【恒大和奥迪哪个好】刚改出手，套价200万二手房成交量提升！这几个小区最热门~

前言：

2018年9月10日，21世纪房地产刘平老师访问了“石家庄二手房交流群”，向广大网民解释了“石家庄二手房房地产市长/市场现状揭秘”

刘平表示：8月份是传统淡季，石家庄的二手房市场成交量和成交价在这个月并未见明显起伏，不过，二手房成交价格略有提升，主要因为购房者结构发生变化，优质房源开始出现成交，刚改开始入市，改变了市场之前以刚需为主的局面！

课程实录

大家好，我是21世纪不动产的刘平，我是从零七年加入到21世纪不动产。一直都在从事的是二手房买卖租赁贷款等业务。

21世纪不动产碧水青园店长 刘平经理

今天主要给大家分析以下几方面的内容，第一方面，是石家庄二手房八月份的一个成交情况、以及成交的主要人群、主要户型区域；第二部分，是我们对目前金九银十的一个市场的判断；第三部分，给大家推荐一些热门的小区以及比较优质的房源。最后，是大家自由的问答时间大家有关二手房方面的信息都可以随时跟我沟通。

首先呢给大家分析一下我们2018年石家庄二手房市场的成交情况。

从以上这个表里呢，大家可以看到。主要成交的价格区间还是集中在了一百到一百五十万占比到了百分之四十点七。

主要成交的面积呢，是五十到一百一十平米。其实从五十平米到一百一十平米，大部分的成交户型还是两室的为主。

两室的占比呢，到了百分之六十六，这就是我们目前主要的一个成交面积和成交价格。

但是根据我们大数据的一些分析呢，我们发现八月份的成交单价。会比七月份六月份略有上浮。所以最近一段时间我接到过很多业主和客户的咨询。说我们二手房的价格是不是涨了。价格有没有变化，然后是不是成交量上升了。在这我可以肯定地跟大家说啊，整个的一个大市场大环境是比较稳定的，没有太大的变化，我们看到的单价有所提升，主要原因是因为成交的客户结构发生了变化。

在以上成交单价这个表格里边我是列举了一些成交量比较大的小区，或者说我们客户关注度比较高的社区。这些数据是已经成交了的数据，非常具有参考价值。

从这些成交量比较大的社区里面我们不难看出还是便宜的房子是比较好成交的。比如说国瑞城成交单价在一万四千多。城果小区成交单价一万两千三，碧水蓝湾是一万两千一。包括珠峰花园成交单价是一万三千九，恒大绿洲是一万四。也就是说在一万出头儿的，这样的房子相对来说成交占比还是比较大的，之所以我们看到的大数据里面的成交单价有所上升，是因为我们现在改善的客户群体发生了变化，改善的客户逐渐多了起来。

改善型的客户呢，成交的主要还是那些抗跌性比较好的楼盘。比如像碧水青园成交单价还在两万一。远见小区的成交单价应该在两万三千多。包括万达国际城这些比较抗跌的社区。然后提升了我们的成交单价，实际上市场并没有太大的变化。

上面表格里的这个国瑞城呢，是义堂国瑞城不是咱们说的谈固国瑞城。谈固国瑞城的价格还是略微高一点的。谈固国瑞城那边的单价，现在基本上还是在一万八九接近两万。因为他的房子是比较新的大部分的还没有房产证陆续在下。然后也是双税，所以他的价格多少会受一点影响成交单价基本上是接近两万。

义堂国瑞城的价格的确不是很高，或者说我们成交的这些房子是这个小区里边单价最低的房源。各个小区不光是我们的国瑞城包括恒大绿洲珠峰花园等等，所有的小区里面的挂牌价格还是会略微高于成交价格的。这些数据呢，是完全真实的。成交数据，也就是说，只有便宜的房子是能卖的出去的房子，才能成交的房子。那些挂在市场价差不多的，然后或者说略高于市场价的，这样的房源的，出售的周期还是比较长的或者说还是卖不掉的。

关于入手二手房和新房哪个更合适的问题。那就跟我们现在要去买宝马还是买奥迪哪个更好的问题，这个我很难给大家说到底哪个更合适是各有利弊，在这儿只需要提醒大家的是买新房一定要买五证齐全的房子。只要他的五证没有问题。然后他的位置，户型价格各方面都是你理想的你想要的，那你就可以入手。

