融创收购万达 都别乱猜了！融创中国632亿收购万达项目的秘密全在这儿

中国企业在M&A市场的消息让外界想象。

7月10日上午，万达商业和融创中国联合宣布，万达商业和融创中国宣布，融创已接管万达集团13个万达文化旅游项目和76个酒店项目，总金额631.7亿元人民币。

万达集团董事长王健林表示，融创与万达的交易完成后，万达商业计划在今年内还清大部分银行贷款，万达商业负债率将大幅下降。

公告全文如下:

此外，根据港交所的公告，融创中国将从今天上午9点起暂停交易，等待重大收购的公布。因此，所有与公司相关的结构性产品也会短时间停止交易。

据了解，自7月4日以来，融创中国股价一直在持续下跌。截至7月7日收盘，融创中国的股价报14.8港元，下跌6.92%，总市值为577.66亿元。

万达和融创宣布后，万达酒店的发展一度在香港股市暴涨100%以上，现在报1.24港元。万达酒店发展表示，万达与融创的协议并未影响万达酒店的发展。

融创中国董事长孙宏斌表示，交易涉及的资金全部来自融创自有资金，截至2017年6月30日，公司账户中有900多亿元现金。融创今年上半年销售业绩超过1100亿元，年销售额将超过3000亿元。

关于这次收购，众说纷纭。万达这次出售的资产都是优质的，售价便宜到“跌破成本”。甚至有网友认为这是万达回归a股创造的大棋局。

但有业内人士表示，此次收购是万达2015年后“轻资产”战略的延续。但不排除融创是收购乐视、乐视电影、乐视智信之后量身定做的。毕竟万达和融创在公告中宣布将在电影等各个领域进行战略合作。

真相是什么？

万达为什么要卖酒店项目

从2015年8月万达首次提出“去地产轻资产”开始，开始主动调整，不再做地产开发商。2017年初，王健林设定了万达资产9000亿元、收入2658亿元的目标。

7月6日，王健林的子公司万达集团交出了一份漂亮的上半场表现答卷。截至2017年6月30日，万达集团总资产8826.4亿元，同比增长19.8%。现在看来，他们离年度目标已经不远了，用不了多久，万达就会成为一家拥有上万亿资产的公司。

据了解，万达最早是在去年实现了服务业超过房地产收入，转型进入了一个转折点。今天，万达的房地产和服务业收入变化更大，两项业务分别占总收入的42.1%和57.9%。

但不可否认的是，万达的房地产收入仍然远高于其他业务板块。其财报显示，上半年房地产业务收入563.4亿元，同比增长11.3%，相关租金收入116.9亿元。文化集团(308亿元)、金融(206亿元)、网络(25.6亿元)等其他业务的收入都有很大差距。

租金收入的增加和房地产业务的轻资产转型仍然是万达目前需要花费的主要事情。目前房地产公司IPO几乎处于停滞状态，万达回归a股并不顺利。也许是因为这个原因，王健林这几年反复表示不愿意做房地产开发商。另一方面，轻资产、租赁和品牌运营价值的提升对这家公司也有更积极的影响。

据公开信息，万达目前持有的物业总面积为3387万平方米，比2016年底增长4.8%。上半年，他们在一二线城市销售了3759.6万平方米的房产，占总面积的63.8%，价值6244.5亿元，占售出房产总值的78.8%。

但6月22日有消息称，银监会要求各银行对万达、复星等相对较大的民营企业进行风险排查，导致万达电影市值缩水60亿。虽然万达随后发表声明并起诉了消息来源，但对万达的“风险”还是有些怀疑。

今天，融创与万达的交易完成后，万达商业计划还清今年大部分银行贷款，万达商业负债率将大幅下降，这也可以理解为万达进行风险排查的有效措施。

另有消息称，万达向融创转让了大量项目，旨在寻求万达商业地产成功回归a股。万达商业大量开发销售物业，很可能会继续在a股中被列为房地产公司，目前房地产公司IPO完全暂停，这对万达极其不利，万达在之前的私有化协议中与投资者签订了一揽子协议。

根据万达商业民营化前期计划，万达集团和境内外股权投资者通过一定渠道在境外设立SPV(特殊目的载体)，达成一致行动的参与全面要约，单笔SPV收购比例不超过5%。如果在2018年8月底之前已退市2年或未在a股上市，万达集团将以每年分别8%和10%的单笔利润向境内外投资者回购全部股份。

万达商业希望在今年年底前完成a股回归。截至6月底，万达商业的IPO排队序号为67，审核状态为“反馈”——是否能回到协议前的a股尚不清楚。

融创账户还有900亿

据王健林介绍，万达商业出售是为了降低负债率。然后他就真的占了便宜。

《M&A公告》第一条是这样说的:万达将上述13个文化旅游项目91%的股权转让给融创，注册资本为91%，即295.75亿元人民币，融创承担项目现有全部贷款。

由于涉及上述13个万达城市的全部贷款，有分析师表示，这笔交易的实际成本将超过1000亿元。这也意味着融创将承受巨大的财务压力。

可以证明，《中国房地产报》报道称，王健林曾公开表示，每个文化旅游综合体项目的注册资本约为30亿至40亿元，其中约8亿元来自土地收购，10亿元启动。但万达当年的投资并不是全部由自己出资，主要由三部分组成:35%-40%的注册资本由自己出资，约30%由银行融资，其余由预售收入解决。

青岛东方电影资本项目总投资规模500亿元，启动资金50亿元。据业内人士透露，该项目投资贷款比例高达75%。

按照第一种模式，即30%的银行贷款，13个文化项目总投资约500亿元，贷款约150亿元，万达实际投资约150亿元。按照青岛项目75%的贷款比例，万达在13个文化项目的实际投资约为125亿元。

可以说万达通过这笔交易赚了不少钱，但融创将承受巨大的资金压力。

在过去的两年里，融创中国进行了频繁的收购，如绿城、凯撒、中裕地产和天朗的项目收购或企业股权收购。2016年，融创中国的子公司融创地产以137.9亿元人民币收购了联想控股的子公司柯荣置地。有人认为孙宏斌收购柯荣是感情用事，急于在柳传志和老东家面前证明自己，打“白骑士”。

前段时间融创中国以40亿人民币收购金科房地产集团有限公司16.96%的股权，也引起了外界的关注。这些企业，比如并购，收购别人的股份，一般收购后不自己经营，而是放在资本市场融资。融创收购金科的直接目的是扩大管理规模。

此外，丰富的土地储备为融创中国后续的持续稳定发展提供了动力。数据显示，截至2016年底，融创在全国共有44个城市，土地储备约7291万平方米，股权土地储备约4973万平方米。截至2017年3月25日，融创中国土地储备总量达到7912万平方米。之后收购了大连润德干城、重庆华城富力、天津姚兴，继续获得项目，增加土地储备。

其他数据显示，截至2016年底，融创中国持有现金高达698亿元。短期债务覆盖率翻番，累计发行低成本内债和ABS 285亿元，替代历史高成本融资，融资成本降至5.98%，平均新增融资成本仅为5.78%。“半年1000亿元”的销售业绩，不断“输血”创造中国。

孙宏斌今天也表示融创账户还有900亿。言外之意不言而喻，融创完全有能力完成此次收购。

必须提到的是，万达和融创的公告第六条，双方都同意在电影等各个领域进行全面的战略合作。

6月30日，融创中国宣布完成收购协议项下乐视、乐视影业、乐视智信的目标股权转让登记，完成目标公司提名董事和高级管理人员的聘任。

业内有人表示，此次收购可能会对乐视和乐视影业产生一定的正面影响。

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