关于1000元债券交易我想说1000块当上包租公，火爆全网的REITs终于来了，要不要买？

最初的真正的9只公募REITs终于要开卖了，所以这两天正在进行网上咨询销售。(大卫亚设)。

询价发售是啥？有些小伙伴可能一头雾水。

不过没关系，因为询价发售主要是面对机构投资者。

等到网下询价结束，大概5月底到6月初这个时间，基金份额就会向对于普通的大众投资者定价发售，也就是直接给你定个价格了，到时大家在场内和场外都能认购。

再然后就是认购完成，上市之后，就可以像买卖股票那样，在二级市场转让和交易了。

关于REITs是什么，小巴在去年证监会说要试点推进公募REITs的时候，就已经专门介绍过了。

简单来讲，就是把不动产进行“资产证券化”ABS，让大家可以像平常买卖基金那样，一份一份购买，降低参与房地产投资的门槛。

不用上百万，不用数十万，100块或者1000块就可以起投。

（来源：上交所）

这些基础原理性的东西，小巴就不再重复赘述，还不清楚的小伙伴可以去回顾之前的文章《不用买房，也能当上包租婆》。

今天咱们主要来聊聊，这次具体的9只公募REITs是什么情况，然后要不要买的问题。

小巴把这9只公募REITs的概况稍微整理了一下，大家可以点击查看以下这张汇总图。

（理财巴士整理，排名不分先后）

下面咱们分4个部分来讲。

01

关于投资方向

和国外或者香港REITs最大的不同，就是咱们目前推出的公募REITs是基建类的，投资于基础设施，不包括住宅和商业地产。

这也很好理解，毕竟房住不炒的大背景下，不好再刺激房地产，明目张胆的搞集资买房。

这9只公募REITs的项目类型，主要在4个方面，高速公路、产业园区、仓储物流还有垃圾污水处理。

基金资产的80%以上，都会投资于这些目标基础设施ABS。剩下的部分可以投一些债券和货币工具，但不能投可转债和股票。

另外，从名称这里，咱们可以看到很详细，已经具体到哪个项目，比如杭徽高速、广河高速、招商局蛇口工业区等等，这和咱们平常接触到的基金募集还是很不同的。

平常的基金募集，只是给出一个大概的投资范围，但你不知道基金经理后面到底会买入什么股票。但REITs是先有要投资的具体项目，再去募资找投资人，实际会更像IPO。

所以才会有询价这套流程，而不是像平常的新基金发售就是1元的价格。

包括大家如果登录上交所或者深交所官网，去看看各基金的招募说明书，就会发现说明书非常的长，整个项目下来都会进行详细穿透，以至于不是专业投资者根本没耐心逐字看完。

所以后面基金收益怎么样，就主要是看这个底层项目资产的运营了，而不是卖给你REITs的资产管理公司。因为这些管理人主要是从咱们投资者这里募集到钱，去购买这些资产证券化的ABS。

02

关于收益

收益方面，公募REITs主要有两个来源，一个是项目运营期间的每年分红，另一方面就是基金在二级市场上的价格增长，所以这就是大家说的REITs“股债双重特性”。

项目运营的分红怎么来？

高速公路，就是通行费收入；

仓储物流，就是管理费和租金收入；

产业园，就是物业费和租金收入；

污水和垃圾处理，就是污水处理费收入，垃圾处理费收入和发电收入。

赚到钱之后，每年都会分红，而且是90%以上的可分配资金都会拿来分，现金形式。

那到底会分多少呢？

去年发改委发布的《关于做好REITs试点项目申报工作的通知》里提到，试点项目预计未来3年净现金流分派率，原则上不低于4%。

（《关于做好REITs试点项目申报工作的通知》）

具体到这9只公募REITs，2021年预计的现金流分派率在4%-12%之间。

然后不同项目之间有高有低，像比较高的是杭徽高速12%，首创水务8%，广河高速6%，相对低一些的就是产业园项目，在4%左右。

大家回去看看小巴上面整理的那个表格，可以发现就是有特许经营权的项目，预计现金流分派率会相对高一些。

其实咱们从询价区间这个角度也可以看到，大家判断更优质的项目，现金流分派率是高，但价格也会更高一些。

像广河高速，询价区间在12.471-13.257元/份；

首钢生物质，询价区间在12.5-14元/份；

杭徽高速，询价区间在8.27-9.51元/份；

其他的询价区间都在2-5元之间。

而在杭徽高速的基金招募说明书里，也给出了内部收益率的测算，全周期IRR不低于6%。这个收益率，差不多也是公募REITs长期的年化水平了。

（杭徽高速reits招募说明书）

有小伙伴看过咱们之前REITs文章的，或许会想，美国的REITs不是近20年来，年化投资收益率高达11.4%，人家怎么那么高？

人家有搞住宅和商业地产的，而且还不断在扩充新的资产类型，收益当然高，而咱们这只是基建REITs。

而且收益高不高可能是其次的，咱们主要还考虑到REITs存在的必要性。即便收益不高，是不是也有减轻政府筹资压力，降低债务风险的意义在......[狗头]

03

关于风险

REITs的收益有“股债双重特性”，那么风险也是有此双重影响的。

刚刚说基金资产的80%以上，都会投资于各个目标基础设施，这就会有单一资产的风险了。

这些项目的封闭期最少也是20年起步，最长的广河高速封闭期直接就是99年，虽然都说首批是质优项目，但这年数这么长，不确定性也太多了，项目出问题，分红就维持不了了。

即便咱们活到了百岁人生，但这动辄几十年的封闭期，基本就是咱们这批人一生的投资年限了。买了99年封闭期的，一直拿下去怕也是要代代相传的投资了。

而且，我们不是说成也萧何，败也萧何。

那些目前比较被看好的，现金分派率比较高的特许经营项目，如果未来特许经营到期没续上，那么就会面临终止的风险了。

而如果只在二级市场交易，想赚价格上涨的钱，那么就要承担价格波动的风险。

上市首日涨跌幅可以在30%，之后涨跌幅限制是10%，如果追涨杀跌，同样是会亏损。

04

要不要买？

说了那么多，最后大家可能最关心要不要买的问题。

其实想第一个吃螃蟹的人还是很多的，别说你想不想买了，就算你想估计也挺难抢到。

虽然这批公募REITs募集规模大概是300亿，但80%的份额都在战略投资者和机构手上，普通投资者能申购的份额大概只有20%左右。

然后也有挺多人说，不认购，但可以等着到REITs上市之后，出现折价买入。但如果大家都是那么想的话，那么到时价格一样会被捧高溢价，很难说会不会成了接盘侠。如果出现溢价了，就一定不要买了。

对于资金量比较大的长期投资者，可以考虑买个5%，10%，作为资产配置的一部分。

但如果你目前连基础的指数配置都还没做好，就不必总是凑热闹去尝鲜，后面等你的可投资资金起来了，机会还是很多的。

但如果现在糊里糊涂就买了，损失可是马上要自己承担的。