【g14论坛】2022年强核凉凉？什么新盘子3.6万韩元，你还能买吗？

最近，强核研究创源版再次登上各大媒体头条，不是内圈，而是流通，所以部分房地产佣金还是相当可观的。据说佣金最高可达7.5万/套。

去年，你可能会感到震惊。是什么？核心地区都在流通，钢核凉凉！这几个板块从核心地区除名后，市场反映非常激烈，参考去年的千秋，甚至引发了诉权。

与九龙碧桂园江南世家所谓的腰斩(实际上是八折、概念盗用、将现有毛坯与最高价精装比较，所谓腰斩)相比，南京江北核心区、降低首付、配售，可以说是市场恢复正常的表现之一。强核也要脚踏实地接受现实。

投资者退场，刚手头没钱，凯旋客一直看着。整个江北核心地区的市长/市场信任度是YYDS，但缺乏强核，现在很尴尬。

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最近，小编特地去考察了研究昌原板块，只能说建筑物里的卷轴比我想象的要严重得多，除了进行流通，也少不了传统的渠道截取。你从销售处出去，热情的蜜蜂上来说：“姐姐，你来看房吗？”只能问。你看过XXXX项目吗？“。

篇幅有限，今天我来讲讲保利热云大学的项目。

据悉，项目销售处和房地产不在一起，可能正在过马路，这也是现在很多房地产的“通病”，房地产和销售处不在一起，这是临时销售处，4月份开放营业处。

必须承认，无论是开发商进行“节衣缩食”，还是为了利用热板诱导的其他目的，销售处和项目不在一起的现象越来越明显。

项目前身是poly G14地块，去年9月在TOSA经过4轮拍卖，被POLI中标，总交易价格为32.8亿韩元，楼价为21320韩元/坪，毛坯最高限额为32660韩元/。

根据计划，项目共建造14栋17-27层高层住宅，体量均为1252室的来源，其中17-18层住宅为2梯2户。26-27层的高层住宅是为2梯4户人家设计的，得失率在76-80%左右。

预计3月首次开馆9号楼(18F)和10号楼(26F)、172套室内装修住宅、户型建筑面约110-129、防风价格3.6万/。

样板间已经公开，建在项目上，有129 和142 两个样板间，可以看出目前项目已经从地面出来，施工进展较快。(莎士比亚，模板，模板，模板，模板，模板，模板。

这次主编参观了129的样板间(4室2室两卫)、精装包3000韩元/。

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入户门采用钢木复合门，配置多玛凯拔四合一智能门锁。

129㎡户型采用的是时下流行的横厅设计，整体视觉效果还可以，并不会显得局促。

阳台的窗墙比做的也比较好，同时还是转角阳台设计，颇具特色，不仅保证了视野，也保证了采光。

U形厨房设计，采用了西门子的油烟机、灶具、洗碗机，摩恩的水槽配置抽拉式水龙头，四季沐歌的净水器，贝克巴斯的垃圾处理器。

遗憾的是客卫没有做到干湿分离。

其他精装细节方面，传统三大件为日立中央空调、菲斯曼地暖、兰舍新风系统，墙布交付，开关面板为施耐德，均为品牌。

给我印象比较深的是全屋智能系统，自动智能化场景，可以控制主卧和客厅的灯光和窗帘年轻人应该比较喜欢。值得注意的是，并非控制全屋，主卧、客厅可享受。

整体看下来，户型以及一些精装细节上并没有什么太大的槽点，至于精装包值不值，那就是仁者见仁智者见智的问题了。

说完优点，来看下不足的地方：

1、项目唯一有个隐患的是附近有条市政河，现状看起来不好，置业顾问介绍后期会有政府养护，但是存在成为污水河的风险性。

2、相对于区域内其他几个楼盘，本项目整体价格偏高，性价比不算特别高。

3、户型产品同质化严重，几家楼盘不仅都是110㎡起步，129㎡面积段没有辨识度，阅云台129㎡的户型设计和越江时代128㎡一模一样。

核心区青奥板块可以说是今年江核的重头戏了，除了保利阅云台，还有中海观江樾、颐和泊岸江璟以及越江时代，四家开发商都属于一线房企，都有央企、国企背景，资金实力方面不相上下，在南京开发的项目口碑都尚算良好，至少不会有“烂尾”风险。

然而目前市场状况下，地段并不是选择楼盘的唯一标准，作为次核板块，几个项目都颇有“生不逢时”的感觉，放到去年，那真的是闭眼卖。

整个青奥板块为“一带一环两轴三片”的空间布局结构，定位为宜居、宜业、宜游的综合功能组团，除了住宅地块，这里规划最多的就是文化体育用地和研发办公用地。核心区重要文体配套青奥体育中心便分布于此，是整个江北举行重大赛事的中心，曾多次举办世界级重磅赛事和著名歌星演唱会。

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交通方面，青奥板块紧靠长江隧道、扬子江隧道以及地铁10号线、规划中的地铁11号线也预计在2025年完工，距离河西仅一江之隔。

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商业方面，板块内部商业有江北砂之船奥特莱斯以及江北万达广场。按照规划，江北砂之船将建设为集国际一线品牌、高端精品百货、餐饮、超市、休闲娱乐、体育等功能为一体的综合体，将于今年正式开业。

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江北万达广场目前现已封顶，预计今年开业，但是前段时间深陷停工风波，不知道今年可否如期开业。

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医疗资源方面，板块内部没有独立的大型医疗机构，主要集中在国际健康城片区，距离较近的有江苏省人民医院浦口分院。

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生态环境方面，板块内有绿水湾湿地公园和青奥体育公园，南京绿水湾湿地公园上游从长江三桥开始，下游至长江隧道，总面积约15平方公里，是南京首个国家级城市湿地公园，同时城南河横穿整个板块，生态环境较好。

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整个青奥板块如同其定位一样，还是比较宜居的，且位于江北产业中心研创园内，典型的产城一体模式，研创园内部已聚集台积电、中科芯、晶门科技、华大九天等龙头企业，高新人才集聚，对于房价也是个有力支撑，未来随着其规划配套的不断落地，相信板块发展会更好。

结语：

无疑，今年青奥板块的压力是巨大的，内有楼盘相互内卷，外有城南中心虎视眈眈，加之今年整体户型面积的一个提升，无形中也增加了购房者的置业成本，3.6万的单价，110㎡，总价起步390万左右，早已不是刚需可以够得着的了。

刚需可以考虑一路之隔的城南中心板块，虽然不是核心区，但是相对价格更为友好，户型门槛89㎡起，总价门槛低。

而工作缘或地缘的改善人群，我建议几个楼盘可以再多对比看看，整个板块定位规划配套还是可以的，但是和核中核一样，需要一定的时间去兑现；现在的价格，虽说与二手房存在一定的倒挂，但是也在不断缩小，空间有限，已经不适合纯投资了。

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