什么叫房地产泡沫 历史上最严重的四次地产泡沫

人类泡沫的历史由来已久，是贪婪和无知造成的。房地产因其正当需求和巨大的成交量成为许多泡沫历史的主角。9个楼盘发生了10次危机，100年来发生了4次波澜壮阔的楼盘危机，每一次都影响深远。佛罗里达房地产危机是第一次有记录的房地产泡沫，然后日本和东南亚都没能摆脱。最近的全球金融危机也起源于美国的房地产泡沫。

这些危机有什么共性？我们能有哪些反思？让我们一起回顾一下这四次房地产危机。

一、美国佛罗里达州

1926年9月，一场飓风以每小时200公里的速度席卷佛罗里达州。飓风引发的海啸夷平了佛罗里达州的两座城市，摧毁了13，000栋房屋，造成415人死亡。海水涨到了二楼，人们不得不爬到楼顶逃生。

飓风不仅吹倒了房屋，还刺破了人类历史上第一个有记录的“房地产泡沫”。

飓风过后，许多破产的企业家和银行家要么自杀，要么疯掉，而其他人则沦为乞丐。据说美国商界著名的“麦当劳教父”雷·克罗克家境贫寒，被迫做了17年纸杯推销员。

佛罗里达的房地产投机史是一个充满“蝴蝶效应”的故事。

佛罗里达位于美国的东南端，直入海洋，靠近古巴，冬季温暖潮湿。是度假胜地，尤其是迈阿密北部的棕榈滩岛，也是美国富人聚集的天堂。第一次世界大战前，每年冬天这里聚集美国“四分之一的财富”。

第一次世界大战后，事情发生了变化，因为远离战争，战争资金丰富，美国人民感到财大气粗，相信“美国永远会赢”！工作机会增加，待遇好，股市繁荣，让很多人有钱。他们有钱的时候主要做三件事:买房买车玩！

买房在全国还没有形成趋势。尽管1927年的麦克法登法案开始允许国家银行发放非农业房地产贷款，但对房价的刺激并不明显。1921-1925年间，华盛顿市区的房价只上涨了10%左右。

但是越来越多的人买车。那时候就诞生了一个叫汽车分期的产品，10%的首付就能赶走一辆昂贵的汽车。

与此同时，美国正在经历一场轰轰烈烈的城市化运动，道路改善了很多。于是，人们不再受火车的限制，“自驾游”开始流行。以前很少人去的佛罗里达也成了中产阶级的度假胜地。

他们很快发现，这就是房产价值的萧条！很多人愿意在这里买房或者买块地度假，房地产也逐渐繁荣起来。

赚钱的消息如风。你藏不住。更多的美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。

从1923年到1926年，佛罗里达的地价急剧上涨。比如棕榈滩的一块地，1923年价值80万美元，1924年价值150万美元，1925年价值400万美元。有传言说，几年前人们投资800美元，几年后赚了15万美元，于是人们开始投资房地产行业。

回归是疯狂的。地价每上涨10%，投机者的利润几乎会翻倍，但还是跟不上房价。从1923年到1926年，佛罗里达的地价急剧上涨。房价每年上涨不止一次。房子一年涨四次是常事。迈阿密房价三年涨了五六倍。

当时的口号是“今天不买房，明天就买不到了！”《迈阿密先驱报》成为当时世界上最厚的报纸，因为它刊登了大量的房地产广告。据说当时迈阿密只有7.5万人，从事房地产的多达2.5万人。

银行也在火上浇油。一般人买房只需要10%的首付，剩下90%的房款来自银行贷款。投资者只需要支付一定的利息，就可以等好时机再把房子转卖，售价往往是原价的两倍以上。还清贷款后，利润可达十倍以上。

佛罗里达的赚钱效应也吸引了其他一些人，比如一个意大利移民庞兹，他讲了一个邮购券的故事，承诺超高的回报率，人们争相前来。庞氏利用新钱还旧账，越玩越成，这就是庞氏骗局的由来。

