金科股份 股价暴跌、未来业绩不容乐观…该拿什么拯救你，“我的金科股份”

近两个月，金科地产集团股份有限公司接连传出捷报：

旗下分拆所属控股子公司金科服务通过港交所聆讯；今年前10月，金科股份实现销售金额1729亿元。

两则好消息，无疑在寒风乍起的深秋给金科股份送去了温暖。

但欢喜之余，“三道红线”触及两条，金科股份还需加倍努力。

营收稳定

也没能阻止金科股价暴跌

从深耕一隅的区域性房企到进军多地的全国性房企，金科股份的故事已经讲述到了第22个年头。

2018年12月28日，金科股份正式跻身千亿级房企行列，成为重庆首家业绩规模突破千亿的民营房企。

借着破千亿的气势，金科董事长蒋思海随即在2019年初喊出口号：

“过于稳健就是保守，就要被市场淘汰，小而美是不行的，必须大而强。因此我们提出了跨越式发展的目标，金科2019年的目标是销售过1500亿元，2020年超过2000亿元。”

来到2020年，没想到一场疫情打乱了大家的计划，龙头们集体降速，原本稳健的房企也更加谨慎。

结果，金科股份的销售目标不降反增，设定的2000亿元被上调至2200亿元。这足以说明，金科股份野心“嚣张”。

10月29日，金科股份公布第三季度报告。公告显示，报告期内，公司实现营业收入477.26亿元，同比增长10.47%；归属于上市公司股东的净利润44.37亿元，同比增长11.46%。

营收、归母净利润双升，看起来如此稳定的金科股份，其股价竟然出现戏剧性地暴跌。

业绩发布后的首个交易日，也就是10月30日，金科股份股价收跌10%，最终报价7.75元/股。

到11月2日这一天，金科股份又公布了最新的销售情况：2020年1-10月，金科股份及所投资的公司实现销售金额约1,729亿元，房地产销售面积约1,680万平方米。

公布的数据，如果按其全年销售目标2200亿元计算，金科股份前10月销售金额已达标78.59%。

又一捷报传来，但是，金科股份的股价居然还是没有什么大的反应，收盘只是微涨0.77%！

对比下半年来最高峰值时的11.27元，截至今日收盘价，两个多月里，金科股份的股价已经下跌了31%。

于是，在股吧里随便一截，关于金科股份的讨论都是下面这般“风景”，甚至有股民灵魂发问“谁来救救我”！

加速狂奔

“三道红线”踩中两条

但凡是蹊跷，必有缘由。

细看其财报不难发现，金科股份第三季度归属于上市公司股东的净利润为8.21亿元，同比下跌40.93%。

而股票暴跌，归母净利润大跌，或与其激进拿地，一味追求规模不无关系。

在土地储备方面，今年前三季度，金科股份新增土地123宗，计容建筑面积1995万平方米，合同投资金额740亿元，权益合同金额433亿元。

这背后，其实隐藏着金科高成本拿地的事实。

今年上半年，金科拿地87宗总耗资546亿元，远超营收规模。根据拿地资金和建筑面积测算，折合每平方米成本3985.40元，而去年同期该数字为2764.71元/平方米。2019年前三季度，金科股份拿地成本为2510元/平方米，到了2020年前三季度，这一数字上升到了3709元/平方米，同比增长47.77%。

扩张速度太快，必将影响到公司负债与存货。2020年前三季度，金科股份的负债总额为3206.73亿元，同比增长了19%。2017-2019年，金科股份的存货分别为1072.2亿元、1608.3亿元亿元、2142.4亿元，然而仅2020年上半年，金科股份的存货就高达2339亿元，存货规模不仅超过了去年全年，而且占其总资产的比重高达63.69%。

对比此前监管部门划出的“三道红线”，金科股份连踩两条。

南都大数据研究院调研数据显示，截至2020年6月，金科股份剔除预收款后的资产负债率达74.08%、净负债率128%，现金短债比1.04倍。

而到了三季度末，尽管金科股份的有息负债规模有所下滑，但其净负债率依然达到112.3%，还需下降12个百分点；同时，剔除预收款后的资产负债率，依然达到72.7%，超过70%的监管层要求。

高负债与高存货之下，金科股份还没有放缓对外担保的脚步。半年报显示，截止6月末，金科股份实际担保总额为933.92亿元，占公司净资产的315.54%，担保数额堪称惊人！

业内人士指出，无论担保对象是谁，资质如何，上市公司对外担保总额占其净资产的比例不宜超过50%，大额对外担保不仅将增加上市公司的财务风险，还将降低其融资能力。

未来发展隐忧不小

业绩存风险

除了上述这几个很明显的问题，金科股份还有一个不那么明显，但其实更为致命的弱点——主要新项目的盈利普遍较弱，未来业绩或许不容乐观。

金科股份2019年年报中，列出了一个“主要房地产项目开发情况”表，此表一共收录了93个金科主要的房地产项目。

而在这93个项目中，有46个项目的“当年竣工面积”和“累计竣工面积”均为0，和其他项目比，这46个项目就属于比较新的项目，暂且称为“新项目”。

因为这些项目还没有任何竣工面积，所有它们的结算日必然在未来几年。根据房地产行业的特点，这些项目的结算时间大多应该在2020年至2022年之间。既然是金科股份自己列出的“主要项目”，那么，它们的盈利能力就可以代表金科股份所有新项目的盈利能力。换言之，随着老项目的不断减少，这些“新项目”就会影响到金科未来三年的盈利情况。

经《财经》产业研究中心研究员刘建中分析，这46个“新项目”中，毛利率大于40%的项目仅有2个，介于30%-40%的项目也仅有2个，介于20%-30%的项目共有9个，低于20%的最多，一共有33个。其中毛利率介于10%-20%的项目有10个，毛利率介于0%-10%的项目有13个，毛利率为负的项目有10个。

金科股份主要房地产项目中“新项目”的盈利估算，图自公众号“财经十一人”

资料来源：公司年报、贝壳网、房天下网

注: 1、 可销售面积单位为平方米。

2、序号为金科2019年报“主要房地产项目开发情况”表中的序号。

2019年，金科股份的总体毛利率为28.84%；2020年上半年，金科股份的毛利率为25.94%。反观上述46个新项目，毛利率小于10%的项目有23个，刚好占到了一半；而毛利率大于25%的项目，仅有10个。

显然，当这些“新项目”纷纷开始结算时，一定会显著拉低金科股份的毛利率和净利率水平，这必是公司未来发展的重大隐忧。

除了业绩存在风险以外，金科股份近年来也因为多起业主维权事件而遭遇口碑危机。比如，今年7月中旬，重庆南岸区的金科联发东悦府项目的业主发现，即将交付的洋房项目，多处墙体有明显的开裂痕迹，有些裂痕从上到下、贯穿了整栋楼，裂缝的宽度甚至能容下一根手指。而金科方面给出的赔偿方案，让大部分业主难以接受。

不仅如此，金科在湖南浏阳、四川成都、河南郑州都有项目被媒体报道存在质量问题。

有人说，“地产黄金十年，房地产玩家们玩的基本上都是杠杆游戏”。诚然，高息负债+资金流管理+项目高周转养活了一大批重量级房企，但随着“三道红线”的出现，金科想要稳固重庆一哥的地位，在一路狂奔之余，应该积极出招降低杠杆，切记捡了“业绩”和“销量”而丢了名声。

*参考资料：财经十一人，《警惕金科股份的业绩风险 | 公司研究》