房地产营业税 房地产主要税种及征税方法（含开发全流程）

房地产行业的会计核算并没有商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要通过一定的手段合理规避。它所涵盖的税种基本包括国家税法规定的除生产、销售和修理修配行业缴纳的流转税增值税以外的所有税种。房地产开发公司从取得土地使用权到开发销售结束的各个阶段应缴纳的各种税费及应纳税额如何计算。

一、土地使用权收购阶段:契税、印花税是要求的，但有时土地出让方在出让时会索要净值，也会要求出让方承担税法规定应由出让方承担的营业税、附加费和土地增值税。

契税:是在中华人民共和国境内转让土地和房屋所有权时，对承担土地使用权和房屋所有权的单位和个人征收的一种税收。契税以土地使用权和房屋所有权转移的交易价格为基础，基本税率为3%。

应税金额=房地产交易价格或预计价格×税率

印花税:是对经济活动和经济交往中公布和收取印花税暂行条例所列的各类凭证征收的一种行为凭证税。分为从价税和从价税。

应税金额=合同金额×0.05%

注:印花税的缴纳贯穿房地产行业的各个阶段。公司成立时，缴纳注册资本印花税、账簿印花税、土地收购时土地出让合同印花税、开发阶段各种工程合同、广告合同印花税、销售阶段产权过户凭证印花税。

二、取得土地使用权后至房屋出售交付之日，每年缴纳土地使用税。

土地使用税:城市土地使用税是以实际占用的土地面积为基础，对城市、县城、建制镇、工矿区有土地使用权的单位和个人按规定税额征收的一种税。

年应纳税额=土地使用面积×单位税额

3.预售阶段:缴纳营业税及附加，提前缴纳土地增值税和企业所得税。

营业税:在中华人民共和国境内提供劳务、转让无形资产或者销售营业税条例规定的不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人。

房地产销售应纳税额=纳税人销售房地产收取的总价及额外费用×5%

营业税附加:城市维护建设税=营业税×7%

教育费附加=营业税×3%

土地增值税:对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的税收。土地增值税按照纳税人转让房地产取得的增值额和适用税率计算征收，增值额为纳税人转让房地产取得的收入扣除《条例》规定的项目金额后的余额。

海南地税局规定，房地产企业在预售阶段要提前缴纳土地增值税，海口、三亚每月预付销售额的2%，其他市县预付销售额的1%。

企业所得税:企业所得税的征税对象是土地使用权转让和出售房地产所得及其他所得。

应纳税额=应纳税所得额×25%

房地产企业预售阶段，应按季度预缴企业所得税，季度预缴税额按国税发31号和国299号规定预缴

每季度预缴企业所得税=×22%

备注:新企业所得税法实施后，海南实行企业所得税过渡性政策，新企业税率25%，老企业税率22%，2011年税率24%，2012年以后税率25%。

4.当年有竣工建筑物的，在竣工当年结算缴纳企业所得税，并于每年5月31日前申报31号)。

年应纳企业所得税=应纳税所得额×25%

应税收入=总收入-非应税收入-免税收入-扣除-弥补每年的损失

五、项目销售额达到85%或完成后，土地增值税清算。

土地增值税清算条件: 转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的85%以上，或者剩余可销售建筑面积虽不超过85%，但已出租或自用的；销售许可证三年未售出。

应纳税额的计算

1.计算增值额=收入额-扣除项目金额

2.计算增值率增值率=增值额÷扣除项目金额

3.根据增值税率确定适用税率。

4.根据适用税率计算应纳税额。

应纳税额=增值税金额×适用税率-扣除项目金额×快速扣除系数

备注:实行四级累进税率

以下是房地产开发的全过程:

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