房屋租赁纳税发票 出租房屋缴哪些税如何开票，一看就懂！

某公司财务小张

边肖，我刚刚听到人们说，如果你租房子，你必须缴纳增值税。多少钱？哪里付款？

漂亮又专业的66姐

别急，慢慢听我说。

个人出租房地产按5%的征收率计算，向房地产所在地主管税务机关申报纳税；个人出租房屋的，应按5%减1.5%的征收率计算应缴纳增值税的金额，并向房地产所在地主管税务机关申报纳税。

个人租房的，应交增值税=销售含税÷×1.5%；租赁非住宅，应交增值税=销售含税÷×5%。

这里的个人是指个体工商户和其他个人。

某公司财务小张

如果出租人不是自然人，比如企业，纳税也一样吗？

漂亮又专业的66姐

当然不是，要看出租人的性质。

小规模纳税人

小规模纳税人，即出租房地产的单位和个体工商户，按5%的征收率计算增值税应纳税额，出租房屋的个体工商户按5%减1.5%的征收率计算增值税应纳税额。

一般纳税人

01

普通纳税人出租2016年4月30日前取得的房地产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算增值税应纳税额。房地产所在地与机构所在地不在同一县的，纳税人应当提前向房地产所在地主管税务机关纳税，并向机构所在地主管税务机关申报纳税。房地产与事业单位位于同一县的，纳税人应向事业单位所在地主管税务机关申报纳税。

02

一般纳税人出租2016年5月1日后取得的房地产，适用一般计税方法。房地产所在地与事业单位不在同一县的，纳税人应当提前向房地产所在地主管税务机关纳税，并向事业单位所在地主管税务机关申报纳税。房地产与事业单位位于同一县的，纳税人应向事业单位所在地主管税务机关申报纳税。一般纳税人出租2016年4月30日前取得的房地产，选择适用一般计税方法的，适用上述规定。

一般纳税人、小规模、个体户和个人出租住房

出租房产涉及的税款类型涉及税种计税基础税率发票开具房产取得时间税法依据住房商铺一般纳税人增值税不含税销售额/1.055%5%自行开具，如为11%税率，需要在不动产所地税务局预缴3%增值税（不需要开具《外出经营活动税收管理证明》）2016年4月30日前不含税销售额/1.1111%11%2016年5月1日以后城市维护建设税实际缴纳的增值税7%教育费附加3%地方教育费附加2%印花税不含税销售额千分之一千分之一城镇土地使用税不含税销售额免征按季度缴纳，按照面积和相应的使用税额房产税不含税销售额4%12%小规模纳税人增值税不含税销售额/1.051.55%向机构所在地税务局申请代开增值税专票或者普票，如对方为其他个人，不得开具增值税专用发票。城市维护建设税实际缴纳的增值税7%教育费附加3%地方教育费附加2%印花税不含税销售额千分之一千分之一个人所得税核定或者查账城镇土地使用税不含税销售额免征按季度缴纳，按照面积和相应的使用税额房产税不含税销售额4%12%个体工商户、

其他个人

增值税不含税销售额/1.051.55%向不动产所在地税务局申请代开增值税专票或者普票，如对方为其他个人，不得开具增值税专用发票。城市维护建设税实际缴纳的增值税7%教育费附加3%财税12号地方教育费附加2%印花税不含税销售额免征千分之一个人所得税不含税销售额-附加税-房产税10%1、月租金4000以下，扣除800，税率20%

2.月租4000以上，扣除20%，税率20%。

财税24号城镇土地使用税不含税销售额免征按季度缴纳，按照面积和相应的使用税额房产税不含税销售额4%12%财税24号1、房产税的征收对象为产权所有人，产权归国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；不确定产权或者有纠纷的，由房屋代管人或者使用人缴纳。

2、转租行为不征收房产税。

3.屋顶是租来的，因为屋顶不属于房地产的形式，所以不交房产税。

4.无租金使用其他单位房地产的单位和个人，应当按照房地产的残值缴纳房产税。

5.房产税按房产原值扣除30%后的残值计算缴纳。

6.房产税和房子红不红没关系。

7.房产税的缴纳主要看房子的性质，住宅和商业。

8.国家机关、军队和自用财产免征房产税。免征房产税的房子如果出租给外界，需要缴纳房产税。

9、个人出租住房，免征房产税。

一、增值税

一般纳税人出租房地产，按照下列规定缴纳增值税:

1.一般纳税人出租2016年4月30日前取得的房地产时，可选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

应纳税额=含税销售额/*5%

应税金额=含税销售额/*5%

2.一般纳税人出租2016年5月1日后取得的房地产，适用一般计税方法。

应纳税额=含税销售额/*3%

应纳税额=含税销售额/*11%-进项税额

一般纳税人出租2016年4月30日前取得的房地产，适用一般计税方法的，适用上述规定。

小规模纳税人出租房地产，应当按照下列规定缴纳增值税:

