朗诗熙园 【案例】物业公司消防安全责任

基本情况:2011年4月19日凌晨5点左右，南京市丰福路18号琅琊园7号楼1702室物业(以下简称琅琊园物业)主卧室发生火灾。居民陈世泽和刘雅婷(原告的儿子和儿媳)发现火灾后，首先用生活用水灭火。当走廊里的消防栓无法被火势控制时，他们发现消防栓里没有水了。陈世泽后来致电被告联华置业南京分公司，向消防部门报案。被告的四名工作人员到达现场后，由于火灾，他们无法进入房间采取灭火措施。经消防部门扑灭后，南京市白下区公安消防队认定火灾原因为:

1:南京市白下区丰福路18号朗诗园7号楼1702室居住的居民有吸烟习惯；

2:电气设备长时间接电源，处于带电状态；

3.发生火灾时，未采取有效措施，导致火灾扩大蔓延的；

4.琅琊园地产7栋楼室内消火栓系统故障，导致室内消火栓系统无水可用。

还发现被告联华物业南京分公司是施琅西苑小区物业服务公司，与施琅西苑小区业主签订了前期物业服务协议，约定小区物业费为每平方米1.8元。物业服务质量协议第八条明确规定:1。各类消防设施完好有效，消防泵供水率达到100%，其他消防设备设施完好率达到98%以上；2.贯彻执行消防相关法律法规，完善消防组织，建立消防责任制。

争议焦点:本案中，物业公司是否完全履行了物业服务合同约定的义务？

审判情况:法院认为，如果他人财产受到损害，应当赔偿财产损失。火灾造成原告房产的财产损失。经评估，全部财产损失的市场价值为238，372元。火灾发生后，郎世远的房产暂时无法使用，原告出租了其他房产，造成租金损失。考虑到诉讼和装修的合理时间，法院支持原告6个月的租金损失，按每月3500元计算，租金损失为21000元，因此原告的火灾损失共计259372元。根据消防部门的现场检查资料和火灾事故证明，琅琊园房产的起火点位于主卧床左侧床头柜与床的相交处，火灾是由于住户吸烟或电器长时间通电引起的。居民在室内居住时，应当履行注意义务，消除火灾隐患，维护生命财产安全。居民陈世泽和刘雅婷前一天晚上回家时，未能消除吸烟和电器引起的火灾隐患，直接导致火灾，最终导致火灾，这是火灾的根本原因，也是火灾损失的主要原因。被告联华物业南京分公司应按照物业服务协议，履行维护琅琊园小区消防设施的义务，确保消防设施的供水率达到100%，并按照相关消防法律法规建立消防组织进行防火。火灾发生时，由于被告消防设施维护不善，琅琊园房产室内消火栓无水。上述情况表明，被告联华物业南京分公司未能完全履行物业服务合同约定的义务，是有过错的。被告的过错行为在一定程度上延误了灭火，导致未能有效控制火势，增加了原告的财产损失。其实原告财产损失的具体数额无法说明，但可以确认是居民的过失和被告的过错行为共同导致了原告的实际损失。与居民相比，被告的过错程度相对较低，其过错行为对损失原因的影响相对较小。因此，被告的过错行为是原告损失的次要原因。经综合考虑，法院判决被告联华地产南京分公司对原告的全部损失承担30%的赔偿责任，即被告联华地产南京分公司赔偿原告77812元。

据此，南京市鼓楼区人民法院判决被告联华物业南京分公司、联华物业公司自本判决生效之日起10日内赔偿原告陈财产损失77812元。一审判决后，双方均未上诉，一审判决生效，被告按照一审判决履行义务。

本案的启示:《消防法》第十八条规定“住宅区物业服务企业应当维护管理管理区域内的共用消防设施，提供消防安全防范服务。”在现实生活中，物业服务企业一般通过物业服务合同与业主约定，由物业服务企业提供包括消防设施在内的公共设施维护等物业服务。因此，发生火灾时，因物业公司未履行相关义务，导致建筑物消防设施未保持完好有效的，物业公司应当根据《侵权责任法》等规定，对火灾蔓延、扩大造成的损失承担相应的赔偿责任。