北京楼市调查:二手房价格挤＂水分＂ 放贷周期拉

北京楼市3月17日调控至今已三个多月，北京房地产市场无论从量价、信贷、买卖双方心态等方面都出现了明显或细微的变化。Zhongxin.com记者近日采访了房地产经纪人、银行家、购房者、房地产分析师等众多楼市“知情者”，试图勾勒出当前北京楼市的新变化。

成交量:6月，二手房成交量难以突破1万套大户型的“卖出”

经过三个多月的调控，北京二手房的交易数据是怎样的轨迹走出来的？

据中原地产统计，调控前一周，北京普通住宅和别墅销售数量为640套。调控后，4月第一周成交量跌破500台，6月第一周303台低成交后，上周成交量达到494台。

“截至6月25日，6月份二手房签约6969套，预计月成交金额将为两年多来最低。”中原地产首席分析师张大伟表示，三月份一二线城市调控后，交易数据逐渐反映出调控的影响，网上签约量持续下降，市场进入调整周期。

从单个社区的交易量来看，这种变化更加明显。蒋军就是这波楼市调控的见证者。去年，他成为了北京青年路附近一家连锁店的房地产经纪人。

“国美第一城是该地区最热门的社区。前一个月的交易量是40-50套。从6月份开始，社区已经卖出了8、9套房。”蒋军告诉中新。该规定对想换房子和购买大房子的顾客有很大的限制。在政策收紧后，这些客户要么减少预算，要么需要提高首付。“现在还有一两处住宅的中小户型交易，三处以上的大户型根本卖不出去。”

目前北京的二手房比市场热的时候还多。蒋军说，许多业主现在看跌房价，急于出售，但接手的人少得多。“如果每个月购买20套新套房，按照调控前的消费率已经售罄，但现在每个月只能卖出8-10套，所以库存在积累”。

房价:开始挤压“水分”，部分业主会降价上市

国家统计局最新数据显示，5月份北京二手房价格环比下降0.9%，居70个城市二手房价格跌幅之首。

在这种背景下，“一套房三个月降价500万”、“二手房上市价格一直由政府引导”、“不降价就卖不出去”等引人注目的新闻频频见诸报端。这是真的还是耸人听闻？

记者调查发现，目前，一方面，房地产中介积极纠正过度报价；另一方面，基于买家对近期房价的稳定预期，卖家的心态也发生了微妙的变化，从挂牌价格高于市场价的“够”到挂牌价格低于市场价的“试”。

据多家房地产中介介绍，不少急于出售的业主已经开始降价，挤出“水分”。

在房山区长阳地铁附近的连锁店工作的朱明告诉Zhongxin.com记者，“全南两居室380万的最新一套88平米已经售出，每平米成交价为4.3万元，基本回到去年年底的水平。”朱明告诉Zhongxin.com，在3月17日新政之前，同一套公寓的单价为5.43万元，3月份的单价下调了1万元。

当然，不同建筑之间，房价挤压的“水分”程度略有不同。蒋军说:“以前报价的房产现在价格更快了。例如，在类似国美第一城的冯润水上社区，交易单价一度飙升至10万元。现在最新的交易单价已经降到了8万元。”

图为北京市丰台区房地产登记中心。Zhongxin.com邱雨雪

信贷:银行抵押贷款额度收紧，贷款周期延长

房价有所松动，对刚需要买房的合格人士来说是好事。然而，年初决定买房的北京女孩刘潇至今仍未出售自己的房子。她的理由简单直接:“政策刚刚生效，未来几个月肯定会有空的降价”。

早在半年前，刘潇就在青年路附近选了一个地段，去过很多次。她明显感受到了调控前后买家之间的讨价还价空的变化。“过去，买家杀价，不仅不降，甚至以违约为代价等待涨价。现在不一样了。如果上市价格下跌，就会有一些议论。

即便如此，80后的刘晓在北京买房也不容易。按照她的首付金额和还款能力，大户型买不起，只能考虑50-60平米的住宅。在青年路附近，类似单位的总成交价在350万至480万元之间。“即使父母给首付，后续月供压力也不小，尤其是最近房贷利率上涨”。

记者注意到，目前，在北京购买第一套房的商业贷款利率为基准利率的4.9%；在此基础上，第二套房商业贷款利率上调20%，至5.88%。蒋军表示，不仅利率上升，而且大多数银行承诺的两个月贷款周期也不可靠，一些银行根本无法释放。

“根据目前的政策，北京地区银行个人抵押贷款的新增金额约占全年新增贷款总额的25%。额度有限，银行只能等放出来的钱才能收回。如果再放开额度，必然导致借贷周期无限延长。”一家国有银行个人贷款部门的一名工作人员告诉记者。