搬迁补偿费 拆迁补偿费入账依据与税务处理

随着拆迁业务越来越多，人们可能会感到困惑。房地产开发企业拆迁补偿应取得哪些凭据？接下来，我们一起讨论一下。

拆迁可以分为政策性拆迁和商业性拆迁。

(一)拆迁政策

政策性拆迁一般是指因社会公共利益需要而进行的拆迁。《企业政策性搬迁所得税管理办法》(国家税务总局公告2012年第40号)第三条明确，因下列需要之一提供相关文件的，为政策性搬迁:

(1)国防和外交的需要；

(2)政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施需求；

(三)政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境与资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需求；

(4)政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

(五)按照《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，由政府组织实施的危险建筑物集中、基础设施落后地区的旧城区改建的需要；

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。"

在增值税方面，根据《营业税改征增值税试点过渡政策规定》(财税[2016]36号文件下发)第一条第(三十七)项规定:“土地所有者转让土地使用权，土地使用者意愿，土地使用权返还给土地所有者，免征增值税。”

《财政部、国家税务总局关于明确金融房地产开发、教育及辅助服务增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)第七条规定:“房地产开发企业的普通纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方式的旧房地产项目除外)，在计算销售时，也可以扣除取得土地时支付给其他单位或个人的拆迁补偿费。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费时，应当提供拆迁协议、双方支付款项、拆迁补偿费凭证等能够证明拆迁补偿费真实性的材料。”

土地增值税中，根据《国家税务总局关于印发:中华人民共和国通知》(国税发〔2009〕91号)第二十二条第(三)项规定:“拆迁补偿是否实际发生，特别是拆迁补偿是否支付给个人，拆迁(搬迁)合同与花名册或收据凭证是否一一对应。"

综上，建议房地产开发企业直接向企业或个人支付拆迁补偿时，取得以下凭证作为入账依据:

(一)政府搬迁文件或公告(县级以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件)；

(2)拆迁补偿合同或协议；

(3)被拆迁房屋产权证复印件和被拆迁人身份证复印件；

(四)企业通过银行转账向被拆迁企业或个人支付拆迁补偿费的支付凭证；

(五)被拆迁企业或个人签署的收款凭证；

(6)被拆除企业开具的增值税发票；

(七)能够证明拆迁补偿费真实性的其他材料。

只有在获得充分证据的情况下，房地产企业采用一般应税项目时，拆迁补偿才能从增值税的销售收入、土地的增税、企业所得税税前扣除。

(2)商业拆迁

商业拆迁是出于商业目的，是一种市场行为。无论是个人还是企业收到拆迁款，都相当于房地产、地上建筑物或附着物或其他资产的转让，本质上是被拆迁企业或个人处置固定资产和转让房地产所取得的价款，属于财产转让的经营行为。

根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号文件)第一条规定:“在中华人民共和国境内(以下简称境内)销售劳务、无形资产或者不动产(以下简称应税行为)的单位和个人，是增值税纳税人，应当依照本办法缴纳增值税。”

商业拆迁补偿费用属于增值税应税范围。房地产开发企业向被拆迁企业或个人支付拆迁补偿费用时，被拆迁企业应向付款人开具增值税发票，个人按有关规定向税务机关提出申请。房地产开发企业应当以取得的发票等能够证明拆迁补偿费真实性的材料作为记账依据。

以上是不同类别拆迁补偿的会计基础和税务处理方法。在进行实际操作时，每个人都应该按照上述相关规定充分获取相关的会计基础，以规避税收风险。