04年债券，干货看这篇!一场5.6亿元债务官司，天房集团债务冰山再被拖出水面

图片来源：中国报纸画廊

彭洪侠/在北京

2016年以后，老国有房企和天津房地产市场的“一哥”——天津房地产集团有限公司(以下简称“天方集团”)陷入了连年亏损的怪圈，陷入负债高企。

2018年5月，中信信托发布报告，称天房集团无法说明2亿元信托贷款的还款安排，存在债务违约的风险，自此天房集团的债务风险拉开了序幕。而至2021年10月29日，一则牵涉5.6亿元金融借款纠纷的裁判文书，再次将天房集团的经营问题和债务冰山拖出水面。

债务纠纷频发

根据中国裁判文书网裁判文书显示，2017年5月，基于被告天房集团融资需要，平安信托与重庆农村商业银行股份有限公司合力设立“平安信托*宏安二百五十八号单一资金信托”，以发放信托贷款的方式向被告天房集团提供融资。

签署《信托贷款合同》的两个月后，平安信托向天房集团发放5亿元贷款，并就信托贷款的期限、利率、还本付息模式、担保措施等事项进行了变更。各方约定，到期期限变更为2021年7月20日，将信托单位成立日满24个月之日（含）起的年利率变更为7.50%，并自2020年2季度起的利息支付方式变更为利随本清。

平安信托表示，因天房集团存在逾期还款、经营与财务情况恶化等违约行为，同时被多个债权人起诉，名下的多项资产先后被人民法院保全，构成《信托贷款合同》项下的重大违约行为。因此，平安信托宣布案涉贷款提前到期，天房集团应还本付息并承担相应的违约责任。

根据广东省深圳市中级人民法院审理，天房集团应向平安信托偿还本金4.994亿元及利息4244.9万元。此外，被告应向原告平安信托支付违约金，包括于2021年2月1日前的逾期付款违约金1412.58元；以及自2021年2月1日起以欠付本金4.994亿元和利息4244.9万元为基数，按年利率11.25%计算至款项清偿之日止。

天房集团融资图谱 来源：企业预警通

除此案外，2020年9月，中信建投证券发布天房集团公司债券停牌公告，“因天房集团‘16天房04’债券违约，公司债券于2020年9月15日开市起停牌。”据上交所披露，天房集团16天房04应于9月8日回售债券本金7亿元、回售债券利息5390万元，但天房集团目前资金紧张，未能足额筹措兑付资金，无法按期足额偿付本期债券回售日应付本息。

同年9月，天房集团35亿元余额的境内债券“15天房PPN001”到期，票面利率为5.95%，天房集团再次违约。

除天房集团外，其子公司天津房信也被爆出现债务危机。2020年8月，“由于现金流短缺以及筹融资渠道受限等原因，无法按时偿付‘16房信01’本期债券利息及回售本金”，涉及回售金额2亿元，利息1580万元。

作为“天房系”的上市平台，天房发展（600322. SH）也屡受影响。2017-2020年，天房发展营收63.49亿元、34.01亿元、95.64亿元、27.53亿元，分别增长79.81%、-46.43%、181.19%及-71.22%，业绩如坐过山车。此外，因天房集团债务问题，其持有天房发展的全部股份也被多次冻结。

千亿负债压顶

作为天津最大国有房企，天房集团由天房集团、房信集团于2014年7月整合重组而成，一度被誉为“城市建设的主力军、房产开发的国家队和民生改善的排头兵”。

数年前，天房集团还曾因多次拍下天津总价地王而被誉为“天津地王收割机”。但随着房地产政策环境的改变以及经营问题积重难返，近年来，天房集团陷入连年亏损的境地，负债高企。

企业预警通显示，天房集团2015年、2016年、2017年营收分别是328亿元、237亿元和218亿元，但同期归属母公司净利润却仅为2亿元、-4.53亿元以及-26.58亿元。截至2018年年中，天房集团的负债总额为1973.43亿元，负债率为97.36%，流动负债和非流动负债均为900亿元左右，左右脚都很沉重。

天房集团2013-2018年业绩情况

此前，天房集团在土地市场十分激进，2014年以来，天房集团仅拿地就耗资超千亿元，且地块十分优质，具有很大的溢价空间。然而，天房集团一面不断扩大投资，马不停蹄地在全国开展新业务，一面盈利能力却持续下降，千亿负债终于迎来滚雪球式大爆发。

业绩不振、经营问题积重难返，天房集团试图通过混改扭转局面。据了解，2017年6月，天津市推出了40多家市属集团的194个国企混改项目，天房混改赫然在列。当时，天房集团拟通过增资扩股、股权转让等形式引入投资者。

2018年4月，天房集团65%股权在天津产权交易中心再次被挂出，拟募资83亿元。期间传言包括万科、融创、碧桂园，甚至保利等知名房企均有接洽，但最终都没有了下文。

实际上，国企混改存在机制与利益的平衡，向来是“难啃的骨头”。IP Global中国区首席经济学家柏文喜认为，从天房集团自身来看，庞大的债务与经营难题，成为众多意向企业望而却步的原因之一。巨额债务及庞大的资本盘，决定了其很难有自救得到能力与机会，而混改和引入战投难度也非常大，除非其他平台公司或者央企受命出面重组。

“以天房集团为例的许多类似企业确实一直在经营乏力、负面较多的漩涡中挣扎，包括内部管理混乱，确实存在很多风险。从混改的角度看，如果可以导入央企和国企的力量，届时或将出现新的机会。”知名地产分析师严跃进表示，未来天房及此类房企发展，关键还是需要地方政府给予支持，让各类资金积极介入，同时后续引导企业在业务方面重新进行调整。