郑州写字楼租赁 郑州高端写字楼回暖已成定局，可惜不是每一个人都能捡漏……

房东俱乐部出品

凛冬已过，蚊虫末到时，正是煮酒论英雄的好时节，顶尖投资高手是且战且收手。

这几天，传来了房产税要开征的消息，甚至还眉清目秀地列出了征税细节。

对喝酒的人来说，任何坏消息都是好消息。

限购限售成为房地产调控新常态，房产税磨刀霍霍，淘宝年年攀升的营业额，大街上穿梭的美团外卖早已让商铺在去功能化后杀机四伏。公寓产品因几大银行和大地产商合作、集体用地也要做租赁等，开始进入庄家的时代，投资小散的春天显得格外漫长。谁都不能否认，高端写字楼正随着实体经济复苏，已经进入了三年来少有的投资窗口期。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，中央已三令五申要打压住宅市场的投机行为，要求去杠杆，你偏要用不多的资金挤进去加杠杆，杀入刚需盘套利，这不是作死啥是作死。你今天加下的杠杆，无疑将成为明天受刑的夹棍。在郑州，从绿博白沙到惠济北，住宅价格的震荡，已让不少地产老炮不寒而栗，让地产新鸡彻夜难眠。不信，看看融创象湖壹号、融创珑府上一期开盘，让多少人跌破眼镜吧。

住宅租赁市场也似重病缠身，问问那些手里攥着多套空房的朋友，他们的房子都空挂几个月了？2016年冬天能租到3800一个月的银河丹堤，2017年3200元一个月竟无人问津，该房正联名地由租转卖。

中央一边打击房产投机，一边鼓励实体经济回归。政策风向加上资金主力的本性，让高端写字楼成为投资市场的新宠。早在2017年2月，郑州写字楼备案均价竟创新高，达13886元/㎡，而2016年全年备案均价也只是10047元/㎡，同比增长了37.62%。

市场调研发现，2017年郑州写字楼租赁市场比2016年明显回暖，郑东新区总部港租金2.5元/㎡/天左右，普遍入驻率95%以上；金水路楷林IFC租金3元/平/天左右，出租率高达98%；美盛中心入驻率达90%，租金已由低点3元/平/天左右涨至4.5-5元/平/天左右；楷林中心目前租金已高达5元/天/平左右，入驻的都是上市公司。入驻和租金双回暖充分证明：写字楼还可以买，但必须走高端高价。因为二手交易几乎不可能，所以租售比至关重要。

建业总部港

郑东新区仍领跑全省。可惜，CBD已老和龙湖副CBD在售项目都是整栋出租6个亿一栋，还要看买房者资质是否是知名金融机构；高铁区因为配套和存量问题，一直在去库存；剩余各区，也各有各的苦楚。唯独有一片区域因为国家产业扶植政策、天然生态与人文科教氛围的多重加持，无疑将定义未来五年的郑州高端商办风向。

是的，这就是龙子湖湖心岛区域。

龙子湖智慧岛确定为国家大数据综合试验区核心区，两岛、两园借势政策东风，加速推进。

1370亩水域景观、1495亩湿地、29处湖滨公园围合，使1237亩的湖心岛拥有了不可复制的稀缺绝佳生态办公环境。

环岛的15所高校、国家专利审协中心、国家技术转移郑州中心、清华华商等15家企业研发中心…….人文资源、科技创新氛围也让更多优质企业抢滩龙子湖湖心岛。

未来，在龙子湖湖心岛办公，不仅证明你单位牛，还能说明你是高新技术创新型企业。在龙子湖湖心岛，更能说明你的财富和身价，已位居郑州的上风上水之高地。

高端写字楼回暖势不可挡

自2016年北京“9·30”楼市政策——“控地价、限房价，提高首付比等差别化信贷”落地以来，房地产调控收紧已持续一年。

中原地产研究中心的数据统计，在北京风向标效应下，2017年全国已有超过100个城市(县级以上)发布了各种相关房地产调控措施200余次。从限购、限贷、限价到限售、限商，再到租售同权、购租并举，房地产调控已经从最初的对量的管控，转向压缩牟利空间，打击投机行为，促使住房向居住属性回归。

