万科市值 贝壳市值=1.23个万科 凭什么

　　《证券时报》记者余胜良

　　去年，人们惊叹于价值数十亿美元的贝壳的高估值。现在，炮弹已经把万科远远抛在后面，市值炮弹相当于1.23 万科

　　为什么一个房产中介能在短时间内超越万科，这个房地产行业的代表和尖子生？

　　万科去年营业收入3678.94亿元，净利润388.72亿元，壳牌去年营业收入460亿元，亏损21.8亿元。从数据的角度来看，它们之间在数量上有巨大的差异。然而，这两个行业的发展逻辑是不同的。

　　作为一个传统的房地产开发商，万科经营稳健，财务管理优秀，但其未来是显而易见的。房地产行业的大格局很难改变。该行业的发展前景受到土地出让和人口增长的限制，而利润受到土地价格和居民购买力的限制。加固水泥的想象力并不大，而且开发商赚的钱也不多。这么多开发商在做房地产、做生意和开电影院。

　　产业的房屋中介也发展了很多年。在一些小城市，中介形式还包括婚姻介绍和职业招聘。在一些地方，一些小型连锁店已经发展起来，但是在链家和壳牌出现之前，全国范围内的连锁店很少。

　　在传统意义上，房屋中介实质上是经纪人引入的线下模式，安居客、方天霞等在线信息平台是这些经纪人的排水手段之一，而线上和线下仍处于孤立状态。在这种情况下，中介机构很难实现规模扩张。链家在不同的地方开设店铺，依靠资本的力量、执行力和管理能力，但仍然采取传统的经纪人模式。但是贝壳是不同的。壳牌重建产业，不仅包括链家，还包括新的加盟商，其他中介机构可以并入其中。这些经纪人可以使用一个共同的平台进行信息共享和流程再造，线上和线下就是这样连接在一起的。

　　因此，空壳公司不同于一般的房屋中介机构，其估值的关键部分在于打破经纪人的规模扩张限制，通过共享线上信息降低交易成本，规范线下的交易，将传统的中介业务转化为互联网极其困难。首先，壳牌自然会引起资本市场的兴趣，而此时给出的估值无法与传统的产业相比

　　这就像目前电子商务平台的估值一样，远远高于实体店的估值，因为电子商务平台可以以更低的销售成本销售更多的产品，并且可以在未来实现更多的利润。房屋中介机构也是如此。壳牌可以销售所有开发商的产品。

　　房地产发展到一定程度，将进入二手房存量时代，这一次领先的中介将享受到行业的大部分利润。在业内，壳牌有能力挑战开发商，这可以增加一些房地产的佣金比例，这在过去是不可想象的。一般来说，房屋中介机构只帮助开发商出售房屋，但壳牌在获得买家数据并具备分流能力后，会重建话语体系。

　　贝壳的高估值也与美国资本市场热衷于新经济的大环境有关。已经有几家公司在美拥有数万亿美元和市值股票。投资者愿意倾听中国美丽的新故事，并对有前途的公司给予高额溢价。最近在美上市的小鹏汽车公司和理想汽车公司赢得了1000亿元的估值，超过了国内大多数老牌汽车公司。

　　当然，不管故事有多精彩，最终都将取决于收入和利润。如果这个故事没有续集，美股票的投资者将转而反对其他人，并迅速抛弃他们。