投资回报率怎么算 房子投资回报率怎么算 知道投资房产你赚了多少钱吗

　　房产投资的话题肯定是老百姓避不开的话题，投资房产总是希望能转到钱。这里就牵扯到一个房子投资回报率的问题。你能清楚的知道自己赚了多少钱吗？

　　住宅投资的升值因素

　　首先，住宅的价值构成由地产和房产两部分组成，包括地价、建筑成本专业费用利息利润税费等。住宅投资主要靠土地的增值，地点选择对住宅投资的成败至关重要，有言不怕好的地段买到坏房子，就怕在不好的地段买房子，所以，应从不同层面科学地认知和理解地段微观的地理位置，包括周边环境、交通条件等。宏观的社会位置，意味着人气和文化氛围等。周边环境条件的任何改变都会对房产的价值产生影响，如拥有令人心旷神怡的大面积绿地，靠近山体和水域景观或是商业发达人口集中地段都是良好的投资区位。若处于观瞻不良的忌讳之地，如垃圾场或污染源附近，治安不良等，则不适宜投资。交通状况是生活工作的基本条件，是决定地段好坏的最活跃因素，交通状况的改善可改变不佳的地段，房产带有鲜明的地域特征。不同社会经济状况、文化背景表现出较大的差别，文化层次高的社区，住户的背景造成的某种声望将吸引同类型客户，带旺区域内房产的升值，如使馆区居住的外国人较多，使其周围的外销公寓倍受青睐。

　　其次是规划设计。住宅开发和投资都遵循最佳利用原则，人们乐于居住在设施配套完备的地区。城市规划确定了土地的发展方向，宜选择社会公共配套设施水平高的区域投资。另外，规划布局协调户型，设计舒适有效的楼盘，以及顺应时代潮流，具有超前意识的物业，经济寿命长。如现在的宽带网络、环保住宅，迎台了人们生活方式和消费品位的变化，是提高投资收益的重要因素。其它影响物业升值的因素还有建筑质量，物业管理，开发商的品牌信誉。房屋作为一种有着长期使用价值的产品，建造质量至关重要，同地段类似的两项物业，质量的优与劣，其日后差值会很大。物业管理的水平直接决定了租金的高低，优秀物管公司的信誉和服务水平，将提升物业的档次，物业的增值保值也取决于此，实力雄厚的开发商开发的住宅容易产生品牌效应使之成为投资热点。

　　住宅投资回报率：计算与分析

　　第一部分 投资回报率简介

　　投资回报率就是在一定时期里，投资所获得的现金收入所占投入现金的比例，通俗地说就是衡量用钱去赚钱的一个数量指标。

　　投资回报率=净现金收入÷投入资金%

　　投资回报率分为两种，一种称为现金投资回报率（Cash on Cash） 另一种是称为增值投资回报率（Soft Profit） 。

　　下面我们就以北京的住宅为例计算一下投资回报率并做简单分析，本计算仅是用于介绍投资回报率的的计算方法，只起示范作用。

　　在北京二环附近，一栋三居室，八十平方米的，五年新的高层住宅，中等装修，买入价格70万人民币，租金每月2200人民币，每月杂费占租金5%（管理费、空置率等） ，请计算投资回报率：

　　我们分为以下三种情况：

　　第一种，买主一次付清，没有按揭的现金投资回报率

　　第二种，买主一次付清，没有按揭的增值投资回报率

　　第三种，买主支付30%首期，有按揭情况下的两种投资回报率

　　我们先来计算第一种：

　　买主一次性付清70万人民币，没有按揭

　　租金总收入=2200×12=26400人民币

　　净租金收入=26400×95%=25080人民币（每月杂费5%）

　　所以，投资回报率=25080（净现金收入） ÷700000（投入资金）=3.6%

　　但是，我们要考虑金钱的时间因素的话，即把钱存入银行就一定会有利息收入（钱放在家中不产生利息收入） ，假设目前银行的利息是5%，我们按简单利息计算则70万存入银行，每年利息大约是700000×5%＝35000人民币

　　存入银行的投资回报率＝35000÷700000＝5%

　　所以，在这种情况下，仅仅从现金投资回报率上讲，用70万买一个房子出租，还不如把70万存入银行的投资回报率高，每年少收入近10000人民币（35000－25080） 。也就是说，仅从现金投资回报率讲买房子投资还不如存银行。

　　第二部分 增值情况下的投资回报率

　　下面我们计算一下，所谓的增值情况下的投资回报率，在这种情况下，就是把房地产增值也包括进去，这一部分只有当卖掉或重新贷款时才能拿到手，也称为Soft Profit。