特别是“限售”，各地楼市调控中不断加码，限售时长和区域都在扩大。截至2017年10月，31个省市区中，18个省会城市对商品住房上市流转时间有所限制。在郑州，从2016年十一期间，政府下重手限购，一年来不断加码，2017年5月3日，又把荥阳、中牟、新郑纳入限购范围。到现在，即使想炒房，也只能在五六年后才可以找到接盘侠。你还得期待这五年之内，“限购限售”和房产税等黑天鹅不会频出。

虽然调控不断升级，但是来自多份权威市场调研继续显示，中国人的主要财富载体还是房产，保值性更强、风险更小。百年前的封建时代，我们的财富多寡是通过土地表现，如今菜如多寡则变成稀缺资产和高精尖技术。

只是，在诸多稀缺资产形态中，炒住宅已经被限购限售的政策迎头痛击，投资风险不断加大，商铺市场运营难度提高和被去功能化后，写字楼特别是那些竞争力日益增强的优质写字楼产品，以其低风险、高回报、渐稀缺的属性，投资价值日益凸显。

通过对全国25个城市住宅及商业回报率的平均水平进行排序，云房数据《2016年上半年中国房地产投资回报率调查报告》显示，写字楼以历史转售8.8%回报率、长期租赁8.1%回报率，未来转售7.5%回报率，分别高居第一、第三、第五位，遥遥领先于商铺、高档住宅、普通住宅等物业投资，更甩国债、余额宝等理财产品几条街，也显示出写字楼的现在与未来均具有不可动摇的投资价值地位，投资领头羊名号名副其实。

目前，高端写字楼流行“只租不售”，像纽约帝国大厦、吉隆坡双子塔、台北101大厦、北京中国国际贸易中心、上海环球金融中心、深圳地王大厦、广州西塔等国内外著名写字楼均是如此，说明写字楼未来的升值空间被广泛看好，长期持有高端写字楼物业，赚取稳定长期高收益成为优选。北龙湖亚新龙湖壹号已于2016年夏天封盘，剩下的写字楼一套也不卖了，全自持出租。

在郑州，因为此前的写字楼存量太多，虽然个个都自称高端，“生态“、“智能“、“稀缺”、“奢阔”等广告词汇耍得团团转，但都经不起市场的考验。非商务区的低端写字楼存货还有不少，房东俱乐部在这里劝你不要碰郑州非知名商务区的低端写字楼。

所以，不是郑州写字楼市场不行，而是真正有价值的写字楼被前些年做坏的市场连累了。行内判断写字楼价值有八个标准：地段、商圈、交通、形象、空间、生态、智能和配套。好的写字楼，以高端商务人士和新富阶层的需要为出发点，以最前沿的建筑工程技术为支撑，雄踞稀缺自然景观，将自然、科技和人文融洽为一体，在所在区域和城市首屈一指。

以这些标准衡量，很多普通写字楼连开中央空调都吝啬，卫生间里卷纸和洗手液都无法供应的写字楼被库存，被闲置，实在是咎由自取。

重金投资更要避开大坑

写字楼说到底，是服务于产业配套的。写字楼的高额回报率，应该与入住产业的高额回报率相匹配，否则便如风中柳絮，命不由己。说到这里，不得不提下郑东新区某地标建筑，坐拥郑州最贵的物业和租金，然而在2015年因为投资担保行业状况频出，大面积空置，很多房东叫苦连天。出现多套断供现象，银行清债小分队天天上门，也无计可施。今年，高端写字楼市场虽然好转，但该高层建筑仍背着一个“骗子窝”的名声，而难以获得更高溢价。

从更高的层面看，随着国家经济转型升级，金融扶持对象脱虚转实，朝阳产业和行业的办公需求呈现井喷式增长，产业聚集效果也更为突出。作为经济活跃度最高的北京上海，他们的写字楼市场趋势对郑州有明显的借鉴意义。

根据2016年前三季度调研数据显示，北京上海的写字楼租金都在稳定上涨。北京中关村甲级写字楼有效净租金为354.1元/平米/月，同比上涨最高，为13.8%。因为国家大力发展科技创新和中国制造2025”，所以，拥有众多科研院所与高校的中关村区域租赁需求旺盛，推动中关村整体市场租金水平不断攀升。