1、单位和个体工商户出租房地产，按5%的税率计算应纳税额。

2、个体工商户出租房屋，按征收率5%减1.5%计算应纳税额。

应纳税额=含税销售额/*1.5%

应纳税额=含税销售额/*1.5%

3.其他个人出租房地产的，按照5%的征收率计算应纳税额。

4.其他个人出租房屋，按5%减1.5%的税率计算应纳税额。

中介机构提供房屋租赁服务

房地产中介一般为纳税人提供出租房屋，按照经纪服务计算，增值税税率为6%。

对小微企业的税收优惠

增值税小规模纳税人销售商品、加工、修理修配劳务、销售劳务和无形资产，应当单独核算。小规模增值税纳税人销售商品，提供月销售额不超过3万元、月销售额不超过3万元的加工、修理、更换服务，以及销售服务和无形资产，从2016年5月1日至2017年12月31日，可享受小微企业暂免增值税的优惠政策。

预收租金是否可以按月评估？

纳税人以预付款方式提供租赁服务的，其纳税义务自收到预付款之日起发生。因此，预收租金不能按月评估，应在收到租金的当月全额计入销售总额。

但是，例外的是“其他个人”。《国家税务总局关于营业税改征增值税试点征收管理的公告》规定，其他个人以预付款形式出租房地产，预收租金收入可在预付款对应的租赁期内平均分摊。如果分摊后每月租金收入不超过3万元，可以享受小微企业免征增值税的优惠政策。

二、城市维护建设税

城市维护建设税按增值税和消费税的适用税率缴纳。纳税人所在地在市区的，税率为7%；地点在县或镇，税率为5%；地点不在市区。县或镇税率为1%。

税收优惠:

其他个人免征增值税，也免征城市维护建设税。

第三，教育附加费

在增值税和消费税的基础上，教育费附加按3%的适用税率缴纳。

税收优惠:

根据有关规定，月销售额或营业额不超过10万元的，支付义务人。免交教育费附加和地方教育费附加。

第四，印花税

财产租赁按租赁金额的1‰贴花，税额不足1元的按1元贴花。

税收优惠:

个人签订的出租或出租房屋的租赁合同免征印花税。

V.所得税

个人财产租金收入减去规定的费用、有关税费和实际支出的修理费，应当按照20%的税率征税。但允许扣除的修理费以每台800元为限。如果一次扣不完，允许下次继续扣，直到扣完为止。

租赁期限跨年的交易合同或协议中约定企业租金收入，并一次性预付租金的，根据《企业所得税法实施条例》规定的收入与费用相匹配的原则，出租人可以在租赁期内分期将上述确认收入统一计入相关年度收入。

税收优惠:

对个人出租住房所得，减按10%的税率征收个人所得税。

个人捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律法规，其公益捐赠支出不超过其申报应纳税所得额30%的部分，允许从其应纳税所得额中扣除。

六、城镇土地使用税

城镇土地使用税采用固定税率，即有范围的差别税。根据大、中、小城市、县城、建制镇和工矿区，分别规定每平方米城镇土地使用税的年度应纳税额。

税收优惠:

个人出租住房，不分用途，免征城市土地使用税。

七.财产税

房屋租赁需缴纳房产税，房产税按房地产租金收入征收，适用税率为12%。

税收优惠:

对个人出租住房，不论用途，一律按4%的税率征收房产税。

其他个人租房交什么税？怎么开发票？

其他个人租房要交这些税

1.大桶

其他个人出租房屋，按5%减1.5%的税率计算应纳税额。

其他个人以一次性租金的形式出租房地产，所得租金收入可以在租金对应的租赁期内平均分享。分摊后每月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税的优惠政策。

2.个人所得税

个人所得税按照财产租赁所得计算，在财产租赁过程中缴纳的税费、支付给出租人的租金、个人承担的租赁财产实际支出的修缮费用以及税法规定的费用扣除标准依次从不含增值税的收入中扣除的缴费单位扩大到月销售额或营业额不超过10万元的缴费单位。

7.城市土地使用税

个人出租住房，不分用途，免征城市土地使用税。

其他个人租赁房产如何申请开票

其他出租房地产的个人可向房地产所在地税务机关申请开具增值税发票。将房产出租给其他个人不得开具或申请开具增值税专用发票。申请增值税发票所需信息:

开具增值税发票纳税申报表一份

租赁房地产出具的书面确认证明一份

开票申请人的合法身份证明原件及复印件各一份

出租房产开具发票时的注意事项

1.出租房产时，纳税人自行开具增值税发票或税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明房产详细地址。

2.个人租赁住房优惠政策下调1.5%。纳税人自行开具增值税发票或税务机关代开增值税发票时，通过新系统的开票功能录入含税销售额，系统自动计算税额和无税金额。发票不应与其他应税活动混在一起。

3.其他个人以预付款形式出租房地产的，在预付款对应的租赁期内，可以平均分享提前收到的租金收入。分摊后每月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税的优惠政策。

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