　　我们接着看上面的例子，

　　A，假设房子一年内增值5%，增值部分＝5%×70万＝35000人民币

　　投资回报率＝（35000＋25080）÷700000＝8.5%

　　在这种情况下，比起存入银行高出3.6%

　　B，假设房子一年内增值10%，增值部分＝10% ×70万＝70000人民币

　　投资回报率＝（25080＋70000） ÷700000＝13.6%

　　在这种情况下，比起存入银行高出8.6%，投资人才觉得投资有比较满意的回报。

　　从以上我们可以看出，只有当房价每年能上涨5-10%时，投资住宅才有价值，但如果房价不上涨，或上涨幅度很小，那么投资住宅就变得得不偿失。

　　第三部分 具有按揭情况下的投资回报率

　　我们继续上面的例子，假设首期为房价的30%，即21万人民币，按揭贷款额49万，按固定利率，15年，5.75%计算。

　　所以每月付给银行（本金和利息）4070元，每年是48800元，其中利息27600元，本金21200元。

　　A， 现金投资回报率（Cash on Cash）

　　全年租金净收入25080元，全年支付银行贷款48800元，每年要补贴23720元（48800－25080） ，首期210000元

　　投资回报率＝－23720 ÷210000＝－11.3%

　　在这种情况下，并没有产生现金收入，而是还要每月补贴1976元（23720 ÷12）

　　同时，210000人民币存入银行，如果利息是5%的话，每年可获得10500元的利息收入，所以累积损失就达33700元。

　　但我们还要考虑在付给银行的按揭中，有21200元的本金积累，所以每年净损失是12500元（33700－21200）

　　每月的净损失是1000元人民币左右，如果不考虑把21万元存入银行产生的利息收入，每年要补贴23720元，本金累积21200元，所以每年的实际损失是2000元（23720－21200） ，在这种情况下，每年实际上亏损2000元。但不管在什么情况下，每月都要补贴1976元。

　　B， 增值情况下的投资回报率

　　⑴ 假设增值5%

　　增值部分35000元（5% ×700000）

　　投资回报率=（35000－23720） ÷210000＝5.3%

　　同样每月还要补贴1976元，但增值的投资回报率理论上是5.3%

　　如果考虑到把首期存入银行，产生的利息收入计算，银行的利息5%，所以在这种情况下投资回报率只有0.3%

　　⑵ 假设增值10%

　　增值部分70000元（10% ×700000）

　　投资回报率＝（70000－23720） ÷210000＝22%

　　把存入银行的利息收入扣除，投资回报率是18%

　　但这种投资回报率的计算是理论上的，只有当把房子卖掉后投资人才能拿到。不管怎样，投资人每月都要补贴1976元。

　　从以上的分析，可知当房价上涨时，按揭买房的投资回报率大于一次性付清的，但风险也在增加。在这种情况下，如果房价在短期内，比如一到两年，有大幅度的上涨，快速出手，还能赚一笔。就像前一段时间和上海和美国的洛杉矶一样。如果房价在一两年内没有在大幅度上涨，或者下降，那么风险就明显加大了。很难说北京的房价上涨还是下跌，但我知道，不仅在美国，还是在中国，有很多个人和财团前一段已经在房地产上大赚了一笔，他们又开始寻找新的机会了，我想他们不会在短时间再回到房地产这块了。

　　第四部分 综述

　　（一） 我们在计算投资回报率时，还要考虑到所投资金的时间效应，即首期或房款存入银行一定有利息收入，利率平均来说会在5%左右，这是很容易被忽略的。尤其是对于一次把房款一次付清者，这种收入相当可观。

　　（二） 我们从上个实例的分析可以看出，在按揭的情况下，投资人面临很大的风险，每月都要补贴相当一部分支付银行贷款，在这种情况下，只有当房价有显著上涨，出售后，才有利可图，否则就容易变成房奴。

　　（三） 房地产投资的缺点之一就是脱手时间长（不像股票那样随时可以卖掉） 。如果房地产市场急转直下，房价下跌，投资人想卖也卖不到好的价钱，进入卖也亏损，不卖每月也要补贴的困境，时间一长，若无经济能力支付银行贷款，就要面临被银行查封（Foreclosure）的危险。在这种情况在美国很常见，原因是买主付的首期太少所致（5-10%），由于在国内，可能多是30%首付，一般不会被银行查封（除非房价下跌30%），而是被迫亏钱卖掉。

　　（四） 北京住宅的租金相对房价很低，差不多是全世界之首，对投资人非常不利。单从投资回报率的分析上，尤其是财力不足，要*按揭买房的人 ，投资北京的住宅会面临着相当大的风险，投资时要格外小心。

　　所以，在进行房地产投资时，不应只建立在对市场的美好企盼上，而是应该在科学的分析与对市场客观预测结合起来的基础上，只有这样才会把风险降低，取得房地产投资的成功。