在上海，更具发展潜力的新兴商务办公区租售竟然都超过了核心商务区，新兴商务区租赁型写字楼交易量尤为突出，2017年前三季度的成交面积达54万平方米，是核心商务区的1.6倍，其中买家仍以金融基金类为主，互联网电子科技类企业也增长很多。以人民广场、南京西路、淮海路、徐家汇为首的核心区的整体空置率同比2016年都有所提升，其中超过10年楼龄的写字楼正面临客户流失的现象。随着新兴商务区的逐渐成熟，越来越多的企业择址在交通方便以及有租金吸引力的新兴商务区办公。

综合而论，写字楼投资要重视以下指征：区域、产业聚居形态、行业前景、10年后的城市形态等。

在郑州发展历史上，碧沙岗商圈、二七商圈、金水曼哈顿商圈、经三路财富大道、花园路国贸商圈都曾经引领写字楼历史，但是郑州一路往东，已不可逆。东西主干道陇海高架上，每天上班早高峰，从西往东单向严重拥堵，陇海路中州大道做为进入郑东新区的边界枢纽，全市最堵，没有之一。基本每个郑州家庭都多少感受着生活在老城，工作在东区的奔波。

高新区曾经一度被视作郑州高科创业的摇篮，但是以863软件园为中心的高新技术企业一直无法完成迭代，区域内工厂和药厂等原有业态太过传统，陆续外迁速度太慢，整体区域的产业聚居度不够，产业更新速度逐渐变弱，又加上北环彩虹桥那人见人哭、鬼见鬼愁的通行速度，高新区已经很难承载河南科技创新的动力。这个区域不得不把“科技创新”的接力棒交给其他区域。

那么，高铁区呢？目前看也不堪大用。该区域在上一波地产调控期，因为大量写字楼入市，导致一度使该区域成为郑州写字楼最高库存区，持续去库存使其产品还停留在四五年前的业态。随着郑东高铁站在投用后不断增加车次，周边的办公环境也变得越来越噪杂，基本谈不上舒适度。事实也证明，高铁的出行需求远远不是办公的必须。

但是美盛、楷林IFC、建业总部港等不堵车，环境不错的出租率不断上升。充分说明了区域配套和自然景观对于写字楼出租的巨大影响。

郑州写字楼市场一直是“郑东双岛共建”：龙湖副CBD和龙子湖。但是龙湖副CBD定位于金融岛，入驻机构有行业限制，前期规划时已有意向企业，行业门槛和政策门槛都比较高，友好度很低。龙子湖则大门广开，大数据综合试验区和中原基金岛政策广开大门，充分吸纳科技型、创新型企业和基金型企业到岛汇聚，形成产业集聚区，前景可以预期。

2015年，郑东新区管委会发布了“十三五”目标任务：龙湖、龙子湖和白沙区域为郑东新区的三大主战场，在未来五年里，这三个区域将在全局发展中担当大任。

很快，龙子湖被委以重任：2016年12月，龙子湖大数据产业基地启动；2017年7月，中原基金岛在龙子湖智慧岛亮相。

环岛交通也逐渐成网：地铁1号穿湖而过，终点河南大学国际学院，规划的12号线沿平安大道贯穿东西，直达白沙；22条公交线路，紫荆山，东建材，二七广场，火车站，陈寨，东站等基本全覆盖，畅达全城：东西主干道平安大道，从商务内环一直延伸到龙子湖湖心岛，往西继续通达白沙绿博；龙湖外环中路与北环路交汇后，继续往西对接姚桥路，实现了龙子湖北部区域与龙湖副CBD的快速通联：南北主干道107辅道已通车，北三环立交、高铁东站下穿、陇海立交紧张施工中，全线贯通后可实现与北三环、平安大道、金水路、陇海高架的无缝链接，20分钟内通达CBD、龙湖副CBD、高铁站和新郑机场。

龙子湖在整个郑东新区的版图中，处于腹心位置，西侧CBD和龙湖副CBD,东侧白沙和绿博，南侧高铁和航空港区。同时郑州最集中的高校群也汇聚在此，人力资源是一个城市发展的永动机，武汉光谷成为创新创业孵化地就是因为武汉大学、华中科技大学和中南财经政法大学环绕四周。