房地产仍然是主流。在佛罗里达投资已经成为美国人致富的途径之一。开往迈阿密的火车和轮船挤满了梦想发财的美国人。

有一段时间，无数财富涌入佛罗里达，城市街道两边的房子被高价买走，郊区无规划的土地被区卖了。买房买地的人很少去实地看，也不在乎质量。他们只需要等到它上涨，然后卖掉它就可以得到差价。

一场突如其来的飓风粉碎了所有的梦想。

1926年底，不可避免的崩盘终于来了，迈阿密的房地产交易额从1925年的10.7亿美元缩水到1926年的1.4亿美元。很多高层开始拖欠房贷，人们纷纷抛出房产，导致房价大跌，破产家庭比比皆是。

这个泡沫的破裂并不是一个独立的局部案例。即使没有这场飓风，泡沫也会因为另一个小诱因而破灭。之后美国政府大力控制负面影响，但在佛罗伦萨房地产泡沫破裂时点燃了经济危机，1929年华尔街崩盘，导致了20世纪30年代的大萧条。

这是另一个故事。

第二，日本

01

二战后，日本开始以建筑为主，成果斐然。

从1953年到1973年，日本在20年内从一个农业国转变为世界上最大的钢铁和汽车出口国。比如丰田为首的汽车公司在欧美获得成功，日货横行，美国工厂大量倒闭，失业人口增加，犯罪率上升。当时美国没有想到贸易战，于是美国工人砸日本车，成了正常的发泄。

1984年，美国的贸易逆差为1233亿美元，其中对日贸易逆差有三层。1985年，日本外汇储备超过4000亿美元，占世界外汇储备的50%。日本取代美国成为世界第一大债权国，经济总量也超过意大利、法国、英国、德国，稳居第二。日本鼎盛时期拥有美国10%的资产，“买美国”、“日本可以说不”、“日本优先”是新共识，剩下的只是时间问题。

当然，这也和美国本身有关。

1978年，第二次石油危机爆发，能源价格飙升，美国通货膨胀严重。1979年夏天，保罗·沃尔克就任美联储主席，决定控制通货膨胀。五年来，美元汇率上涨近60%，大量海外资金流入美国，但出口受挫，贸易逆差日益成为问题。为了改善这种情况，美国希望通过美元贬值来增加其产品的出口竞争力，主要目标当然是日本。

于是广场协议产生了。

1985年9月，美国、日本等五国在纽约广场酒店召开会议，决定联合干预外汇市场，使美元对主要货币有序下跌，以解决美国巨额贸易逆差，被称为“广场协议”。之后五国开始在外汇市场抛售美元，引发狂潮，美元继续大幅贬值，日元升值幅度最大，三年内达到86.1%。

日本如何应对？——他们利用野生水的力量:

积极金融

广场协议后，日本政府决定减税1万亿日元，同时增加公用事业投资5万亿日元。同年7月，财政支出增加2万亿日元。

宽松货币

自1986年1月以来，日本央行连续5次降息，从5%降至2.5%，是当时世界主要国家中最低的。从1985年到1990年，日本M2的同比增长率从8%上升到12%以上。

鼓励企业发行债券

从1985年到1989年，企业融资额增加了5.5倍。

银行开始大举放贷，尤其是抵押贷款

无论对于企业还是个人，房贷业务规模迅速扩大，然后银行竞相发行无担保信用贷款作为员工kpi。从1986年到1991年，银行的房地产抵押贷款余额翻了一番。

日元每年升值超过5%

只要持有日元资产，就可以通过汇率变动获得5%以上的汇兑收益，于是国际游资大量涌入。

和平已经实现很久了，老百姓手里还有一些积蓄。但既然银行利率在下降，货币过度发行，就必须有可靠的渠道保证财富升值。

这些钱，多到扎手，都是默契的直奔股市和房地产！

政府的初衷是希望有更多的资金进入实体，弥补出口受挫带来的负面影响。但与预期相反，一方面出口成本高，企业实力不足；另一方面，企业不愿意内部投资，因为繁荣时间长，国内劳动力飙升，飘风盛行，成本不低。但最重要的是，这个时候做生意远不如做投资。