还回到我们刚才提到的八月份的一个成交对比。其实从零七年一直到现在。这近几年的成交里边，每年的夏天相对来说天气比较热，然后无论是我们二手房的从业人员还是我们的客户。都是不太愿意出来看房的。所以说，每年的八月份的成交量相对来说都是比较低的，然后。一八年的八月份反而是相对比较稳定的，也就是这样看上去的话，一八年相比其他年份来说，这个成交量还是比较高的。

现在大家看的这个表儿呢，就是我们各个片区的一个挂牌均价。这个挂牌均价，其实挂牌价和成交价之间还是有差距的。我们这个挂牌儿价呢，还是一句话，裕华区单价17482元排到了第一。其次呢，是我们桥西区现在是一万六千多。

鹿泉区的成交单价比较低，但是鹿泉的成交量是非常高的。也就是说，目前我们刚需客户为主，便宜的房子是比较好成交的房子。无论是鹿泉区的还是二环外，二环附近的。或者说一环内有一些价格洼地的房子，成交周期还是比较短，成交量还是有的。

再给大家回顾一下我们的成交价格。在这个城郊的表上不难看出。一百五十到两百万之间的成交占比占到了百分之十八点六。再搁到以前成交市场不是很好的时候，两百万以上的房子成交量基本上是没有的。那我们能看到两百到三百万的成交量占到了百分之5.7。三百万以上的占到了百分之2.1。也就是说刚需客户为主的这种市场下，改善的客户也逐渐的涌入了我们二手房的成交市场里面。

在我们两室成交为主的这种市场环境下，我们可以看出三室的占比也逐渐多了起来，一百一十平米到一百五十平米之间的大部分的是以三室的为主，那三室的成交占比也占到了百分之十七点二。也就是说这些改善的客户把自己的小户型卖掉之后换成大户型的。或者说有二环外换到二环内的。或者说有老破小的就小区换到高档社区的，这样的客户群体占比，然后在八月份。严格意义上来说，是从七月份开始，这些客户就逐渐的比之前就是在一八年的一二季度多了很多。

是的，陈华老师说的非常准确。然后我再接受咱们客户咨询的时候呢也是越来越多的客户来问到我这样一个问题，他说我们石家庄哪些小区的房子，价格是比较坚挺的，或者说他是比较抗跌的。它的保值功能是比较好的。

我也曾经做过归纳和整理就是我们石家庄的一些高档社区，比如恒大华府。万达远见等等，尤其是这些次新房小区。然后相对来说物业环境比较好的。小区管理比较完善，绿化条件也比较好，就是它这个尤其是大房企的。这些相对来说它的保值和抗跌性都要好很多。所以我们很多这种改善的客户呢，都会选择这种比较高档的社区。

今天我们不说这些比较高档的社区价格相对较高的这种楼盘。主要给大家分享的还是主流社区。接下来给大家分享一个热度楼盘的挂牌儿价。也就是说这些楼盘在网络上的点击率，包括在我们门店的咨询量。都是比较高的。然后我们可以看一下我们这样的小区的一个挂牌儿价格。

因为我从事的是二手房的一线。然后直接接触的是我们的房主和客户最近一两个月我听到最多的话就是。哎呀，早知道当初我这个房子能卖多少多少钱怎么降了这么这么多。当时房价高的时候，我怎么就没有关注这个房子呢，现在卖的话，感觉要亏很多。这是百分之九十的业主都会跟我分享的两句话。

从我们热度楼盘的挂牌儿价呢，也可以看出来。其实很多二环外的房子，价格并不低；很多二环内的房子呢，价格也并不是很高。

主要原因呢，我觉着还是跟我们石家庄的发展有关。其实无论现在在石家庄的各个角落，然后只要有商圈儿，我们能满足我们的基本生活，工作医疗教育。等等。只要这些需求都能解决的话，那这个小区的价格。就不会很低，或者说这个商圈的价格就都不是很低。

相对于我们业主来说，我们有很多客户也非常是有感慨。然后都在说房价不是降了吗，房价不是降了吗，怎么价格还是这么高，还能再讲一讲吗，所有的客户看完房子之后都希望房主降一降再降一降低一点，再低一点。我也不着急，我可以再等一等。我要再跟房主按摩一段时间，然后没有客户买的话它的价格会不会再降一点呢。