2005年，高校就陆续入驻龙子湖，环岛水系改造同步启动，历经十几年建设，龙子湖环湖生态现已完全成型。湖心岛4000公顷土地上，岛心商务区只占1/3,水域和湿地景观占据了2/3，绝佳办公生态秒杀当下龙湖，全省第一。

38天建成国家大数据展示中心

交通、高校和生态的立体打造，让龙子湖成功上位，得到政策的万千宠爱：国家大数据综合试验区核心区+中原基金岛，全国全省的大数据科技创新型企业和基金产业将在此聚合。

河南省政府对龙子湖的建设也展现了省级速度：郑东新区历时38天就建成智慧岛国家大数据综合试验区展示中心；中原基金岛3个月“吸金”1万亿元。

2017年2月，省政府批复《龙子湖智慧岛建设总体方案》，率先启动龙子湖智慧岛建设，作为河南国家大数据综合试验核心区先试先行。数据综合试验区展示中心开门迎客，以“沟通面对面、服务零距离”的原则为入驻企业提供综合服务。同时，郑东新区计划每年安排1亿元，作为大数据产业发展专项基金。

目前，华为、清华紫光、软通动力、浪潮、猪八戒、中诚信、卫诚征信等40多家大数据龙头企业已入驻，在入驻企业的办公采购上，郑东新区给予相应的财政补贴，数据开放、人才引进、资质评审等政策在岛内先行先试。

区域的前期发展，有政策支持就跑得更快，郑东新区就是龙子湖智慧岛的模板。2017年7月4日，中原基金岛作为全省唯一被省政府明确的基金产业集聚区，正式亮相。

一年前，政策已先行支持中原基金岛建设，给龙子湖注册基金业务的企业开闸。3月30日，省发改委、省工商局联合下发《郑州龙子湖智慧岛投资基金注册与管理工作方案》，支持名称中含“基金”、“创业投资”、“股权投资”、“资本”等字样的4类企业在岛上注册投资基金。

放开紧箍咒，效果显著，截至2017年10月24日，龙子湖智慧岛已入驻中金资本、九鼎投资、中民未来控股集团等，基金备案通过率达85%，158家基金企业通过工商部门名称预核准，完成工商注册30家，基金管理规模达1万亿元。

现在，中原基金岛汇聚了4大国家级科技服务平台、9大创新创业综合体、7类众创空间，创业企业达350家、创客1100人，未来将成为河南经济发展的新引擎。

熟悉郑州房产史和金融发展历程的人都清楚，商业地产的兴衰，与金融资金的流动息息相关，一呼一应。就像华尔街有句名言，“金钱永不打盹”。在早些年，经三路写字楼市场火爆，就是因为其定位为财富大道，大量银行、基金、保险公司和会计师事务所扎堆经三路，拱起了半个金水区的繁华。

现在风水轮流转，拥有更好自然美景，更多资金扶持的龙子湖智慧岛的基金产业集聚区，也势必吸引大批公司，复制和超越经三路甚至郑东新区的金融地产神话。

最大、最高、最深的岛上地标

1237亩的龙子湖湖心岛，所有地块都是商业用地，而其中最核心的位置是2013年土拍的1号地。

2013年1月16日下午，郑东新区挂牌出让郑政东出1号地块，起始价2.87亿元，加价幅度为300万元，经过19轮竞拍，最后河南省永和置业有限公司击败正商，以4.58亿竞得，溢价率171%。

当时的永和已于2006年打造了文化路永和国际，成就中原首家5A级智能写字楼，金水路省府前的永和国际广场正在建，踌躇满志的永和拿下龙子湖岛心地块是势在必得。

2009年，永和集团推出集豪华写字楼和永和铂爵国际酒店为一体的“永和国际广场”，2010年交房。永和国际广场独栋达15万平方，地上21层，地下3层，设置1520个车位，智能化设计填补了两项国内、4项中原空白，目前出租率达98%。东区的永和铂爵国际酒店，现在被誉为“河南会客厅”，销量连续四年河南第一。

2013年，郑州高铁站又多了一个商务地标——永和宇宙星，简洁的流线型几何形体，外立面整体效果犹如千万条银线倾泻而下，变异奇幻的大小气泡凸显在建筑表面，夜晚，外立面随着时间的变换而交替发光，使整栋大楼充满了令人遐想的神奇魅力。