结果很明显，股市暴涨，地价房价暴涨。

02

自1983年以来，日本的总平均地价从11万上升到1991年的59万，整整增长了5.36倍。日本的房地产泡沫在东京最具代表性。

1988年底日本土地总价格为1842万亿日元，按照当时的汇率，美国土地总价格为403万亿日元。也就是说，一个日本列岛可以买四个以上的美国人，而东京23个区的土地总价格是411万亿日元，所以说“一个东京肯定能买下美国”不是开玩笑。

1989年，东京银座是5个地段，当年的公共地价是每平方米1.1亿日元，相当于97万美元，也是当年吉尼斯世界纪录的世界最高地价。1990年，在东京买了一套60平米的小房子，花了5000多万日元，年轻人不吃不喝地工作了15年。

03

发展需求旺盛，但由于土地私有制，土地之争时有上演，拆迁致人死亡的现象屡见不鲜，于是恶势力崛起。

典型的例子，比如苍崎·伊藤，高中辍学，后来出现在大阪暴力团伙东团。1969年，他成立了自己的公司，主要经营房地产和高利贷，在赚到第一桶金后，他涉足政界，不分黑白。吃完饭，只要东京不能做出城市街道拆迁的决定，他总能找到解决办法，但代理费是2-3亿元。他不得不购买股份或在项目中挖掘，所以他很富有，他的生活很奢侈。情妇都在20岁以下，他们非常强大。1982年，他们和1000多名名人一起庆祝生日。然而，1984年，小崎·伊藤因糖尿病住院，被三名伪装成游客的杀手枪杀。

当时的房地产形势很疯狂。根据常识，政府会踩刹车。然而，1985年，东京推出了“首都重建计划”，这一计划在20世纪70年代开始酝酿，但在市场疯狂时被抛出。

据1985年人口普查，东京总人口835万，首都重建计划涉及24.9万户，73万人以上。事实上，这些建筑大多是战后匆忙建造的，人口密集，防火抗震性能差。搬迁或重建只是时间问题，但问题是大多数家庭不想搬迁或坐在地上涨价。

这一轮的最大受益者是Asasaka太极，据传他雇佣了一名枪手杀死伊藤小崎，因为他们的业务极其重叠。枣板太极公司的核心业务也是“房地产拆迁+问题土地合规”。赚多少钱？

在1986年日本企业收入排名中，第一是丰田，第二是索尼，第三是最永久生产，这是坂口的产业。他们靠处理钉子户赚钱，然后慢慢渗透到一级土地市场。早年坐太极的大手是赌东京都衙门的工地。

1982年左右，东京都政厅重建的消息传出，但地址未定。Asasaka太极大肆收购西新宿的土地，其中最大的在西新宿的柳定木，总价75亿日元。最终，如浅草太极所料，新掌门促成了大都会堂向西新宿的转移。一夜之间，浅草太极手里的土地暴涨了六倍以上，加上新宿、涩谷、中野以及周边投资横滨、埼玉的土地。当年净利润1560亿日元，震惊全国。很多人认为这是暗箱操作，不仅引起了司法的关注，也引起了歹徒的仇恨。1986年，有人转向他的客厅。

04

但这些都是插曲，很难唤醒全民的疯狂，不仅是楼市，股市也是如此。

从1955年到1990年，日本的地价上涨了70倍，而股价上涨了100多倍。

1986年1月，日经指数为13113点，1987年9月为26000点。1988年日本股市总市值超过当年GDP。1989年12月，日经指数创下历史新高，接近38915.8点。当时股评人喊“年初4万分，年底5万分，三年后10万分都不是问题！”