我个人建议呢，就是我们买房呢，别扎堆儿别跟风。别觉得说现在房市不好，行情不好，房价在降那我就要再等一等再等一等。其实我们绝大部分的客户购房群体还是以刚需为主，我们普通人买房呢，一定要考虑的是我们的逃生指数。看看看着我们这个房子涨的多了卖不出去卖不掉，又有什么用呢。所以说，对于刚需的客户来说，你买来只是用来住的。对于我们绝大部分普通人来说买房的首选，一定要是有学区有地铁。最起码就是周边商圈配套要齐全的。实在买不了了，然后再买郊区。

当然以上观点呢，也是我个人的观点。我们随着现在石家庄的发展呢，我们新四区的成交量也真的是很高。

关于现在。到年底的这个行情到底会怎样变化，我个人感觉是还是会比较稳定。因为整个2018年度，尤其是春节过后。从我们的三月四月五月一直到八月份这几个月的成交单价成交量。相对来说都是比较稳定的，大家都在理智消费。投资客基本上没有了。从投资客的退出，我觉得是我们二手房降温的一个重要的风向指标。

你说的这个问题也很常见。现在我们市场上有很多急于抛售的这种房产。也就是我们俗称的捡漏的房源。这些房主呢，绝大部分都会是在一六年或者一七年上半年五月份以前然后购买的房产。那这些房产呢，当时买入的价格的确是蛮高的。所以高额的利息高额的房贷，然后导致他的这个收入跟不太上，所以。你就应急进行了第二轮或者第三轮的这种抵押。所以这样的房子呢，是入不敷出的，然后被套牢了，所以他急于出手这样的房产也在市面儿上占比也是有相当一部分的。

但是我个人建议，如果没有充足的资金的话。或者说对二手房交易流程环节不是那么懂的话，不建议大家去做太多关于这样的捡漏的房源，真的是稍有不慎，可能会导致你在这个交易的过程中钱财两空。

在这儿也正好给大家普及一下我们石家庄现行的限购政策，我们石家庄当下的限购政策是。本市户口限购两套。外地户口交纳保险满二十四个月限购一套。这样说的是贷款买房，如果全款的话呢，本市户口是不限购的买几套都可以。

现在我们的成交量之所以没有像一六年那么疯狂，主要也是由于我们的购房成本提高，现在我们市场二手房市场呢，交易比较规范，不能高评多贷，所以就是正常成交价的三成啊，首套的话，二套的话呢，如果首套贷款结清了首付是四成，如果贷款没有结清首付是五成。现在的利率上浮呢，首套上浮十到十五二套上浮百分之二十。也就是说我们购房者。然后这个首付和月供提升导致我们很多人想买的确是。怕买不起。所以说我们买房的客户群体有所减少，这是导致我们成交量相对下降的一个重要的原因。

我个人感觉呢，其实这几年以来。房地产调控一直都是控制有钱人，然后尽量的扶持我们的弱势群体。这个大的政策，其实影响最大的我觉得是中间的那一部分人。也就是说，够不上有钱，但是比弱势的略微好那么一点点。我个人建议呢，就是赶紧努力让自己变成不是中间的这一层。因为我们等待是最大的成本，很多人都是拿着手里的首付，然后越等越等。等着政策照顾你的时候你没有买，然后最后被这个时代所抛弃。其实刚需的客户或者说买房子是用来住的自己自住的客户，什么时候买房都是合适的。

早在大概是一二年一三年的时候。我印象里一三年的时候房子成交量也是比较高的。价格也有一个小幅的上升，当时我记着孙宏斌说过一句一个观点，我个人还是比较认同的。就是在这个房地产市场不太稳定的时候到底应该怎么去。做选择。

他是这样说的，他说这个房地产市场的走向取决于我们买房人的预期，你等或者你买都是有风险的。如果有人问你该买还是不该买。那么建议呢，还是自己去判断，因为钱是你的。每一次市场大的变化的时候。钱越多的人更愿意判断或者说他更有判断或者说他更容易判断。钱越少的人他就越不愿意判断越不愿意出手。更容易去相信一些网上啊，报纸上啊，就等等，就是说的那些。大的政策方向行情等等。他会有很多理论来支持他自己那个纠结的心。

我个人还是比较认同这个观点的就是房子吧，总是越住越大，然后我们现在买房的客户群体主要还是八零后九零后居多。其实八零后现在大部分的都是从二环外。换到市区，然后来买学区房，我们很多九零后呢，可能会选择一些次新房，或者说公寓产品。然后相对来说居住感会比较好一点。

