长沙商铺 长沙商铺投资10年涨10倍难再现 投资机会仍在

对于商铺来说，后期运营能力应该是投资者衡量的最重要的条件。个人资料图片

如果10年前你用100万买了长沙黄兴路步行街的外街铺面，10年后你的铺面已经值1000万。这不是神话，而是一个在长沙商铺投资者中被频繁提及的令人激动的故事。但是，再美的故事，也不可能人人都是英雄。真正的市场是什么？

长沙商铺投资机会还是有的

长沙市房地产研究中心发布的《2014年长沙市商业地产投资回报率研究报告》显示，2014年长沙市商业地产整体投资回报率为5.12%，高于五年期定期存款利率，低于六个月至一年期贷款利率。从长期来看，平均投资收益率有望高于5.12%。

报告称，本研究中商业地产的投资回报分析是基于商铺买家的视角，假设投资者长期持有商铺，不考虑资金的时间价值、按揭贷款和装修成本。

「报告中调查的大部分数据来自熟食店。如果按照商铺目前的售价计算，报告中提到的回报率是可以实现的。”Soumenbian.com CEO邵璇认为，报告中给出的数据基本属实，但如果按照店铺的实际售价来计算店铺的投资成本，或者加上抵押成本等一些其他成本，回报率可能就要浮动下来。

“商店的投资回报非常不同。最好的三年可以翻倍，但是有的店买了就是死店。”根据搜门边的数据。com，最好的五一商圈南门一些客流量大、面积小、效率高的店铺，退货率3年可以翻倍，10年可以增加10倍。比如黄兴路步行街一些地段好的临街商铺，价格上涨就不用说了。从房租来看，10年前300元/m2/月的最高价甚至达到了3000元/m2/月。“但这种情况在长沙很难再发生了。”邵轩说。

熟食店才是王道，至少要3年才能把店养起来

Soumenbian.com多年积累的数据给出了长沙近10年在商铺投资上能达到的最好成绩。对于目前的投资者来说，计划今年全面开业的博富国际广场的投资价值曲线更具有现实参考意义。

“前两三年博富国际广场招商的时候，一楼超市层商铺租金只有100元-200元/平米/月，而今年同层商铺主流价格一直在350元-400元/平米/月，略高于长沙目前300元/平米/月的主流价格。”浦发国际广场副总经理童铁峰表示，浦发国际广场大部分商铺已经售罄，只剩下最后一批商铺，将于今年发售。“博富国际广场超市今年9月开业，商业街10月开业。计划年底全面开业。”

虽然它位于新规划的金融生态区的核心，“商店的租赁价格将更真实地反映商店的市场价值。”童铁峰表示，由于附近有两家大型医院，人流和稳定的居住人口是支撑坡富国际广场店面租金高于市场平均水平的决定性因素。“开店至少需要3年，这是投资店铺的一个基本规律。”童铁峰表示，三年后，正在建设中的金融生态区的许多写字楼将开始投入使用，新的购买力将进入。这时候，坡福国际广场已经成为一个成熟的店铺。到那个时候，金融生态区的效益才能真正体现在商铺租金的真实市场表现上。

未来商店投资的机会在哪里

“未来会有，但会很稀缺。”Soumenbian.com CEO邵璇给出了肯定的回答。机会点会出现在哪里？邵轩给了“三段”——小区、核心商圈、楼上。

新兴的优质社区将具有持续的生命力，在核心商业区，尤其是地铁线路交汇的核心商业区，机会依然存在。尤其是在地铁沿线的新兴商业区，商店在神话有更多的投资机会。

邵璇专门解读了第三盘“楼上”的意思。实体店受到电子商务的冲击是一个大趋势。一楼临街商铺因租赁成本高而难以维持的情况将继续发生；另一方面，“楼上”店将成为一个新的、更合适的经营场所，“楼上”将迎来新的机遇。

实体店面对电商冲击的思路也体现在协鑫兴兰街的初步规划中。“从规划上来看，在协鑫兴兰街周边将会有一个以主要百货商场为主的协鑫国际商城，以及一个即将在A9地块建成的国际商城。该地区高端主力店并不稀缺。作为这些高端百货的互动产品，协鑫兴义街将以步行街的形式推出。”协鑫长沙公司副总经理朱更愿意将协鑫兴兰街描述为滨江新城商业核心区的“城市客厅”。“客厅气氛轻松，可以吃饭喝茶聊天谈生意。”

协鑫兴兰街的步行街，以餐饮、休闲、娱乐为主，一方面避免了传统店铺受到电子商务冲击的现实，另一方面也满足了未来主流消费群体的消费需求。

"新兴商业区拥有产业支撑、地铁站、创新业态，尤其是专业运营能力."邵璇认为，对于商铺来说，后期运营能力应该是商铺投资者最重要的条件。

浦发国际广场副总经理童铁峰认为，商铺的经营规律是前三年需要维持，三年、五年、八年后会有租金调整期。租金调整期交易往往是更合适的机会。此时，随着预期租金的调整，店铺的成交价格也会相应调整。