楼面价 太火爆了！成都“新地王”登场，溢价40%，楼面价首破20000元/㎡大关

进入七月份，成都入夏后艳阳高照，连日来温度都在30℃以上；在成都，现在与气温一样火热的还有楼市和土拍市场。

7月2日，成都新都区和高新区有两宗地块公开拍卖，竞拍持续火爆激烈。据当地媒体报道，高新区地块被渝太地产溢价39.86%，以20700元/㎡的楼面价拿下。

证券时报·e公司记者注意到，此次土拍不仅刷新了成都住宅土地最高成交单价，也让楼面价首次突破了每平米两万元的大关。

溢价40%成交总价11.56亿元

7月2日，成都举行2020下半年首场土地拍卖会，两宗面积合计约145.4亩的土地成功拍出。

在今日两宗土地拍卖中，最重要也是最引人注目的就是二号宗地，该宗土地位于高新区中和街道会龙社区7组(原会龙村12社)、劲松社区10组(原劲松村12社、13社、14社)。

别看是什么村社，实则二号宗地属于成都目前当红“炸子鸡”的新川板块，其土地面积约41.88亩，这是一宗纯住宅用地。

证券时报·e公司记者了解到，此次土地拍卖采取“设定最高限价+竞向政府无偿移交租赁住房建筑面积比例”方式进行拍卖，土地起拍楼面地价为14800元/㎡。实际上，此次土拍是高新区最高起拍价，也是大成都第二高，目前最高起拍价为成都锦江区的15600元/㎡。

据当地媒体报道，经过约60轮的拍卖叫价之后，最终由渝太地产以成交楼面价20700元/㎡竞得二号宗地，溢价率达到39.86%，成交总价则为11.56亿元。需要指出的是，高新区此次土拍刷新了成都土地最高成交单价，也让成都住宅土拍楼面价首次突破了每平米两万元的大关。

为更直观的了解成都新“地王”，证券时报·e公司记者现场实探发现，二号宗地交通、教育、商业配套较为完善。

具体来看，上述宗地位于天府大道和红星路南延线之间，不临主干道、附近一公里内有地铁站，交通便利；正对面已建有金苹果锦城第一中学及附属小学、成都师范银都紫藤小学；该宗地2公里内，有蓝润置地广场、伊藤洋华堂等大型商业中心；此外，宗地附近有怡丰新城、中德英伦世邦、爱在城南等商品房项目，但也有比较老旧的安置小区。

根据链家数据显示，二号宗地周边二手房价在16000元/㎡~23000元/㎡之间。其中，2006年建成的怡丰新城挂牌71套房源，每平米均价为16000元；2012年建成的中德·英伦世邦F区挂牌30套二手房，参考均价为21000元；2019年建成的融创香璟台二期有4套房源，参考均价为17000元。

谈到“地王”，这就需要提到2017年9月，金隅股份曾以15.62亿元成交总价、12800元/㎡楼面地价，竞得成都高新区中和街道一宗土地。但是，考虑到金隅股份需要最高无偿移交41%租赁比例，其实际楼面价或许已经超过两万元，也因此被称为“隐形地王”。

如今，成都土拍地价已正式突破20000元/㎡大关，也被业内认为，这只是一个开始， 20000+地块将会越来越多。

“60套房”炒作主角就在附近

来到现场，证券时报·e公司记者还注意到一位不得不提的“老面孔”——成都中德·英伦世邦楼盘，这是成都楼市恶名远扬的炒作“高手”。

时间拉回到2016年9月21日，一条“今天，浙江商会一客户在成都中德·英伦世邦楼盘，一次性付款买下60套房，总价接近1亿元！”在多家网络媒体和自媒体上流传开来。

针对网传“一次性购房60套”事件，成都市房管局曾于当年10月2日发布通告，涉事项目“中德·英伦世邦”在销售中，存在涉嫌散布不实信息、制造市场紧张气氛等违规行为。依据相关条例，成都市房管局对该项目开发企业成都中德红谷投资有限公司予以立案调查。

根据房天下数据统计，中德·英伦世邦相关楼盘项目最早曾于2011年拿到预售许可证，在此后数年间，该楼盘售价长期稳定在8000~10000元/㎡区间。但经“60套房”一役过后，其楼盘项目售价从2016年9月上旬的11000元/㎡，猛涨至10月份的18000元/㎡，涨幅超过60%，买房者仍趋之若鹜。

作为炒作事件的主角，成都中德英伦联邦也因此着实火了一把，并迅速完成去库存，并带动了整个成都楼市火爆至今。

出来混，迟早要还的。在调查期间，成都市房管局曾关闭涉案项目商品房网签、暂停销售，暂缓办理中德红谷在成都后续项目的预售许可。据了解，“中德·英伦世邦”项目参加2016年10月3日至10月7日举办的成都市第48届秋季房地产交易会资格也被取消。