我觉得大家的问题还是比较多的。金九银十呢，其实大家应该很明显，如果你在卖房或者你想买房，你应该能很明显的感觉到。你现在接到的中介从业人员的电话，多了起来，看房的多了起来，或者说约你看房的人多了起来市场也活跃了起来，然后未来的九到十月份，我认为。应该是一个成交比较好的这个月份。今年基本上一年度也就快过去了，我觉着。就是无论是新房还是二手房阿，大家看。就是多看多对比，遇到适合自己的就尽快下手。

最后给大家分享几套房源。以上这几套房源呢，都是真实在售的房源。尤其第一条富强小区沁舒园这个虽然楼层比较高，但是他的单价也足够我们来看一看，或者说有足够大的吸引力，他的单价仅售一万二。我觉得还是比较有吸引力的。其他小区的这些房源呢，也是我将整理的就是这些相对比较优质的房源。

答疑环节

网友：紫金悦城和奥北公元的二手房是什么价位？

刘平：其实紫晶悦城和奥北公元的力地理位置差不多周边配套也还不错，都不太相上下相比较而言呢，紫晶悦城有个学校就是这个北师大附小。相对来说吧啊，然后紫晶悦城他的体量更大一些。这个两个小区的价格也是差不多的，现在基本上成交价格就是在一万六七左右。因为这两个小区都是新小区属于我们二手房里的次新房紫晶悦城还有很多房产证没有下来，所以他都是双税，加上税的话，价格还是蛮高的。所以说目前房主到手的价格基本上也就是一万六七这样。

网友张震：刚下房本儿的房子税比较多，能不能只公证一下，找一个委托人。等税费低了再过户可以吗？

刘平：那这种情况下呢，按照我们这个程序上来说的话，也不是不可以，是可以钻这样的空子。但是呢，不建议。为什么这样说呢，因为公证房产是以登记为准的他只做了公证，那么房产还是登记到原来房产房主的名下。一旦出现了房价的变化，那就会产生一些没必要的纠纷。

螺丝隔：欧景园的房子八十八平米的降到一百四十五万了？

刘平：这个欧景园儿呢，就是我们的卡玛国际花园这个小区的房价相对来说还是比较高的，在那个周边。还是定位相对比较高端的社区。那个小区里边的。六十平米啊，推荐一下房子啊，那个小区有一个十六楼的六十平米，然后现在的报价呢，是一百一十五万。另外有一个十七楼的九十六点二六平米的两室，现在报价是一百九十万。还有一个二十九楼的一百五十平米的三室，现在报价是三百二十三万。单价基本上还是在一万九到两万一两万左右。然后你说的这个价格相对低的这个呢，就是他的户型或者朝向不好，这个价格都会受到影响。

消防：外地人在石家庄买房都有哪些限购政策。

刘平：外地人在石家庄买房需要交纳保险满二十四个月限购一套。

王军力：二手房贷款问题。

刘平：银行受理30年之内的房产，超过30年的，各个银行贷款就不是很好办了

网友：关于石家庄组合贷的问题。

刘平：石家庄目前没有组合贷。不能说完全没有就是不是大家理想中的组合单。因为我们石家庄公积金，无论是省直的还是市直的贷款额度只有六十万。很多人可能会想着我公积金贷上六十万，剩下的我拿商贷贷可以吗，答案是不可以的，石家庄这边的组合贷呢，就是商业和公积金加起来也不得超过六十万，所以说。石家庄目前当下的组合贷是不行的，不合适的，也行不通的。

网友：谈后小区怎么样？

刘平：谈后小区很好啊，位置比较不错，属于一环内，他周边的配套也比较好，守着朝阳公园儿。那应该是学校菜市场。超市医院，我觉得都还是比较好的那边的价格现在基本上一万七左右，还是能淘到的。还是有有卖的，大家可以再关注一下。

网友：四十三中周边房价？

刘平：四十三中这边的价格呢，现在其实也不是很高了，其实当下这种市场这个条件下。像四十三中那边的房子单价还是应该在两万左右吧啊，尤其是两万出头儿的车多一点。因为四十三中这边呢，主要是私立为主，初中划片小学是不划片儿的，所以四十三中这边的房价现在像燕港新村一万八的大有在。

购房知识

在这儿给大家分享几个最近大家比较关心的就是我们二手房的交易税费问题。然后首套二套，怎样纳税。另外就是我们公积金的计算公式公积金的。缴存基数缴存额度和我们的贷款额度有没有变化就是大家可以参考一下。