房改房是什么 什么是房改房，其转让和过户该如何办理？

第六百二十一章

首先，关于房改

房改是我国城镇住房制度改革的产物，是城镇住房由原来的单位分配向市场经济转变的过渡政策。现在也可以称为购买公有住房，是指城镇职工按照国家和县级以上地方人民政府规定的成本价或者标准价购买的已建公有住房。按成本价购买的，房屋所有权属于职工个人；如果按标准价格购买，员工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归员工个人所有。

1、房改与商品房的区别

(1)购买对象不同。房改出售的购买公有住房的对象是有限的，只能是租住和使用成套公有住房的居民和符合住房分配条件的职工。但是，在房地产市场购买商品房的消费者基本不受任何限制。

(2)购买面积的控制不同。国家对职工购买公有住房的面积有一定的限制。购房数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的住房分配控制标准执行，超过标准的实行市场价格。

(3)购买价格不同。房改价格由政府控制，而市场上的商品房价格由市场供求关系决定。

(4)上市销售条件不同。房改上市出售是有条件的，比如只允许几年后出售，产权单位优先，要求原产权单位在出售询价单上加盖公章或不出售等。，而对购买商品房在市场上销售没有限制。

(5)售后，收入分配不同。房改购房后出售的收益分配是有限制的，一般原则是将部分土地收益上缴国家。

2.买房改有什么风险

(1)房改是国家在职工工资中不包含住房消费资金的一种补偿。它是住房制度向住房商品化过渡的一种形式。其价格不是由市场供求决定的，而是由政府按照实现住房简单再生产，建立有社会保障的住房供应体系的原则，以标准价或成本价出售的。

(2)房改出售的公有住房购买有一定的优惠政策。公有住房价格以标准价或成本价为基础，在工龄、职位或产权方面有优惠折扣。此外，房改中购买公有住房在进入市场上受到限制。出售给员工的公有住房，必须居住几年后才能出售，如员工以标准价或成本价购买的公有住房。

3.如何规避房改购房风险

在房改交易中，为消除交易风险，提醒购房者特别注意以下关键环节:

(1)了解产权的可靠性。

如果确认产权所有人与出卖人是同一人，可以到房管部门核对产权证的真实性，确认原单位是否允许转售，了解房屋性质。需要确认原单位是否同意转让，因为大部分原单位在进行公房房改时保留优先回购权，并知道分摊费用是否已按成本价补足。

(2)确认注册面积和使用寿命。

房产证中，产权证上一般注明建筑面积、户型、土地使用年限、是否已划拨。另外，土地出让金也是房改中必须交付的相关费用，由原业主支付。

二、关于转制和房改转让

1.房改过户程序是怎样的？

房改可以分为完全产权和部分产权。房改中职工买房，有三种选择:市场价、成本价、标准价。如果按市场价买房，产权属于个人，可以随时上市交易；按成本价买房，产权归个人，但一般需要五年才能入市，土地出让金必须在交易前缴纳；如果按标准价购房，职工有部分产权，按照标准价与成本价的比例确定。

房屋改造时，原单位已保留优先回购房屋的权利。根据国家规定，原产权单位是否保留或书面放弃部分产权，将是你购买改造房屋的一个重要因素。

2.因此，需要确认原单位是否允许转售该房屋

房改上市交易是指房改首次入市，转让后房改再次入市的，按照城镇私有住房交易管理的有关规定办理。

3.房改过户手续怎么办理？

(1)房改实际上是可以转让的，但根据国家现行法律法规，房改还需要缴纳一定的土地出让金，并在交易过程中申请上市证书，才能上市交易。买房要交多少税取决于房子的估定价格，二手房交易要经过房产评估部门评估。买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋的整体状况和产权，要求卖方提供合法证明。

(2)出卖人提供的房屋合法的，可以在市场上交易，买受人可以支付购房定金(支付购房定金不是买卖商品房的必要程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或房屋买卖合同)。经买卖双方协商，就该房屋的位置、产权状况、交易价格、交付时间、交付方式、产权处理等达成一致后，双方签订房屋买卖合同，合同至少一式三份

(3)然后买卖双方共同向房地产交易管理部门申请审查。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权和购买对象，按照交易部门预先设定的审批权限逐级上报审批，交易双方即可办理契证签署手续。

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