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【花李】13年武汉一商铺拆迁,政府赔偿1500万,房主要价3000万,结果如何

2016年3月17日,几台拖拉机在武汉江汉区街道上运行。伴随着轰鸣声,280多坪的商铺瞬间变成了平地。

“我知道它注定要被拆,但政府没给我合理的赔偿,我就觉得挺伤心的。”

商铺主人李女士站在施工现场外圈,远远注视着购买了15年的商铺逐渐倒下,内心凄凉且崩溃。

李女士的商铺

据悉,2001年,李女士花110万元购买了这间位于江汉区香港路的商铺。谁成想,2013年,为了修建武汉地铁六号线,当地政府将此商铺划入征拆范围,并予以1508万的赔偿。

然而,经评估后,李女士不满赔偿,坚持要价3000万,甚至不惜与官方对着干,将区政府告上法庭。

那么,李女士的估价是否合理?法院又该如何判决呢?

政府征拆

2013年10月2日,家住武汉的李女士得到通知,政府要征收香港路繁华区的一整栋楼,而自家商铺刚好就在拆迁范围内。

“你说,咱租给银行多好啊,每年租金按时打入账户,偏偏来个征拆,亏大发了!”李女士一脸愁苦,对着丈夫抱怨道。

“别太担心了,政府会依据实际情况进行赔偿的,应该不会让我们有什么损失。”丈夫安慰道。

李女士不情不愿地点了点头,此时的她还不知道,自己即将因为商铺的事跟市政府对簿公堂。

商铺是七层大楼的最底层,层高5米,占地面积287.51㎡,位于整个汉江区最繁荣的地带,该地区房价一个赛一个高。

2001年,李女士夫妇搞地产投资,一眼相中了这间商铺,并花费110万元一口气买入,准备用作长期出租。

李女士的商铺

商铺位于繁华地带,人流量大,交通便捷,有很高的市场价值。出租公告一发,承租申请也接踵而来,人人都想以最优惠的价格夺得商铺。

李女士再三权衡,为安稳起见,将商铺租给了一家中国建设银行作为营业点。

由于地段好,双方签订了长期租赁合同,租金高达63万每年。李女士夫妇皆为普通的工薪阶层,工资一般,可凭借商铺的租金,生活质量瞬间上了一个档次。

“一铺养三代是真的,有了这个店铺,我全家老小都过上了好日子。我给父母修了房,给弟弟公司做投资,还送儿子出国留学。剩下的钱,搞点理财,还能钱生钱。”李女士说。

李女士的商铺

直至拆迁,李女士都十分庆幸当初发现了这块宝藏。然而,好景不长,好的金子总会发光,从而被有眼光的人相中。

果不其然,武汉市政府规划发展,计划修建六号线地铁。为了节约成本,当地政府将地铁出入口和通风口选在了商铺门口。

然而,征拆半年前,李女士刚与银行续签了三年租赁合同。如今,拆迁信息一出,银行中断合同,火速搬至附近店铺。

李女士的商铺面积

“我们也是小门小户,赚不了大钱,就指着商铺的租金过日子。现在银行不租了,租金没了,我怎么供得起儿子在国外留学的费用?”

面对房屋拆迁,其他商家和住户欢天喜地,而李女士却苦大仇深,千头万绪,日日为征拆所烦扰。

赔偿纠纷

“这条路线以及各个出路口的安排是经过多轮规划、多轮论证下,制定的最合理的方案,所以必须得拆,不容反对。”六号线项目负责人说。

李女士的商铺所在的香江新村,恰好对上了地铁的1号风亭以及4号出入口。武汉地铁6号线总长36公里,预计2016年底完工并通车,因此拆迁刻不容缓。

武汉市人口众多,高达一千多万,堪称国内超大城市。众所周知,地铁建造昂贵,每公里造价5亿~10亿。

然而,对于人流量多的城市来说,建造地铁绝对利大于弊,可以极大程度避免交通堵塞现象,提高市民的出行效率。

对此,李女士也表示理解。

“市区修地铁,是利国利民的好事。我们作为市民,肯定是支持和配合的。”