在整个高铁片区，宇宙星是少有的出租率接近100%的商业地产之一。全季酒店开业、群楼商业即将开业，必将是高铁区酒店、餐饮、零售的繁华地标，这与永和多年来专精于商业地产的运营和迭代息息相关。人们都相信，唯有专注，才更专业。唯有更专业，才能确保收益。

永和龙子湖广场就是永和近来年的“一号工程”，永和倾注了最顶尖团队和经验，是16年商办剑术的一次集中展现。龙子湖广场是龙子湖湖心岛上的最高、最大、最深的地标。

在设计上，永和龙子湖广场采用双塔造型，通体黑色节能玻璃幕墙、灰黑色石材，顶部采用粮斗形象，寓意日进斗金。A塔为名企总部写字楼，标准层高4米，160平-4200平办公空间，专注创新与成长性企业；B塔精致办公SOHO，82平-200平，定位中原创新型企业圈层。

产品组合上，1-5层为6万平方的全自持商业，涵盖商超、服饰、餐饮、KTV、健身房等，其中4、5层打通，设置为层高10米、1万平方、11厅的巨幕影院；永和铂爵国际酒店也将进入。

作为一种地产业态，写字楼项目的评价体系中，绕不开内外两大体系，外看形象，广场和大堂；内看装备，停车场和电梯。

永和龙子湖广场配置了南北双广场，北广场5800平方，南广场7000平方，50亩市政绿化广场使永和的视野一览无余，阳光肆意挥洒，坐在办公室内，就是1200亩龙子湖的绝佳观赏之处。

大堂10米挑高，1300平米全部石材精装，标准层全部4米层高，双银LOW-E钢化玻璃超大幕墙，保证了办公的充裕光线。单层面积可达4200平米，在整个河南写字楼市场，最大的单层办公面积也不到3000平方。

整栋大楼配置进口中央空调和新风系统， PM2.5的过滤率超过99%。“云+智能化”360度装备无死角，未来所有入驻企业只要将内部员工管理系统对接大楼的安防系统，就可以实现人脸识别，从进入大堂、闸机、电梯、办公室，一路远程遥感，绿灯通行。

办公室内看王石赛艇

拥有最佳观湖角度的永和龙子湖广场，附送给未来所有业主的是氧吧级生态办公环境。

在郑东新区，龙湖副CBD和龙子湖是独占丰沛水资源的双岛，2017年6月，王石到郑，连续两天竞渡龙子湖，称赞其实国内最好的民间赛艇水域，正好是一个环形，绕一周大概是5公里，修建的公路和桥梁对赛艇也都没有影响，湖面的宽度、长度、水质都非常适合赛艇。

王石2014年成为亚洲赛艇联合会主席，现在基本每年都会郑州赛艇，最多时候一年来四次。永和龙子湖广场正南面就是皮划艇下水的地方，每年春秋季节，水面上附近大学生和皮艇爱好者都泛舟训练，铁人三项赛引发大量围观。

站在永和A座20层楼上，俯瞰水域，永和营销总监笑称：“王石每年都来，他在湖上划艇，我们在楼上看他。”

除了正南向观景，永和的南侧、西侧都紧邻水域，5分钟就可步行通达河边景观步道，环湖跑道全程6公里，29个湖滨公园，按照春夏秋冬的四季主题，春看柳、夏看花、秋看银杏、冬观雪景，都在1370亩的水域景观和1495亩的湿地生态之中。

龙子湖水景

市政公园

水、景、湖中的野鸭和飞鸟，调适忙碌的工作和身心，是千金难见的稀缺办公资源。龙子湖智慧岛未来将云集创新型、科技型企业、基金型企业，90后将成为职场主力，拥有强烈自我意识和职场发展规划的年青一代，追求健康、高效、绿色生态的办公环境也已经成为他们求职的重要因素。

除了外部绿色生态环境，在写字楼的物业服务上，永和高端酒店式物业打造了办公+物业+酒店+商业智能网络平台，方便入驻企业进行公司管理和员工服务，5层的全自持商业，可以满足企业员工的娱乐、会客、高端餐饮、健身等消费需求。一旦有超大规模的大型企业入驻，永和还可以量身定做提供一对一的职工餐厅。