房地产和股市的巨大财富效应，把这一时期的日本人从战后极度节俭的状态带到了投机抛钱的时代，生活极度奢侈。让我举几个小例子:

当时的日本人都是一根筋，抱着“股市总会涨”和“房价总会涨”两个信念！

但是怎么可能呢？1990年，日本政府觉得飞涨的地价和股市完全脱离了真实的经济形势，泡沫日益扩大，迟早会崩溃。于是日本政府开始了，第一枪很狠。如果有机会再做一次，他们就不会做了。

他们是怎么做到的？

收紧货币。自1989年以来，日本央行连续五次加息，利率从2.5%升至6%。与此同时，货币供应量增速大幅下降。

收紧抵押贷款和控制土地交易。到1991年，日本商业银行实际上已经停止向房地产行业放贷。

调整土地所得税。

出台了“地价税”政策，规定每个土地所有者每年必须缴纳一定比例的税款。房地产热潮期间，囤积大量土地的业主纷纷出售土地，日本房地产市场随即进入“供大于求”的冰河时代。

05

货币紧缩之后，首先不能崩溃的是股市。1987年底，日本股票市值占全球股市总市值的41.7%，然后在1989年达到峰值。但之后急转直下，海外投资者认定泡沫要破灭，下了很大功夫空。以1990年新年为转折点，日本股市转跌。90年9月日经股市平均亏损44%，相关股票平均跌幅55%。几乎所有的银行、企业、证券公司都遭受了巨大的损失。

很多公司为了避免破产，纷纷出售房产，突然供过于求，房价地价开始下跌，但根本卖不出去。陆续竣工的楼房里没有住户，空房子遍地都是。外国投资者迅速逃离，资金收紧。1991年，巨大的房地产泡沫从东京破裂，并迅速蔓延到整个日本。到1993年，日本房地产破产企业的负债总额高达3万亿日元。

因为大量发放房贷，银行收回了大量不良资产。同期，日本21家大银行宣布坏账1100亿美元，其中三分之一与房地产有关。之后又有几家银行曝出假贷丑闻，导致严重的信任危机，几家大银行相继倒闭。

泡沫被戳破了，但其影响超出了很多人的预期:

日本的地价在1991年达到顶峰，从1992年开始持续下跌。截至2015年，六大城市住宅用地价格下降65%，所有城市下降53%，尚未修复。

失落的二十年

随着房地产泡沫的破灭，日本的经济增长率和通货膨胀率双双下降。1992年至2014年，日本GDP平均增长率为0.8%，这是政府不断刺激的结果。

居民的财富大幅缩水

所谓的低欲望社会，也是财力和信心的反应。据日本学者介绍，这一时期房地产和股票价格下跌带来的财富损失达到1500万亿日元，相当于日本个人金融资产的总和。

企业发展缓慢

由于资产价格暴跌，企业资产负债表明显恶化，企业不得不偿还债务，竞争力下降。尤其是银行损失巨大，因为坏账急剧上升。从1992年到2003年，日本有180家金融机构宣布破产。

日本政府是个失败者

1991年后，日本政府债务很高。1991年日本政府债务与/GDP的比率为48%，2014年这个数字变成了230%，远高于同类发达国家的水平。相应地，日本的国际地位也下降了不少。

很多普通人受时代影响很大，命运复杂，即使是处于不稳定状态的人也不例外。前面说过，房地产泡沫最疯狂的时候，老婆去世了，第二任老婆结婚不到两年就提出离婚，但实际要求巨额赔偿750亿。91年后地价暴跌，投机失败。他的公司，曾经的日本三大公司，也倒闭了。2001年，坂口突发脑出血。虽然救了她一命，但她成了植物人，五年后死去。

