能过百亿的大约有8-9个项目，但还没有如市，能给市场惊喜的可能只有一个项目了：华润的新国展地块。

今年2月2日，华润联合体斩获新国展地块，据悉，该项目将在4月中旬亮相。据说项目主打110-170㎡小高层，110㎡三居可能会进一步升级，做成三面宽户型。150平米的大户型是中央别墅区没有出现过的神户型。LDK一体化，明厨明卫，独立玄关、独立家政间，舒适四居，转角窗。

位置就在新国展，优山美地隔壁，这个项目很可能是北京历史上最后一个转角落地窗的项目了，伟哥建议购房者选一期，这种百亿大盘，第一期的定价肯定出乎你的想象。

第四大神盘：没有地下室的半山限竞别墅

整体看，限竞房合计供应一共110个项目大约1200万平米，目前已经入市的有103个项目95459套，完成网签的有63279套，没有网签包括预定的有2.6万套，但其中有部分是购房者已经预定的，合计看，大约只有2万套属于还未销售的真实有效库存。

从土地供应看，北京合计供应的限竞房住宅大约110宗1100万平米，这些项目叠加其中部分配套商业、配套仓储，合计大约要入市1200万平米。现在已经入市大约103个项目1200万平米，也就是说，大约等待入市取得预售证的限竞房大约还有5000套。其中四道口 永外，基本不算库存，肯定秒光。

但有一个很多人忽视的优质纯别墅限竞房项目，鸿瑞西峰，小区是纯粹的4层叠拼别墅，而且上有阁楼下有地下室，值得注意的是很多户型是北京从来没有过的不是地下的地下室，这其实就给了这个限价5.3万多的限竞房别墅很大想象力。地下部分因为特殊的地形而出现的不是采光井的全采光。值得去看看。

第五大神盘：北京城建天坛府

预计均价：12万元/m²起主力户型：60m²-260m²

老北京人讲究“东富西贵”，在他们眼里，真正的北京城是在二环路皇城根脚下，在非北京本地人眼里，这里也是“地位的象征”。

当然，有人吐槽户型一般，其实这个项目限价下，卖地段就已经非常有价值了。

天坛府项目位于景泰路与安乐林路交汇处，靠着14号线景泰站。

整个社区涵盖住宅、办公、商业、教育等众多业态。售楼处已对外开放，据说一期仅推出312套的商品房。

第六大神盘：圆明天颂

主力户型：175m²-288m² 4居

当树村2宗宅地被众多开发商疯狂打CALL之时，圆明园正北却出现了一个低密度、豪宅产品圆明天颂，虽然项目可能仅剩53年产权，但丝毫不影响其在豪宅圈的影响力。海淀荷包最鼓的码农、宇宙中心的教育资源、供应的短缺，都一再提示这里到处蕴藏着躁动因子。

项目容积率1.1，总层高在4-5层，总户数只有200来套。

第七大神盘：东直门8号

项目地处东城区东直门外斜街8号，又一个二环项目。从对外公布的信息看，项目将携手碧朗湾国内顶级康养中心，金茂智能住宅系统加持，打造健康城市住宅。

183平米两居可改三居，满足一家五口人居住要求，253平米三居三面采光， 288平米四居超大面宽，高层，带装修交房。独立电梯入户，共225户。

今年精装交房，地上32层地下3层，车位比1：2配置，共计225套精装房源。

第八大神盘：国誉万和城VS首创天阅山河

大瓦窑两兄弟直面竞争，这两个因为未明确定价，所以性价比到底如何，还要看肉搏情况。只能留一个神盘了。

国誉万和城纯粹四居改善，基于时代更迭项目以科技赋新人文，打造一站式全生命周期地产智能化产品，室内270°边厅环幕引光入室，3.1米层高奢阔格局，从优氧、静音、净水、光控、安防、环保健康等多个维度对传统生活方式进行迭代。

首创天阅山河规划三、四居高端改善类产品，南北通透，户型方正，两梯两户、一梯两户。空间无界化的会所，中央围合式的园林，声、光、水、气、品的生命5感科技系统，户型也让人眼前一亮。

第九大神盘：合生缦云

分钟寺三兄弟最后一个出场的是亲儿子合生缦云。有前面东叁和世茂项目铺垫，分钟寺三兄弟打擂台的戏码，今年将更出彩。

项目仅有4栋住宅楼，设计183㎡、192㎡、215㎡和248㎡四种户型，共263套。全部四居室设计，南北通透板楼，楼间距比较大。

合生·缦云是合生创展TOP级产品系-缦系的全新作品。定制新一代健康科技平层大宅，拥有约3.3米层高、全景宽幕横厅、270°瞰景阳台、双南向套卧、全一线品牌精装及“恒温、恒湿、恒氧、恒静”的M+科技系统。一梯一户设计，私家电梯，1700㎡社区会所，每座楼下200㎡泛会所。

第十大神盘：禧瑞学府

主力户型：72m²-300m² 高层和下跃

首创在石景山西黄村还有一新盘禧瑞学府，是禧悦学府的二期，虽然五里坨5兄弟、中海连续四期纷纷加持京西。

地块中住宅仅占小部分，其余为公建部分，预计项目后期将建设8万平米京西奥莱。禧瑞学府距离6号线西黄村站仅300米，东侧为北大附中石景山学校为九年一贯制加高中（国际部）

当然石景山市场竞争非常惨烈。远洋的六娘府地块，还有中海年初拿下的寰宇天下“五期”，这些新盘应该短期还没有上市计划。

老盘还有什么有价值的项目？这个其实不用废话，看销售排行榜即可！

今天主要聊了最近基本明确了要上市项目中的神盘，下周聊聊北京已经入市的项目中，还有那些值得淘金的项目！

整体看，北京入市的30宗地是前进也是倒退，对于购房者很关注的户型+外立面+面宽+大窗户来说，很可能因为进入高品质住宅阶段将越来越少。一旦要求节能，这些很可能过去很打动购房者的卖点就消失了！

而且从定价看，基本限价都高于区域市场在售价格，所以，对于购房者而言，建议抓紧选择当下市场的这些项目！