中南建设 中南建设强调ROIC却多次高溢价拿地，要规模还是要质量？

据报道，经过89轮竞价，杭州翰远企业管理咨询有限公司以总价7.39亿元竞得湖州南浔区1宗宅地，溢价率高达63.86%。

事实上，这只是中南建设今年高溢价拿地的一个缩影。与高杠杆、高成本拿地冲销售目标形成鲜明对比的是，总裁陈昱含在年初高调安利ROIC这个指标，强调经营质量及内生增长的重要性。尽管陈昱含非常笃定ROIC的作用，但中南建设在这方面的成绩却表现的差强人意。Wind数据显示，在过去三年中，中南建设的ROIC分别为1.06%、3.51%、5.72%。

陈凯出走后，中南建设始终难以走出依靠Debts驱动Growth的模式。高溢价拿地可能有助于实现2300亿销售目标，但却似乎与ROIC和“三道红线”要求背道而驰。

湖州高溢价拿地 盈利预期堪忧

资料显示，30日，中南建设全资附属公司杭州翰远在湖州南浔区以63.86%溢价拿下宅地，成交楼面价6303元/平方米。该地块编号为南浔新区单元CD-03-03-08D地块，出让面积58620平方米，容积率1.7-2，建筑面积117240平方米。

此前，湖州南浔新近成交的新区单元CD-03-02-07C地块被浙江诚通房地产集团有限公司以总价5.15亿元竞得，成交楼面价5605元/平方米，溢价率14.19%。南浔新区单元CD-03-02-07E地被湖州南浔交通水利投资建设集团有限公司以总价4.7亿元竞得，楼面价4891元/平方米，溢价率11.11%。

相比之下，中南建设付出了高得多的溢价和楼面成本。

事实上，链家网数据显示，项目周边的新房项目包括南浔吾悦广场、碧桂园印象南浔、四季华府、华纺湖誉府等楼盘，项目均价均在10000元/平米左右，南浔孔雀城的二手房均价仅在9000元/平米。

按照新城控股在三四线的布局财务数据看，建安成本就要接近3000元/平米。相较于6303元/平米，3700元左右的价差空间，可见中南的南浔项目在扣除建设及安装成本、管理成本、融资成本、销售费用以及其他相关费用后，能否盈利还要看湖州楼市的走势。

销售目标完成难度大 高力度拿地冲刺

陈凯2017年的加盟，令本就处于积极拿地中的中南建设，表现的更为激进。随之而来的销售业绩也持续扩张，从2017年到2019年，中南建设的销售额达到1960.5亿元，并在2020年制定了2300亿元的销售目标。

不过今年前9个月，中南累计合同销售金额1431亿元，未来三个月有900亿的任务，即每月销售300亿，在融资收紧环境下的四季度，房企都将拼力回款，要实现这一目标这并不容易。

但是，规模也会上瘾！

从年初至今，中南并未有改变过全年的销售目标。而为了实现这一销售目标，不停的拿地也是重中之重，即使是像湖州南浔项目一般，付出高溢价。

这主要是因为，中南的土地储备并不算十分充足。截止今年中，中南的在建及未建土地储备合计4400万平米，按照今年销售均价13368元/平米的单价算，账面约1200亿元的合同负债对应的建筑面积约900万平米待结转面积。因此，真正未出售的土储面积仅3500万平米，仅能满足两年多的销售需求。

想要销售上规模，持续备足土地才是基础。1-9月中南新增项目70个，规划建筑面积合计1032.9万平米，基本与销售面积相同，中南的土地储备一直处在紧平衡的状态。预计在公司持续要规模的过程中，拿地的自由度、利润率均将受到明显的影响。

3月中旬，中南建设以49.77%溢价竞得常州武进区JWJ20200202地块；

4月上旬，中南建设还相继以60.5%、42.2%的溢价，拿下福州福清2020拍-03号地块和江苏徐州丁万河C地块；

4月下旬，中南建设经过340轮以溢价率59.65%代价斩获江苏南通川姜镇新地块；

4月，又激烈争夺252轮，以溢价率70.62%获取浙江绍兴上虞区城北53号地块；

6月2日，221轮竞价后，中南建设以溢价率高达138.96%代价将江苏徐州凤凰山地块；

6月29日，46轮竞价后，以溢价率40.17%竞得温州龙港市新城地块；

7月17日，经过249轮竞价、溢价率63.27%，中南旗下徐州茗悦竞得宿迁市主城区地块；

9月，中南以溢价率37.78%，综合楼面价6110元/平方米单价竞得常州一宗商住用地；

10月16日，中南以溢价率80%的溢价拿下晋江市青阳街道象山社区地块；

10月30日，经过89轮竞价，溢价率高达63.86%，中南拿下南浔项目……

连踩2道红线 要规模还是要质量？

尽管总裁陈昱含在年初高调安利ROIC这个指标，强调经营质量及内生增长的重要性。但自从陈凯出走后，中南建设始终难以走出依靠Debts驱动Growth的模式。

截止今年三季度末，中南建设的资产负债率达到89.02%，总债务超8百亿，净负债率达到136%，而剔除预收款后的资产负债率仍高达82.5%，连踩两道红线。

尽管陈昱含非常笃定ROIC的作用，但中南建设在这方面的成绩却表现的差强人意。Wind数据显示，在过去三年中，中南建设的ROIC分别为1.06%、3.51%、5.72%。

相较于ROE，ROIC在理解上，更接近于去掉权益乘数的ROE，即：

而中南建设在开发利润率方面的表现一直差强人意，自上市以来就未能超过10%，而高溢价拿地无疑将会对利润率形成更为严重的拖累。周转率方面相较于2010年0.68的存货周转率数据，2018年、2019年的存货周转率仅为0.26/0.4，有明显下滑，且并未处于行业较好水平。

高杠杆、高溢价拿地可能有助于实现2300亿销售目标，但却似乎与ROIC、“三道红线”背道而驰。

来源：新浪财经房产