购租并举,推动房市行稳致远

租购有相同的权利，企业改为租购，并有“群租”治理...南京市政府办公室昨天发布了《南京市房屋租赁试点工作方案》，备受关注的“南京模式”正式亮相。省住房和城乡建设厅有关负责人昨晚表示:今年5月，南京与苏州、无锡、常州、徐州、扬州一起被列为全省租购试点城市。今年7月，住房和城乡建设部将其确定为12套租房。试点城市之一，“从目前全国各地推出的租购计划来看，南京的计划比较全面，指标也比较好量化。每一个都明确规定了相关的实施部门”，“我省其他五个城市的试点方案也会很好。

鼓励开发商做“大地主”，

商品房可以改成出租屋

目前，南京租赁市场年营业额约为30万套。对于未来常住人口950万的长三角地区中心城市南京来说，出租屋的供给需要大幅增加。

南京将培育一批国有、混业、民营等各种供应实体的制度化、规模化租赁企业，引导市场规范有序运行。全市建设或筹集的租赁住房不会低于50万平方米。到2020年底，基本形成供应商多元化、租赁住房充足、政府监管有力、租赁关系稳定有序的住房租赁市场，基本建立购租并举的住房制度，促进房地产市场持续稳定发展。

为了向市场投放更多的出租屋，南京市规定，在出售部分面积超过5万平方米的新增住宅用地时，将分配5%的保障性住房。

接下来，南京将选择符合住房租赁市场需求的新商品房项目。出让时直接将土地用途定义为“出租屋用地”，所建房屋全部由房地产开发企业自持长期租赁。这也意味着未来的开发企业将具有“大地主”的地位。

南京商业写字楼存量巨大。基于此，当地政府确立了“由商转租”的思路，即鼓励房屋租赁方面的国有企业将闲置低效的国有工厂和商业写字楼改造成租赁房屋。“商租”将按照“一案一议”的原则进行。在满足照明、通风、卫生、消防、安全等基本居住条件的前提下，位于市中心、副中心外存量较大、生活设施完善的地铁站周边的已建、未售、未开放的商品房，可按规定改为出租屋。一些低效率的土地和集体土地也将试点建设出租屋。

建立监管平台、

在线享受“一站式”服务

接下来，南京将搭建全市房屋租赁服务统一监管平台，将大型房屋租赁企业、大型房地产中介机构、个人住房信息全部纳入其中，房管部门通过房地产交易管理系统核实房屋权属状况，确保房屋信息真实准确。房屋登记、信息发布、租赁交易、网上签约、登记备案、租赁登记证均可网上完成，逐步实现网上支付、信用评估、补贴支付、公积金提取等一站式便捷服务。

同时，南京将研究制定租赁合同范本。房屋租赁合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面增加租金，不得任意扣除押金；承租人应当按照合同约定使用房屋及室内设施，按时缴纳租金，不得擅自拆除、改变房屋结构或者转租。同时，租赁双方可通过12348热线就普通租赁合同纠纷提供法律咨询服务。

21世纪不动产副总经理胡认为，将租赁纳入监管平台是一个亮点。现在几乎85%的房屋租赁都是双方“手拉手”的行为，在政府平台上统一交付，会促进定期缴纳房租税，稳定租赁关系。

规范租赁条件，

个人租赁将获得奖励

引导和刺激个人租赁将是租赁市场住房供应的重要渠道。南京已经明确，个人租赁住房要免费登记备案，并以相应的优惠政策征收房租税。个人出租住房月收入不超过3万元的，可在今年年底前免征增值税。

房地产经纪机构提供房屋租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；企业、事业单位、社会团体和其他组织以市场价格向个人出租居住用房，减按4%的税率征收房产税。

根据《方案》，南京市对房屋的装修和出租将有严格的要求，即装修不得破坏消防设施的完整性和有效性，原设计为客厅的房间空不得分割，施工后不得出租，不得以床出租；厨房、卫生间、阳台、地下储藏室、车库等非住宅用房空的原设计不得改建、出租供人居住。出租屋人均建筑面积原则上不低于15平方米，每间出租屋居住成年人不超过2人。

房屋承租人权利清单，

逐步实现同等的购买权和租赁权

“如果租房和买房有同等的权利，会减少很多人买房的欲望，有助于形成结构良好的住房体系。”这一观点在南京昨日发布的官方解读中有所表述。南京市将适时研究出台政策措施，让符合条件的租户享受与当地居民同等的基本公共服务，建立租户权利清单，逐步实现同等的购租权。

根据这一解释，南京的“购租同权”包含三层含义——

承租人享有的基本公共服务，包括义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、健康促进、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务、科技申报、住房保障和公积金提取等；循序渐进，稳步推进。

关于出租屋的“准入”问题，《建议》也相应明确:对于本市户籍租户，子女将按照南京市学前和义务教育招生政策接受教育；对于未在本市登记并符合南京市流动儿童义务教育招生政策的租户，各区教育行政部门将统筹安排其子女在居住区享受义务教育。

我们的记者王晓霞