针对公司高端商务管理层，永和物业专门设置了总裁专属贵宾礼遇，规划一部豪华总裁专属电梯，一键刷卡就可以直达指定楼层，保证私密和安防。

首家AGV机器人停车场

写字楼的配套装备是检验项目的金刚钻。

在停车场和电梯配置上，永和龙子湖广场又一次引领了中原写字楼市场。3200个停车位，车位比达到1:100㎡，2倍于国家标准，而且巨资引入怡丰无人驾驶机器人停车系统，据介绍，该系统在全球写字楼市场，只有迪拜和德国在用，河南，永和是第一家。

当用户抵达停车场，只需要将车停到34个进出口房间的停车位，操作停车功能，领取停车卡后，AGV机器人就会自动工作。在地面一层，每个车位上都摆放好了梳型架，数百个梳齿式激光导航自动行驶泊车机器人AGV忙碌工作，“驮”送汽车。

它们将进入34个房间，通过梳齿交换技术，将停车平台上停放的车辆抬高，“驮”上汽车，然后按照接收到的停车管理系统指示，启动自动导航，将车送达指定停车位。在车辆搬运过程中，交通管理系统持续工作，指挥安排数百个AGV按路线同时工作，安全抵达指定车位后，AGV机器人将车辆放到梳型架，工作全部完成。

当一层车辆已经完全停满时，负一层的车抬板式激光导航自动行驶泊车机器人AGV就光荣上线，工作更为简单，它们达到34个进出口房间后，直接背上汽车，一直送达到地下停车场，每一个AGV都将背负一辆汽车，直到汽车的主人召唤它们。

取车时，AGV机器人遵照管理系统分配，驮车到34个进出口，客户在APP上收到相应出口的取车通知。

预约取车功能可以精准缩短客户等车时间。当确定上午11点要出门时，可以在APP上发出预约功能，临近约定时间，手机会收到提醒信息，告知将在某一个房间出口收到您的爱车。

所以，永和的机器人停车场需要配备大量的AGV机器人，一次性投入的成本也比普通停车场高出几十倍甚至数百倍。

但是，停车场的使用效率直接提高2.5倍，停车时间和停车空间都被使用到极致，而且因为全部是AGV机器人操作，后期停车场的养护费用反而降低，与常规停车场后续费用相近。

除了合作怡丰，给客户提供高效、贵宾级服务外，永和的电梯也是选择了全球三大电梯制造商，蒂森克虏伯，整栋大楼配置了80部，即使后期100%入驻，也不会梯内人挤爆，梯外排长龙。

德国进口蒂森克虏伯电梯

姑且不论景观，仅从软硬件来看，永和龙子湖广场将是郑州目前能感知的最为职能先进的写字楼，十年之内也不会落伍。从投资的角度来看，这意味着你的投资在多年以内都不会被竞品赶超。

结 尾

郑州目前东区写字楼每平租金价格在2.5元/日-3元/日，龙子湖的区域价格目前正处于窗口期，投资将更加安全。

工作维系着一个人的生存和尊严。舒适的办公环境、极致的贵宾体验、温馨的物业服务、闲适的生态休闲场景，既彰显了公司实力，也是公司赋予员工的隐形福利，在财富升值和消费升级之后，河南的企业将明白自己究竟需要什么样的写字楼，以及什么样的物业服务。

在住宅市场持续高压，房产税跃跃欲出的当下，我们不敢断言投资住宅就一定会套牢，但仍要看到，在郑州成为国家级中心城市之后，城市规模和经济模式也面临着一场跳跃性升级，而从目前来看，能承载这种变化的办公项目，少之又少。在住宅市场红利已经被透支，居高不下平添尴尬的背景下，在商业地产中捡漏，未尝不是一种明智之选。

没有人能对抗趋势，住宅被严控，实体经济已强力回升，持有郑州优质高端写字楼是战罢住宅市场，再稳定收益的明智之选。至少这个市场里还有“强庄”出现。

遗憾的是，郑州写字楼市场有太多大坑，普遍亟待升级。在郑州看写字楼却不来龙子湖永和国际广场感受一下新一代写字楼，就永远也走不出大坑。

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