三.东南亚

在中国之前，最后一个“亚洲奇迹”是由一群国家集体创造的，其中以韩国、印度尼西亚、马来西亚、泰国和新加坡为代表。从80年代末到90年代初，这些国家实现了10%左右的高速增长，引人注目。国际资本蜂拥而至，但这推高了房地产风险。

这一切的起源来自于20世纪80年代的对外开放:

●菲律宾在60年代宣布取消外汇管制，1986年允许自由汇出国外利润；

●1986年，马来西亚提高了允许外国投资者持有国内股份公司股份的比例；

●同年，印尼也放松了对资本账户的控制。

……

到1994年，东南亚主要国家基本实现资本项目下可兑换，金融市场基本完全开放，大量国际私人资本流入东南亚，同时银行信贷开始大幅扩张。

从1986年到1994年，各国流向股市和房地产的银行贷款比例有所增加，包括新加坡33%，马来西亚30%，印度尼西亚20%，泰国50%，菲律宾11%。

但资本流动首先推动的是各大城市的房价。

●1988-1991年印度尼西亚房地产价格上涨约4倍；

●马来西亚、菲律宾和泰国在1988-1992年期间都增长了大约三倍；

●1989年，泰国住房贷款总额为459亿泰铢，1996年超过7900亿泰铢，七年内增加了五倍以上；从1988年到1992年，土地价格年均上涨10% ~ 30%；从1992年到1997年7月，每年都达到40%。有的地方一年地价涨了14倍。

太壮观了。

但是这些都是不可持续的。1997年东南亚金融危机打断了这一进程。原因是过多的热钱涌入，过早地将其不成熟的资本市场对外开放，过度放松对资本项目的管理，为国际热钱的频繁流动和投机攻击提供了机会。

20世纪90年代中期，美国经济开始强劲复苏，以格林斯潘为首的美联储开始加息，美元处于强势周期。实行固定汇率制度的东南亚国家货币被迫升值，出口竞争力减弱，进口激增，导致巨额贸易和经常账户赤字。

同期，人民币大幅贬值，中国在吸引外资和增加出口方面表现出较强的竞争力。1996年前后，南亚国家的出口大幅下降，经常账户加速恶化。1997年，泰铢、菲律宾比索、印尼盾、马来西亚林吉特和韩元成为国际投机资本的目标。资本大量流出，固定汇率制度被迫抛弃，货币大幅贬值，经济普遍跌入悬崖。

房地产泡沫开始破裂。进入1996年后，泰国出口产品国际市场需求疲软，贸易逆差加剧，对泰国汇率造成巨大压力。资本外流的巨大压力迫使泰国央行最终放弃固定汇率制度，实行“有管理的浮动汇率制”，导致外汇市场和股市过度下跌，泰铢贬值一倍以上。房地产价格也迅速下跌，仅在1997年下半年就下跌了近30%。泰国住房空入住率持续上升，写字楼空入住率高达50%。

与泰国类似，马来西亚的大量外债并没有投入实体经济，而是转移到了房地产业和股市，从而使泡沫迅速形成。

以吉隆坡为例。1995年，金融危机爆发前，房租和房价分别上涨了55%和66%。金融危机爆发后，马来西亚货币贬值近两倍。股市暴跌，金融股和地产股甚至跌了70% ~ 90%。房地产市场的泡沫也破灭了。1997年下半年，马来西亚房地产平均成交量下降37%，各种房价指数开始大幅下跌。

其他国家也有类似的情况。房地产危机，金融危机，东南亚国家告别平庸之前的高增长，到现在也没有回到自己的巅峰时刻。

四.美利坚合众国

2007年，美国房地产再次崩盘，和佛罗里达不一样，这次是全国性的。

2001年互联网泡沫破裂，之前很难拿到票的互联网公司股票变成废纸，经济下滑。小布什总统当时的对策是刺激房地产，提出“居者有其屋”的唬人计划。

有钱人已经有房了，所以这一次政府的注意力转向了低收入甚至没有收入的人。

自2001年以来，美联储已经连续11次降息。联邦基金利率从2001年初的6.5%降至2003年6月的1%，30年期固定利率抵押贷款合同利率从2000年5月的8.52%降至2004年3月的5.45%。与此同时，美国政府立法要求金融机构向穷人放贷。宽松的贷款利率条件刺激了低收入群体的购房需求，市场狂欢。