然而,当李女士收到拆迁合同的那一刻,整个人怔住了,当场拒绝签字。

“我们并非不讲理的人,只要赔偿给的合理,我们百分百支持政府办事。可合同上的赔偿有些欺负人!”李女士不满地说。

只见合同上明码标价,写着1508.8407万元,平均下来,每平米赔偿约52573元。2013年,武汉普通住宅均价不到1万每平,哪怕是商铺房价,也鲜少超过5万每平。

可以说,官方给出的赔偿金额在合理区间内。然而,李女士却一再表示拆迁款少了一大截,没有达到她预期的标准。

原来,自打政府拆迁消息一出,商铺附近的商用房和居民住房的价格一路飙升,李女士看在眼里,羡慕不已。

“给我们的赔偿低,他们却沾了光,涨了房价,敢情是牺牲了我们,成全了他们。”李女士抱怨道。

一经打听,李女士更是炸了毛。

“距离我家店铺700米左右,有个已售项目,两年前的成交额是每平7.8万。马路对面也有个一楼商铺,成交价10万每平。”

在李女士看来,以周边商铺的房价为标准,政府所给出的赔偿金实在太低,不符合市场均价。

如果以每平米10万为基准,再加上此前的装修费以及损失的租金,赔偿金总价应为3000万元。

那么,为何政府所出的报价与李女士的估价相差如此之大呢?

江汉区政府负责人表示,最终赔偿款是由专业评估机构经多轮测算后给出的报价。被征拆的楼里共有3家底商以及94户住宅,机构挨家挨户上门评估。而对于商铺,机构的评估标准为租金收益。

我国法律规定,商业门面的使用权为40年。李女士的商铺已使用15年,还剩25年,取前15年最高租金收益为基准,再加上七七八八的装修费用,结合剩余年限,总估价为1508万元。

如此一来,双方矛盾点显而易见,就在于评估标准不一致。

矛盾升级

“评估方法多种多样,成本法、剩余法、基准地价法、市场比较法等等,依据租金计算的方法本就不常用,为什么偏偏用在我家商铺上?”

为了与区政府周旋,李女士特地查询了诸多有关于房屋估价的信息。然而,相关负责人却一句话否决了:“因为商铺所在位置的市场成交价太少了。”

按照规定,如若拥有近期三个出售的商铺作为样本,就可采取市场评估的方法,否则一律根据房屋租金收益核算。

负责人还指出,李女士找到的两个案例距今两三年,时间过于久远,不能作为样本参考。且修建地铁的消息一传出,商铺所在街道再没有对外出售或出租过任何一间店铺,因而只能退而求其次,采用租金核算法。

政府负责人态度决绝,李女士只能妥协。不过,她很快又提出异议。

李女士将一本“国有土地使用证”摆在桌上,上面显示,商铺出让的终止日期为2067年11月5日。也就是说,商铺产权为70年,而非40年。

李女士的土地证

“就算按照租金核算,我家铺子还剩下55年的使用权,你们必须按照这个标准赔偿。”李女士信誓旦旦地说。

负责人仔细看了看土地证,摇了摇头,一针见血地指出:“女士,您看,地类这一栏写的是城镇混合住宅用地,虽然写了70年,但店铺的本质是商业用地,所以还是只能按40年计算。”

“土地类型和使用年限怎么会不匹配?你怕不是唬我吧!”李女士质问道。

“我们都是走正规程序,公事公办,您这种情况,应该是由于十几年前登记不规范导致的。”

然而,在李女士看来,评估机构是由政府找的,明显偏向政府一方。为了讨回公道,李女士私下又找了一家机构作评估。

采取市场比较法,估价为9.3万每平。若是采取收益法评估,则是8.8万每平。再将两个估价取平均值,每平方米估价约为9万,远高于区政府给的报价。计算下来,总赔偿额一定高于3000万。

对此,区政府表示,评估机构推选过程是公正、公开、透明的。当时,有12家机构可供选择,而“武汉新大地房产评估咨询有限公司”获得了97个住户里55票的支持。

评估机构的投票结果

此外,投票过程全程有监控录像拍摄,不可能存在作假现象。与此同时,负责人抱来了大叠文件,请李女士查阅,力证区政府的清白。

不想,李女士仍不妥协,反问道:“既然你们提到了投票,那么为什么当时没找我投票?”

