博鳌房产论坛召开 杨现领讲述存量时代的市场逻

博鳌21世纪房地产论坛第17届年会房地产六方会谈

中新网7月25日电-7月23日，博鳌21世纪房地产论坛第17届年会正式召开房地产六方会谈，主题为“巨人的诞生:迎接10万亿存量房屋时代”。链家研究院院长杨现领在会上表示，存量房屋时代的房地产市场运行逻辑已经发生了变化，未来5到10年，中介行业将经历从“交易为王”到“服务为王”的转变。

2016年，全国二手房交易量增加到6.5万亿，这是房地产市场进入股票时代的重要标志，中介行业未来将面临一些变化。杨现领指出，未来二手房市场规模将进一步扩大，一线和重点二线城市的流通率将进一步提高。2016年，北京、上海和深圳的流通率将分别达到3.5%、5%和8%。据杨现领分析，二线重点城市未来提升最快，二线流通率达到5-6%。"

同时他也指出，弱势的二线、强势的三线也将迅速进入二手房市场，二手房成交量将逐渐超过新房成交量。目前中国二手房市场集中度很高，前30名城市成交量超过5亿。原因是大多数二三线城市的房地产市场还不成熟。未来，经过这一轮疲软的二三四线城市房地产市场的周期性繁荣和新供应量的收缩，疲软的二三线城市二手房市场将逐渐从婴儿期走向快速启动期。杨现领认为，未来前30名城市的交易量集中度将降至35%左右，这是一个合理的区间。

此外，房屋交易商的单价增加，为白色中介提供了生存土壤。随着大量城市进入“万元俱乐部”，为中介行业合规经营、务实挣钱创造了良好环境。中介在回报稳定的市场氛围中逐渐走向规范化，行业不断得到净化。例如，杨现领说:“如果一个城市的平均房价低于1万，佣金率按2%计算，平均佣金低于2万，经纪人平均三个月完成一笔交易。如果按50%的股息率计算，这个城市的经纪人平均月收入只有3300元，几乎不可能生存。”

连锁研究所所长、经济学博士杨现领

股票时代中介市场的发展特征会发生什么变化？对此，杨现领表示，市场将重塑整个中介行业的价值观、生存能力和生存策略，真正的住宅将成为未来行业的基本标准和基本门槛。

首先，在价值观上，真实、透明、无差别的信息传递将成为整个行业及其参与者的底线。其次，随着行业基础设施的完善，房地产字典中信息字段的完成，以及大量持续的资金投入，房地产将成为中介能力的体现。再者，炒房也是中介生存的重要策略。从企业的角度来看，房屋真假的根本区别最终会体现在竞争力和消费者满意度的差异上。

链家在2008年开始建立“房产字典”系统，已记录了7500多万套住房信息。品控中心作为一个独立于其他业务部门的监管机构，全面监管和控制房地产监管和经纪人行为规范。“如果未来整个行业都可以在房地产的基础上运营，那么互联网和技术对行业的改造就有可能深入，从而以更大的努力改造交易流程，降低交易成本，提升用户体验。”杨现领说。

如果说过去20年中介行业的关键特征可以总结为一点，那就是“交易为王”，一切为了交易。随着整个住宅市场消费升级的深入，“服务为王”将取代“交易为王”成为行业改革的方向。

“一个企业的生存和发展，本质上就是在不断变化的环境中做永远不会改变的事情。”杨现领指出，真实的信息、优秀的经纪人和一定的交易应该是中介企业的“黄金法则”。第一种是真实信息，未来信息维度会显著扩大。它不仅要求真实的住房信息，还要求住房信息的全面性和及时性。真实信息的信心价值是让消费者的决策更加理性、透明和主动。第二个是好经纪人。为王服务的中介行业，必然意味着有一大批诚实、正直、合作、乐于服务的经纪人，把经纪行业作为自己长期的职业目标。“全国每年有700多万毕业生，他们应该有很大的机会成为优秀的经纪人和职业经纪人。”杨现领说。第三是事务所交易。房屋交易最大的痛点是不确定性，交易环节复杂，资金流通存在时间和节点障碍。中介公司应该能够在交易的各个方面为客户提供安全保障。