发放次级贷款的金融机构大多是房贷公司，因为没有任何网点，所以主要靠分销渠道来推广业务。因为这些渠道需要佣金，所以进一步放宽了借款人的门槛，一无所有的人也不敢放手。而且他们还推出了“零首付”“零单据”的贷款方式。他们不检查收入和资产。贷款人可以不用资金买房，只需申报收入。一些贷款公司甚至编造虚假信息，让不合格的借款人的贷款申请获得批准。

金融机构疯了吗？号码

由于政策压力，拒绝向低收入人群提供住房贷款的金融机构可能会因歧视而被罚款，通常高达数百万美元；

因为房价一直在上涨，作为抵押物，即使出现违约，银行也可以拍卖抵押物来控制风险；

因为这些房贷公司无法吸收公众存款，只能依靠贷款二级市场和信贷资产证券化来解决资金来源问题。因此，他们将贷款资产证券化，并以抵押担保证券(RMBS和CDO)的形式出售给市场。他们在转移风险的同时获得资金，在向资本市场转移相关风险的同时获得流动性。

到2007年，相关金融衍生品总量达到8万亿美元，是抵押贷款的5倍。

房价也是一路上涨。从2000年到2007年，房价涨幅大大超过了过去30年的增速。2006年6月，美国10个主要城市的房价平均价格比十年前上涨了2.9倍，远超工薪阶层的收入增长水平。

事情变得极端。这次泡沫的破裂也是从政策变化开始的。

出于对通胀的担忧，美联储(Federal Reserve)自2004年6月以来，两年内连续17次上调联邦基金利率，从2006年的1%上调至5.25%。因为次级贷款多为浮动利率贷款，所以大幅上涨，美国人不储蓄，找不到六个钱包来应对危机。然后很多人发现自己还不起房贷！

加息逐渐刺破房地产泡沫，然后房价开始明显下跌。对于那些发放贷款的机构，即使他们收回了拖欠者的财产，他们也不能通过出售财产来收回贷款的本金和利息。而且很多房子根本卖不出去，还要不断违约。

次贷危机立即爆发，并立即蔓延成百年一遇的金融危机，波及银行、对冲基金、保险公司、养老基金，以及包括政府信贷支持在内的各类准金融机构，几乎全军覆没，著名的投资银行雷曼兄弟破产，美林被收购，苏格兰皇家银行等欧洲大银行被国有化...

2008年次贷危机至今已近九年，美国经济经过几轮宽松，开始走出衰退。然而，即使欧洲和日本经济推出了QQE和负利率，中国经济的增长率也不如以前，而拉丁美洲和澳大利亚等资源国则大幅下滑，陷入长期低迷。到目前为止，次贷危机的全球影响还没有完全消除。

总结

无论何时何地，房地产泡沫都有一些特点，比如:

住房需求发生巨大变化；

每一次房地产泡沫的背后，都离不开货币政策。如果你有更多的钱，你必须找到一个地方去。房地产因其优越的禀赋而成为天然的水库；

泡沫也离不开银行等机构的帮助，房贷宽松，金融产品创新失控；

投机猖獗，人人都怕错过；

泡沫破裂有时来自天灾，有时只是谣言；

无论如何，普通人都是吃大亏的。

…….

有很多东西可以总结。根本不存在房价永远上涨这种事。保持家庭财富不仅取决于民族运动，还取决于个人的理性判断。历史上的小波折，对个人来说是大灾难。希望这个小概率事件最好不要落在你身上。他们的幸福安康才是最重要的。