据悉,李女士并未注意区政府粘贴的告示,后经其他居民提醒才知晓。投票当天,李女士赶到现场时,全部流程都已经结束。

“我都没投票,没发表意见,怎么作数?”李女士质问负责人。

打官司

“少数服从多数,只要有半数以上的住户参与投票,就满足投票条件,因此流程是合规合法的。”

就这样,双方僵持不下,都不愿意妥协。因李女士不同意拆迁,整个地铁工程都被停滞。

“我们的工期压力很大,时间紧,任务重,停一天工,要损失三四十万。”项目负责人头疼地说。

李女士

就在这时,李女士退而求其次,提出了另一套方案,就是置换房屋。

于是,区政府找了一套估值1300万的房屋,外加300万现金补偿。可房子地段不好,交通不便,人烟稀少,连普通超市都没有,李女士大失所望。

紧接着,区政府又找了几间铺面,可一间不如一间,李女士都不满意。一来二去,为了李女士的事,区政府白忙活了几个月。

2014年初,本来预计2013年底拆迁的大楼依然原封不动,楼内的96个住户陆续搬走,唯有李女士坚决不签署协议。

为了不延误工期,施工团队直接开挖掘机上阵,将其他楼层全部拆卸,只剩下李女士的底层商铺不动。

商铺的其他楼层已经被拆卸

“我不想成为钉子户,我只是想维护自己的权益而已。”李女士无奈地说。

“你先签协议,把1500万拿了,搞点投资理财,每年至少80万,不比你拿租金低。”负责人好说歹说。

“不要劝我了,没有3000万,免谈,我不信你们政府可以强按牛头喝水。”李女士坚持己见。

就这样,工期不得不再度延后一年。

“真的没法再耽搁了,继续推迟,影响的就是武汉市其他老百姓了。”地铁负责人苦不堪言道。

2015年4月,李女士收到了区政府的《房屋征收补偿决定》。这一次,政府的态度十分坚决。如若李女士仍不愿意签字,政府有权强行拆迁。

此外,区政府将通知贴在商铺墙上,公示众人,还请公证处以及当地居委会见证全过程。

通告显示,若李女士不满结果,有20天时间考虑,并申请复核。然而,当她得知此事时,已超过20天期限。

李女士当即火冒三丈,斥责区政府不负责任,并提起复核申请,自然遭受了驳回。

忍无可忍之下,2015年10月8日,李女士对武汉市中级人民法院提起诉讼,要求区政府撤销《房屋征收补偿决定》。

然而,区政府反将一军,要求先拆除李女士的商铺,再处理《征收补偿决定》的诉讼案。

2016年2月25日,法院应允了汉江区人民政府的请求。同年3月17日,李女士眼睁睁看着自己捍卫了三年的商铺被夷为平地。

房屋被拆后,法院正式审理李女士的诉讼案,撤销区政府的行政复议决定,判李女士胜诉。

然而,针对商铺的赔偿金额,至今未有定论,李女士仍在与江汉区政府周旋。

在本案中,无论是政府强行拆迁还是李女士提起诉讼,都在我国法律的合理范围内。之所以僵持不下,无非是无法在个人利益与公共利益中找到一个合理的平衡点。

李女士

此事一出,不少人认为李女士矫情,人心不足蛇吞象。可说到底,李女士不过是为自己争取权益罢了。任何人身处她那个位置,未必肯退一步海阔天空,毕竟生在俗世,皆为俗人,为财为利,不算可耻。

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