据天眼查显示，成都中德红谷成立于2010年，注册资本为3.5亿元，主要从事房地产开发与经营、物业管理业务；向上追溯，江西洪客隆投资集团有限公司持有成都中德红谷100%股权，熊婷与胡兰平则分别持有江西洪客隆41%和39%的股权。目前，成都中德红谷涉及到的法律诉讼案件多达3040起，主要涉案问题为房屋买卖合同纠纷。

如果，开发商编造“狼来了”的故事助推房价攀升，可以理解为源于资本的贪婪；但面对手无寸铁的业主棍棒相向，则一种对规则及法律的赤裸裸藐视。

2016年12月21日，中德·英伦项目物业管理人员指使“隆某”和该小区售楼部保安队长王某纠集保安队员，强力驱散商讨维权事宜的业主。同时，对多名小区业主进行殴打，造成4名业主不同程度受伤。2017年6月，针对中德英伦物业、安保，随意驱散、殴打业主事件，经成都市高新区检察院提起公诉，当地法院以寻衅滋事罪判处13人相应有期徒刑。

5月高新南区地价连续三次创新高

受疫情影响，今年全国多地楼市出现低迷，而成都因其巨大的发展潜力，吸引着全国各地的企业进入。

在此背景下，众多开发商将着力点放在了成都市场，并加大拿地积极性，也让成都楼市迅速恢复。以成都高新南区为例，区域内住宅新房严重“短缺”，2020年至今，仅有中洲锦城湖岸小区项目取得预售许可证。

据悉，该小区项目供应房源182套，主要户型面积在140㎡~190㎡之间，每平米均价超过27000元。可以看出，该楼盘入门价超过370万元，这在成都算是较高端的房价水平；再从报名情况来看，共有707人参与摇号购房，综合摇号中签率为仅25.74%。

从土地供给层面来看，2020年以来，成都高新南区已通过拍卖成交了3宗土地，且接连三次刷新了最高楼面价纪录。5月12日，高新区桂溪街道铜牌村一宗46.68亩商兼住土地，溢价38.33%，以16600元/㎡的楼面价成交；5月21日，高新区中和街道蒲草村一宗69.21亩的纯住宅土地，溢价31.54%，以17100元/㎡的楼面价成交；5月29日，高新区中和街道劲松社区一宗24.08亩纯住宅土地，溢价50%，以19500元/㎡的楼面价成交。

从大成都范围来看，证券时报·e公司记者注意到，早在2019年，华发集团曾以19800元/㎡的楼面价竞得成都锦江区一宗地块，将配建并无偿移交2%的租赁住房，创下当时成都土拍楼面价新高。

进入2020年，房企对成都土拍市场的热情不减，多次触及最高限价。今年3月19日，成都新都区三河街道一宗63.57亩土地上市拍卖，土地用途类型为纯住宅，起拍价5250元/㎡。据悉，龙湖、保利、旭辉等共16家房企报名参与拍卖，最终上海大发房地产集团有限公司以11800元/㎡楼面价拿下该地块，溢价幅度达到124.76%。

4月2日，成都还曾拍卖出让两宗住宅用地，合计约150亩。其中，位于成都锦江区的另一宗地块净用地面积约131亩，起拍楼面价15600元/㎡。据悉，建发地产竞得该宗地块，成交楼面价19800元/㎡，溢价率26.92%，无偿移交比例为7%。考虑到无偿移交比例，彼时建发地产拍地楼面价或许比2019年华发集团拿地价更高。

截至到目前，成都土拍楼面价超过15000元/㎡的地块数量已经达到20宗。其中，溢价幅度最高的则是首次进入成都市场的禹洲地产，该公司于2019年5月16日，以楼面价18400元/㎡拿下三圣乡一宗土地，溢价率高达134%，并一举多得当月成都土拍“地王”。因为仅仅一个之后，“地王”便被易主，青羊一宗地由四川金雁以18512元/㎡竞得，溢价48%，成都地价再次创下新高。

年内超4万人曾参与单个新盘摇号

面粉涨价了，面包也就更贵，高地价自然抬高了新房出售价格。

面对此情此景，一些原本无人问津的楼盘也迅速成为香饽饽，今年3月以来，成都已有多个楼盘再现了万人参与摇号抢房的“盛景”，甚至部分购房者从未实地踩盘项目位置，也积极参与价值上百万的摇号买房。

