为什么说“西城是高地，海淀是小山，东城是平原”？在地图上直观呈现了以上三个区的学区分布和房价后，我们发现优质学区越集中，房价越高。西城区是高中区，房价高。
学区是一个让人又爱又恨的词。在包括北京在内的中国大部分城市，小学入学是“最近的免试入学”。因此，街道所在建筑的孩子可以进入哪个小学或初中是有明显区别的。
学区质量体现在房价上是不争的事实。最极端的情况是西城和海淀两个相邻的房子差价太大，隔了一条街，但是差价可以是每平米5万。
西城区玉溪中小学距离海淀区国小仅1公里，但两校房价相差5万元每平方米。根据方天霞2017年4月的二手房交易数据，渡口峪中小学榆中西里小区均价为每平方米14.6万元。一公里外，马甸西玫瑰园小区，对应全国小学，价格9.6万。宇中小学位于北京人口最密集的“牛小”德胜校区。
西城区是北京公共教育的高地，房价当然比其他区高；但是，在同一个行政区域，价格差异会不会更小？
答案是否定的。
在北京海淀区，由于学区不同，中小学的升学率差别很大，房价也差别很大。比如13号线地铁站两侧分别是上地学区房和清河学区房。上地东丽小区在伊美家园对面。上地实验小学，前者的翻版，在家长心目中是“小母牛”。方天霞数据显示，4月份小区均价为11.9万元；后者对应的是第二实验小学的当代校园，均价7.6万元每平米。
怎么解释这些相邻区域房价的巨大差异？家长追捧学区房赌一赌上好大学的概率父母所追求的无非是一种联系在一起的概率。当孩子进入优质学区的小学时，比普通学区的孩子有更多的机会进入优质初中，从而享受更好的教育资源，有更好的机会进入好的高中。最后，他们可能有更好的机会进入一所好的大学。
以一位购买西城区阳光丽晶社区的家长为例，家长认为买一张去北京顶级学区德胜学区票花了近2000万，买下了这个属于德胜学区房的学区房。这个小区的对口小学是“牛小”——玉香小学。在教育高地西城区，近七成的学区房均价在10万元/平米以上。
她的孩子最后考上一本大学机率是多少？是不是比其他区大呢？除了优质小学，初中也需要就近入学。初中就近分配名额，鼓励家长再次购买学区优质住房，学区继续推高。德胜校区有8所初中，包括市四中、市七中、市八中、市十三中及其分校、三番中学及其榆中校区、北京师范大学第二附属中学西城实验学校。其中，除北京七中、北京师范大学第二附属中学西城实验学校外，其他所有初中在北京教育考试院2017年发布的《优质高中部分招生计划》中均被列为“属于优质高中的初中”。
质量才是父母最关心的。只要能进入大部分都是优质初中的学区，就意味着学生在分配的时候会有更多的机会进入优质初中，然后离高中模范生更近。
2017年中考招生计划显示，西城区示范高中计划招生4735人，占区内实际报考人数的66%；东城是56%；海淀是33%。在北京主城区中，西城区初中生进入示范高中的概率最高。
也就是说，就像买了德胜学区房的家庭一样，西城区有三分之二的学生能进西城区的示范高中，而海淀区只有三成。
更值得注意的是，考生数量是西城区两倍多的海淀区只有11所高中示范学校，而西城区有15所。
一位曾经在海淀区或者西城学区房打拼的家长说:“海淀学生多，那里有家长，你要疯狂报班。西城会轻松一点。优质中学和高中更集中，学位多，学生少。”示范高中的绝对数量让家长在购买学区房时趋之若鹜。
父母关心高中模范学校是因为他们高考成绩比普通高中好。看看2016年东西三区所有高中示范学校的高考成绩单。其中，北京市文理类前十名的学校有六所来自西城区，都是高中模范学校。从一个上线率来看，东城六至七成高中示范学校上线率100%；西城和海淀的比例在30%左右。在海淀区高中示范学校，一册上线率高于90%。
家长追逐学区房投资抑或投机？“学区房”不仅是“学区房”的钥匙，也是“房子”，不仅是居住所需要的，也是投资的对象。
我们对相应的学区进行分类，对比不同学区列出的二手房均价。以东城区景山、东华门校区为例，今年3月的均价达到了2015年3月的8.7倍，其次是安定门、交道口校区，房价也上涨了4倍多。西城区涨幅最大的是展览路学区房，今年3月每平米均价飙升至2015年3月的3.5倍。
北京东西海3区有一个学区房。按照街道的划分，区分好的和不好的学区后，确实可以增加很多好的初中和高中，进而增加上大学的概率。这个概率不是100%，能买的房子无论新旧都在增值。
很多家长认为，正确的学区使用方式是“不在乎房子大小和周围环境，孩子一旦从学区毕业就把房子卖掉”。他们知道，只要不同学区的教育质量差异不变，对学区有着与自己相同需求的家长就会一直在那里。
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随着收入的增加和家庭财富的增加，父母追求更高质量的教育，从而获得升入更高一级的机会是无可非议的；然而，由于大城市优质教育整体短缺，区域失衡严重，一些中小学周边的优质住房正成为竞争的焦点。
目前，学区房已经超越了它的住宅价值和阶级标签，正在成为资产投机的筹码。中国，尤其是特大城市，正在经历一个巨大的资产泡沫过程。房地产市场将成为最大的泡沫。学区房是这个巨大泡沫中最亮的一个。
学区住宅不仅是城市原住民的关注点，也是城市新移民融入主流社会的象征。作为一个城市新移民，在北京、上海、深圳等大城市拥有一个学区房，无疑是获得阶层安全感的最好方式，也是家庭资产增值的快捷方式。
问题是，对于处于转型期的中国来说，围绕学区的猜测意味着什么？是扩大收入差距还是促进社会融合？中国快速增长的城市中产阶级能否由此获得幸福？学区在多大程度上成为社会阶层固化的象征？这不能不引起人们的深思。
谷物雨实验室
正文/吴家川*
数据分析与可视化/吴家川*陈宇轩*
视觉设计/张家欣
发展/陈宇轩*吴家川*江东科*聂琳琳
数据支持/刘玉
数据来源/方云数据研究中心北京校区观测
制片人/黄志敏*
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