今年以来，成都楼市持续火爆高烧难退，3月以来，成都恒大天府半岛、自在轩等多个楼盘报名摇号人数超万人规模，普通购房者中签率在1%左右；4月中旬，成都新盘凯德卓锦万黛超2.2万人抢194套房，普通购房者中签率0.3%；4月26日，成都新房楼盘川发天府上城取得取得项目预售证，共推出786套房源。参与该楼盘网上报名摇号的人数超过4万，创下年内单个新盘摇号购房人数新高，普通购房者摇中概率仅0.7%。

其中，3月11日，成都恒大天府半岛天纪小区项目取得预售证，本批次准售房源共360套，建面约110-122㎡，房源均价约12500元/㎡。据链家平台显示，该小区二手房均价为16000元/㎡，中间存在每平米3000多元所谓“剪刀差”。

证券时报·e公司记者从售楼处了解到，有超过1万人报名参与摇号购房，这也是春节后成都首个摇号人数过万的楼盘。据成都购房通计算，恒大天府半岛全部摇号人数为11129人，普通购房者摇中概率仅为1.45%。

要知道，从2018年5月~2019年8月，恒大天府半岛已经有四批次房源取得预售证，其均价基本维持在13000元/㎡以内。但在前四次摇号中，购房者参与积极性明显不足，尤其是前三次摇号，该楼盘普通中签率分别达到59.87%、127%和824%，刚需中签率则为94.4%、123%和437%。这就意味着，只要愿意报名，几乎都能中签买房。

那么这类楼盘为何在2020年突然变得“更香了”呢？在成都当地楼市流传着一句话：“留给大家的低价新房已经不多了！”

有行业人士对证券时报·e公司记者表示，成都土地拍卖成交价格的走高，担忧房价继续上涨的恐慌情绪蔓延，促使一部分此前为考虑买房或者买房意愿不强的人，加入到“打新”的队伍中来，这是一部分增量。

此外，2017年7月，成都率先在全国范围内推出人才落户政策，彼时，大学本科即可快速落户并拥有买房资格。2018年“515”新政后，成都相关部门积极“打补丁、不漏洞”，楼市调控新政将限购对象调整为家庭，并纳入12个月以上社保作为购房必备条件。如今，几十万新入户人口，已逐步拥有了购房资格，这又是一大增量。

成都坚持“房住不炒”落实调控

从另一方面来看，成都二手房库存数量不断扩大，市场博弈正在加剧。

截至5月24日，链家平台曾显示，成都在售二手房首次突破14万套大关，自2020年3月底以来，增加1万套房源，增速迅猛。

需要指出的是，链家北京、上海、广州、深圳在售二手房分别为9.19万套、6.03万套、7.28万套、4.37万套，同期增长2900套、1300套、7800套、6700套，增量远低于成都。与此同时，链家成都真实出租房源有11.66万套，若叠加待售房源，总计将逼近26万套。

值得肯定的是，近年来，成都市政府、市住建和城乡建设局等相关部门已多次制定及下发相关政策，以保证成都市房地产市场平稳健康发展。

2019年，成都市住建局局长张樵曾对媒体表示，市住建局按照国务院要求，研究“一城一策”的具体方案，将制定“因地制宜”的政策，精准调控房地产市场，实现房地产市场健康发展，满足市民住房需求。“实施“一城一策”，是为了更加实现精准地调控，不能理解为“放开限价”。

2020年3月27日，成都市房地产市场服务中心曾发布《关于禁止发布含“不限购”等房地产敏感信息的通知》要求：一、各经纪机构要及时开展自查自纠工作，禁止宣传、发布房地产市场敏感信息，严格规范机构行为，不得损害成都房地产形象；各房产发布平台，禁止发布含不限购、不限价、不限售、不限贷，不摇号，以及增值、保值、贬值、上涨、下降、价格倒挂等涉及房地产市场敏感词汇，切实规范发布行为，净化市场环境，保障成都市房地产市场平稳健康发展。

3月31日，成都市住建和城乡建设局发布通报，经查实，四川远行房地产营销策划有限公司、成都大唐房地产经纪有限公司等机构发布不实信息，扰乱了成都市房地产市场秩序，决定对涉事单位予以通报批评，按规定给予信用记减分等处罚。

成都市住建和城乡建设局希望，全市房地产开发企业、中介服务机构、推介平台引以为戒，坚持“房住不炒”定位，严格落实房地产市场调控政策规定。各区县住建行政主管部门应严格按照中央、省、市决策部署，坚持房地产市场调控政策的连续性、稳定性，进一步加大市场监管力度，加大检查频次，及时依法依职责查处违法违规行为，确保成都市房地产市场平稳健康发展。